财忠方法之租金的节税方法
租金释义
租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。在出租人表现为租金收入,在承租人表现为租金费用。
筹划案例分析
(一)案例:
业主与甲公司签订了一年期办公租赁协议。协议约定,年支付租金 151.2 万元(含增值税),业主为了支持甲公司运营,免费赠送三个月租期。假如该房产原值为 100 万。如按照该协议约定,租赁期为 12 个月。
(二)纳税策划前后增值税计算比较
(1)策划前
业主需要缴纳增值税额 151.2/(1+5%)*5%=7.2(万元)房产税=151.2/1+5%)*12%+100*(1-30%)*1.2%*3=19.8 (万元),共计交税=7.2+19.8=27(万元)。
(2)实施策划
节税思路:业主要实现免征增值税及房产税,只需改变合同签订方式,合同不约定免租期,而是将租赁期延长 3 个月,总租金相同,这样可以避免交免租期的房产税,有效降低税负。
具体操作:业主与甲公司签订租赁协议,将租赁期变为 15 个月,这样每月分摊的收入就会小于 10 万,满足增值税免税条件。由于无免租期,业主也无需缴免租期的房产税。
政策依据国税 2016 年第 86号第七条规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于财税[2016]36 号文件第十四条规定的视同销售服务。这里要注意的是,与无偿赠与不同,免租期是建立在租赁合同的完整租赁期基础上的。因此,租赁合同中约定免租期的,需要视同销售缴纳增值税,应根据合同约定,履行增值税纳税义务。
财税[2009]128 号第一条规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。国税 2019 年 4 号第四条规定,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过 10 万元的,免征增值税。
国税函[2010]79 号第一条规定:根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均摊计入相关年度收入。
(3)策划后
每个月的租金收入分摊 151.2/(1+5%)/15=9.6 万,小于 10 万,符合免税条件,所以缴纳增值税额=0房产税=151.2/(1+5%)*12%=17.28 万元,共计交税=0+17.28=17.28 (万元)(4)纳税策划前后节税效应对比:策划前应交税=27 万元,策划后应交税=17.28 万元,节税金额=27-17.28=9.72(万元)。