商品房预约合同约定了定金，买方没有签订正式合同，损失100万

【原告刘某竸诉称】：

我欲购买恒大公司开发建设的位于北京市XXXX村【XXXX】房屋，于2021年7月4日向恒大公司支付购房订金10万元，于2021年7月7日支付购房订金90万元。随后，我与恒大公司就房屋详情、价款及付款期限等细节进行磋商但未达成一致，未签订房屋买卖合同。我多次要求恒大公司返还已付购房订金，但恒大公司拒不退还。

刘某竸向本院提出诉讼请求：判令恒大公司退还购房订金100万元并支付损失（其中10万元自2021年7月4日起算，90万元自2021年7月7日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）。

【被告恒大公司辩称】：

我公司与刘某竸不存在法定或约定的权利义务关系，我公司并未收到刘某竸的汇款，请驳回刘某竸的诉讼请求。

【人民法院查明事实】：

2021年7月4日21时18分，案外人刘某某(原告亲戚)向恒大公司汇款10万元，摘要部分为“刘某竸购房订金”；7月7日18时36分、41分，刘某某分别向恒大公司汇款9万元、81万元，摘要部分均为“刘某竸购房订金”。

2021年7月4日，恒大公司员工通过微信向案外人姚某某（刘某某爱人）发送恒大公司作为甲方、刘某竸作为乙方的《北京·恒大丽璟（XXXX）楼宇认购书》电子版，并发“姚总您好～因为您这个是报集团特批的超低折扣，为保证您能以此价格顺利认购，再次向您强调付款时间：首期房款40%必须于7月7日补齐，余房款60%必须于7月10日补齐。

请安排好付款时间，避免不必要的违约不能认购。如果未按时付款将会挞定处理，请您知悉。以上是三套的认购书扫描件，请您确认，待您回复～”7月6日，恒大公司员工向姚某某发“XXXX号//预测面积X平方米//报价X元//7折后总价X元……”，7月7日9时15分，姚某某通过语音发“好嘞，刚才一直通电话呢，你们这要钱太急，我现在让他们正正正正动款呢。

哈，今天有一两笔款现在还没到账，这两天用的钱地方太多，稍等一下啊。”，恒大公司人员回复“好的，姚总，转汇后截图给我哈”，7月7日14时14分，恒大公司员工发“姚总款转了不？下午您请您太太和弟弟妹妹来会所办一下认购手续哈。带上身份证、户口本、结婚证以上需夫妻双方的复印件各两份，或者带原件我复印也可以哈～”，17时44分发“姚总～接领导通知您那三套房，

集团通知今天必须要交款，否则挞定处理。因为您这个是集团特批价格，优惠政策当天晚上都收回了。政策卡的非常严，我也给您提示到位哈～”“姚总我上级领导一直在给您打电话，一直提示暂线呢……”18时31分，姚某某发转账截图并通过语音发“那个一套给你打了100万元，那有笔款回不来，打不过去，我跟那个顾总跟那边沟通一下，我跟你说一声啊。”

18时37分，恒大公司员工发“姚总，集团通知了，今天交不齐40%房款集团就会强制挞定处理，我这边也没办法，也跟您说明一下这个情况。”姚某某通过语音发“好嘞，我来沟通吧，我跟跟跟那个郭总汇报了，他会跟董事长沟通的啊，谢谢谢谢。”7月23日恒大公司员工向姚某某发送了三份通知。

恒大公司员工与案外人刘某某的微信记录显示7月4日23时01分向刘某某发送了认购书电子版并发“姚太太您好～因为您这个是报集团特批的超低折扣，为保证您能以此价格顺利认购，再次向您强调付款时间：首期房款40%必须于7月7日补齐，余房款60%必须于7月10日补齐。

请安排好付款时间，避免不必要的违约不能认购。如果未按时付款将会挞定处理，请您知悉。以上是三套的认购书扫描件，请您确认，待您回复～”。7月7日刘某某发送转账截图并通过语音发“那个小郑一套给你打了，一共是XXX万，共上去X万元，挣X万，然后其他的是顾总应该会跟你们公司那边儿直接沟通了。”“少按了个零，你等会我现在再给你汇，我都没注意”。

前述认购书约定乙方自愿依下列条款向甲方认购北京市顺义区XXXX村北京【XXXX】望湖大道XX-XX号单元XXX#-XXX，该房屋实测建筑面积X平方米，按照毛坯买卖。双方同意按建筑面积计算，该房屋单价为X元/㎡，总价款为X元。一、乙方同意签署本认购书时，支付X万元作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方须于2021年6月7日前支付首期购房款X元，并签署《商品房买卖合同》；余款X元须于2021年6月10日前付清。

如乙方未能按约定日期支付剩余购房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……四、如乙方未能在规定的期限内前往上述指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》并付清上述所有费用的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本认购书，甲方解除认购书的，乙方所有已付款项均不予退还，且甲方可另行销售该房屋而无须通知乙方，

乙方承诺不向甲方提出任何主张或要求……十、本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本认购书自行终止，定金冲抵商品房价款……。恒大公司在甲方处盖章，刘某竸未在认购书中签字。前述抬头为刘某竸的通知内容包括依据认购书，阁下须于2021年7月8日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。

截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款不予退还。

刘某竸称刘某某与其系亲属关系，所有付款均通过刘某某支付，姚某某系刘某某爱人。

关于磋商过程，刘某竸称其通过中间人听说可以6折甚至更低折扣购买恒大公司开发的房屋，7月4日通过刘某某向恒大公司支付了订金X万元，当晚23时恒大公司通过微信向刘某某发送了认购书，我收到认购书后看到价格和付款期限都不是我想要的，跟中间人说了，中间人说再付些钱，好与恒大公司进一步磋商，故我又付了X万元。此后恒大公司一直催促，我不同意，恒大公司在未与我协商一致的情况下，在7月23日发送了通知。

就恒大公司发送认购书后是否提出异议的问题，刘某竸称其通过微信回复需要相关人员跟恒大公司沟通，沟通是通过中间人进行的电话沟通，没有录音、微信聊天截屏；沟通后，中间人说我再交一部分钱才能有更好的优惠，所以才付款了后续的X万元。

经询，恒大公司称如法院认定刘某竸与其存在合同关系，本案所涉X万元为定金，应适用定金罚则。

【法院认为】：

案外人刘某某支付给恒大公司的X万元在转账时注明了是刘某竸购房相关款项，且恒大公司发送的认购书以及通知均指向刘某竸，故双方之间存在合同关系，恒大公司辩称的双方之间不存在权利义务关系缺乏依据，本院对该抗辩意见不予采纳。

当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，刘某竸通过姚某某、刘某某与恒大公司沟通、付款，故可以认定姚某某、刘某某有权代理刘某竸。

根据沟通过程可以看出，恒大公司发送了认购书，认购书就房屋位置、总价款、付款期限以及违约责任等进行了明确约定，并通过微信提示付款比例、时间以及未支付的后果，姚某某、刘某某对此均未提出任何异议，7月7日姚某某回复“用钱地方太多，稍等一下”且在恒大公司人员催促付款过程中提出“那个一套给你打了X万元，那有笔款回不来，打不过去，我跟那个顾总跟那边沟通一下，我跟你说一声啊。”此后刘某竸支付了部分款项，据此可以认定履行了主要义务，涉案认购书在刘某竸与恒大公司之间成立并生效。

刘某竸虽称其与恒大公司就认购书未能协商一致，不认可认购书内容且此后付款是为了与恒大公司进一步磋商，但就此未提供证据证明，故本院对刘某竸所称与恒大公司未达成一致意见、付款系为了进一步磋商的主张不予采纳。

根据现有证据，可以认定恒大公司催促刘某竸付款、签订合同，因刘某竸一方原因未按约定付款、签订合同，故刘某竸属违约一方，恒大公司于2021年7月23日送达的通知发生认购书解除的法律效果，按认购书约定刘某竸已支付的款项不应退还，故现刘某竸要求退还款项并支付损失缺乏事实依据，本院不予支持。

【判决结果】：

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

驳回原告刘某竸的全部诉讼请求。

案件受理费13800元，由原告刘某竸负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院