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评估对象基本情况

国营沽源牧场位于河北省张家口市坝上地区最北部，属内蒙古高原东南边缘地带。与内蒙古自治区的太仆寺旗、正蓝旗、多伦县接壤；南与沽源县二道渠、闪电河、平定堡、高山堡四乡相连，总面积267平方公里。该区域气候属高寒大陆性季风气候，其特点是雨热同期，四季分明，春季干燥多风，夏季降水集中，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪,风沙大。地势平坦，具有舒缓丘陵、波状高原的地貌。牧场下辖4个管理处，16个居委会，23个自然村。

2019年末，全区总人口数6957人。2019年生产总值达到115283万元。根据全国第二次土地调查数据统计资料，牧场有耕地80.5637平方公里，草地79.4092平方公里，林地34.1492平方公里。

1955年3月，经国家计划经济委员会批准建立河北省国营沽源牧场。2003年6月，改制为“张家口市塞北管理区”，同时挂“河北省国营沽源牧场”和“高效畜牧业示范基地”二块牌子。

按照中央深化农垦改革指导意见，2017年5月启动沽源牧场农垦改革，2019年9月由河北省国营沽源牧场出资成立河北塞北农垦农业发展集团，下设7个二级公司，5个三级公司。

2019年国营沽源牧场基本完成国有土地确权登记发证工作。

资料调查与搜集

本次评估调查与收集的资料如下：

▼1.牧场基本情况资料：

（1）牧场介绍情况资料及产权人营业执照；

（2）牧场地形图、现状土地利用图、坡度图、遥感影像图；

（3）近三年牧场会计报表审计报告。

▼2.牧场规划资料：现行土地利用规划成果等。

▼3.牧场气候水文资料：

（1）气候资源调查成果和区划资料；

（2）地下水数据；

（3）地表水数据；

（4）灌溉水情况；

（5）农田水利基本建设情况。

▼4.牧场土壤资料：

（1）土壤资料；

（2）耕地地力评价资料。

▼5.牧场交通条件资料：

（1）路网资料；

（2）主要道路相关情况。

▼6.牧场环境状况资料：牧区环境评价成果。

▼7.牧场社会经济统计资料：

（1）社会经济资料（近三年），包括人口规模、产值、主要农作物播种面积等；（2）农用地补贴和国家补偿情况资料；

（3）当地农作物市场价格资料。

▼8.国有农用地资料：

（1）不动产权证书等权属文件；

（2）近三年耕地、林地和草地投入—产出资料；

（3）农用地出租、承包、转包、抵押资料；

（4）近五年牧场耕地、林地和草地价值评估报告。林地、草地资源资产数量质量调查报告。

▼9.当地农用地分等定级与征地区片综合地价资料等。

技术路线与估价方法

本次评估的技术路线：

首先，根据农用地土地条件划分农用地均质区片，随机抽取足够数量的宗地作为样点；

其次，求取各类样点宗地地价，把各类样点宗地地价修正成为地价内涵条件下的正常地价；

再次，检验各类样点，采用简单算术平均法分别求取各地类均质区片地价；

最后，利用区片价和区片价修正系数表等，对估价对象的特殊条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对均质区片地价进行修正，进而求取各宗地于估价期日的价格。

本次估价采用的估价方法为收益还原法和成本逼近法。

地价内涵界定

略。

主要估价参数确定

1.收益还原法

▼（1）农产品售价、亩产量等

依据市场调查及样点调查价格分别得到耕地、草地、林地农产品售价、产量与生产费用数据。详见下表2至11。耕地小范围阶段性试点补贴未纳入收入范畴，草地无政策性补贴，林地根据《中央财政森林生态效益补偿基金》（财农[2009]381号），政策性补贴取2.28元/亩·年。

▼（2）土地还原利率

土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用估价期日中国人民银行金融机构人民币存款基准利率1.5%。经调查，2011-2019年度张家口市粮食、蔬菜总产量年平均增长率分别为1.98%、-0.08%，结合当地农用地市场状况等其它情况，确定耕地、草地、林地风险调整值依次为2.7%、2.5%和2.1%。最终确定耕地、草地、林地土地还原利率依次为4.2%、4%和3.6%。

▼（3）农业经营利润率

查阅委托方提供的2018-2020年度审计报告，参考国务院国资委考核分配局编制的《企业绩效评价标准值》（2020）之农业（全行业）营业利润率平均值，考虑农用地的地类、经营方式等，综合确定耕地与草地经营利润率均为4%，林地（公益林）经营利润率取0%。

2.成本逼近法

▼（1）土地取得费

土地取得费包括征地费与被征地职工社会保障费。征地费通常包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。根据《河北省人民政府关于完善征地区片综合地价标准的通知》（冀政发〔2020〕5号）相关规定，估价对象所处征地区片的区片综合地价为3.88万元/亩，折合58.2元/平方米。青苗补偿费一般可按当地年产值的一半来确定，通常为5-7元/平方米。于估价期日，估价对象按无青苗补偿计，此项费用取0。估价对象按无地上物进行计，此项费用取0。参考沽源县征地案例，并结合估价对象实际情况，确定被征地职工社会保障费按征地区片综合地价的10%计取，确定被征地职工养老保障费为5.82元/平方米。土地取得费合计为64.02元/平方米。

▼（2）农用地开发费

根据牧场近年农业综合开发项目工程量与投资费用、高标准农田建设项目等费用资料，整理得到估价对象所在区域耕地基本设施开发费数据，灌溉设施1242元/亩，排水设施29元/亩，田间道路117元/亩，土地平整60元/亩，农田输配电35元/亩，农田防护林带23元/亩。根据牧场近年小流域治理项目、生态综合治理项目等费用资料，整理得到估价对象所在区域草地与林地基本设施建设费用，道路34元/亩，围栏25元/亩。

▼（3）相关税费

根据财政部发布的《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税[2014]101号)，征地管理费已取消，该项费用取0。考虑到估价对象征收前后耕地用途不变,耕地占用税、耕地开垦费均取0。草地与林地无耕地占用税、耕地开垦费。结合估价对象实际情况，服务性收费及其他按征地费的1%计取。相关税费合计为0.582元/平方米。

▼（4）利息率、利润率

调查估价对象所在区域土地整理和土地复垦等情况，结合估价对象利用类型、地块大小及开发难度等，确定耕地、草地、林地开发周期分别为1、0.5、0.5年。一年资金利息率与半年资金利息率分别取估价期日中国人民银行1年期、半年期贷款利率，均为4.35%。设定农用地取得费为一次性投入，农用地开发费为在开发期内均匀投入。通过对估价对象所在地区经济环境、开发农用地的利用类型和开发周期等方面调查，确定耕地、草地、林地投资利润率分别为10%、9%、8%、8%。

▼（5）土地增值收益率

参考《自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见>的通知》，划拨国有农用地使用权价格评估不考虑土地增值收益。根据估价对象所处区域经济环境、资金投入、利用类型等情况，确定耕地、草地、林地出让国有农用地使用权土地增值收益率分别为12%、10%、10%、8%。

结果与分析

 1.估价结果

基于均质区片价,根据估价对象各宗地的实际情况确定修正系数，最终得出估价对象各宗地的地价。即：宗地地价=对应的均质区片地价×因素修正系数之积。

2.结果分析

（1）从权利性质来看，出让使用权价格大于划拨使用权价格，但总体上两者价格相差不大。两者差值与其对应划拨国有农用地使用权价格比值，耕地、草地、林地依次分别在2%-4%、6%-8%、3%-12%范围之内。分地类来看，耕地价格最高、林地价格最低，草地价格介于两者之间。耕地、草地、林地平均价格比依次为1:0.7:0.4。同一地类中，耕地中的水浇地比旱地价格高42%，相差较大。这主要是由于土地利用状况、农田基本设施等因素差异造成的。跨地类相比，耕地中的旱地与草地中的人工牧草地价格相差较小。这与二类地土地利用具有相似性相吻合。

（2）案例地价与当地征地区片综合地价相比，耕地价格高于征地区片综合地价，其中，旱地价格略高于征地区片综合地价，与征地区片综合地价相近。草地与林地价格均低于征地区片综合地价。

（3）本次评估也存在一定局限性。例如，因牧场未能提供、估价人员也未能调查收集到估价对象所在区域农业发展规划资料，耕作制度只能按近年实际种植情况进行设定，公益林地价测算除考虑林下经济和政府补贴外，是否还有其它情况要考虑等，这些有待进一步探讨。

文章来源： 中国不动产登记与估价/侵删