青浦城市更新16个“城中村”项目之5个在建项目（上篇）

内容摘要：青浦区正在推进16个“城中村”地块改造，第一轮5个在建项目，第二轮已认定3个项目，第二轮待启动8个项目。本期聚焦首轮5个在建项目。

近日，青浦区城市更新论坛（下文简称“论坛”）在国家会展中心举行。

城市更新事关上海未来发展。

今年7月，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。该会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

青浦区位于上海的西部，当前正按照“一城两翼”新时代战略布局，加快推进新城建设和城市更新项目落地。

在本次“论坛”上，青浦区分享了“城中村”改造的“青浦经验”，并介绍了青浦区正在推进的16个“城中村”地块改造项目。这些“城中村”地块项目分别是：

第一轮项目：正在建设中的5个“城中村”项目。分别为徐泾蟠龙、徐泾罗家小区、徐泾老集镇、盈浦街道和重固镇。

第二轮项目：已获市级认定3个项目，分别为华新凤溪、金泽西岑和赵巷318国道沿线。

第二轮项目：待启动的8个“城中村”项目，分别有：

徐泾镇徐盈路东侧“城中村”

徐泾镇诸陆西路南侧、盈港东路北侧“城中村”

徐泾镇老集镇二期、前明“城中村”

徐泾镇诸光路沿线“城中村”

朱家角“城中村”

香花桥社区“城中村”

华新镇区“城中村”

赵巷二期“城中村”

内容较长，我们计划分三期来报道上述内容。

青浦区第一轮5个在建“城中村”项目示意图

本期，我们先来说一下第一轮5个在建“城中村”项目。

一、5个在建“城中村”项目

第一轮5个在建“城中村”项目

第一轮5个在建项目涉及3个街镇，分别为徐泾蟠龙、徐泾罗家小区、徐泾老集镇、盈浦街道和重固镇。除徐泾罗家小区采取“土地储备”方式改造外，其它均采用“合作开发”模式改造。

1、徐泾蟠龙“城中村”地块

徐泾镇蟠龙“城中村”地块改造范围

蟠龙“城中村”地块位于沈海高速、崧泽大道东北，板块上隶属于虹桥主城片区。该项目占地总面积为666亩，动迁居民235户，企业28家。

是上海首批“城中村”改造项目之一。

该“城中村”项目采用“合作开发”方式，合作单位为西虹桥公司、瑞安集团。

蟠龙“城中村”地块改造项目已基本建成，其中商业项目蟠龙天地于2014年启动规划，2019年开始建设，今年4月，该项目已正式对外营业，成为全市著名的商旅文化新地标。

近日，瑞安集团对外宣布，其投资开发的蟠龙天地项目成功荣获LEEDv4ND建成阶段金级认证，成为亚洲首个该体系下获得规划-建成阶段完整认证的大型社区项目。

2、徐泾罗家小区“城中村”地块

徐泾罗家小区“城中村”地块示意图

罗家小区“城中村”地块位于诸光路、盈港东路西北，板块上隶属于虹桥主城片区。该项目占地约441亩，涉及动迁居民413户，企业3家，

该项目是第一轮5个在建“城中村”改造地块中唯一采用“土地储备”方式改造的。也就是区政府通过土地储备方式（市级土地储备机构不参与），对“城中村”地块实施土地征收、补偿安置和必要的基础设施建设。经营性土地形成“净地”后，公开招标、拍卖、挂牌出让，由受让人按照规划开发建设。

关于该项目进展，在本次“论坛”上，官方表述该“城中村”项目已实施完成。

2016年，罗家小区地块就已形成净地。2017年，所属地块全部完成挂牌出让。

涉及的西虹桥宝龙城、彼友商业中心等项目均已于2018年开工，根据《2023年度青浦区重大项目建设计划表》显示，西虹桥宝龙城一期将于今年9月竣工；彼友商业中心将于2024年12月完工。

（罗家小区“城中村”地块附图为示意，未查到该项目官方制图，我们根据原“罗家新村”位置，及结合项目面积441亩大致绘制。涉及的西虹桥宝龙城一期和彼友商业中心项目位置相对确定，仅供参考。）

3、徐泾老集镇“城中村”地块

徐泾老集镇“城中村”地块范围

徐泾老集镇“城中村”地块主要集中于沈海高速、沪青平公路西北，板块上，主要在虹桥商务区拓展区；另外，从图面显示沈海高速以东虹桥主城区也涉及一小块。

该项目占地527.8亩，涉及动迁居民1009户，企业25家。是第一轮5个在建“城中村”项目中涉及动迁居民户数最多的。

徐泾老集镇“城中村”地块改造采用了“合作开发”方式，合作单位为灿辉投资、云南俊发。

项目征收补偿工作已全部完成，目前已进入项目建设尾期。根据《2023年度青浦区重大项目建设计划表》显示，徐泾老集镇“城中村”地块改造项目建设规模：

1、公益性项目：绿地约9.8万平方米；道路约3.4公里；公建配套约1.88万平方米;

2、住宅约35.6万平方米，其中动迁安置房约19.66万平方米，经营性住宅15.94万平方米;

3、商业办公项目约14.99万平方米。

A2a-04d、A1d-09、A1c-05地块区位图

年度“计划表”显示，该项目2019年开工，2024年12月竣工。目前灿耀星城3期商品房已在售；A2a-04d地块幼儿园，即青浦区童翼幼儿园本月已正式开园（详见附图）。

四期A1d-09及A1c-05地块计划今年10月开工。2021年10月，A1c-05地块用地性质已由原商业、商务用地调整为现在的三类住宅组团用地。

A1c-05地块最新规划指标：

用地面积：10347平方米

用地性质：三类住宅组团用地

容积率：2.3

建筑高度：60米

住宅套数：211套

今年8月，A1c-05地块公布了拟征地告知书。

A1d-09地块尽管年度计划也为下月开工，但目前还尚未公布相关征地公告。未查阅到该地块用地变更事宜。参照《关于上海新徐泾城实业有限公司征询徐泾镇老集镇“城中村”A1d-09地块规划意见的复函》，A1d-09地块规划指标：

用地面积：14853平方米

用地性质：商业服务业及商务办公综合用地

容积率：3.0

建筑高度：60米

4、盈浦街道“城中村”地块

盈浦街道“城中村”地块范围

盈浦街道“城中村”地块由分散的6幅地块组成（详见附图，地块编号为文章作者编制，便于说明）。涉及原俞家埭1、2、3、5组，城西1、2、5组及南横村。板块上均隶属于青浦新城范围。

盈浦街道“城中村”地块占地面积312.2亩，共涉及动迁居民288户，1家企业。

该项目采用了“合作开发”方式，合作单位为本土国有企业盛青房地产。

项目征收补偿工作已全部完成，经营性地块已全部完成出让并开工，目前已进入项目建设尾期。

其中，4幅地块项目已竣工。

1号地块（南横村），位于观明路、观云路西北，规划的住宅地块（盛青云驰）和幼儿园项目（橙黄橘绿幼儿园）均已完工。

4号地块（俞家埭村），即青赵公路南侧18-02地块位于青赵公路以南、景港名人苑东侧，项目由公立养老院和商业酒店两部分组成，已于去年12月竣工验收。项目用地面积约25594.2平方米，总建筑面积约50731平方米，项目共包括了7栋单体和1个地下车库，其中2栋为公立养老院，设置养老床位共计590张，3栋楼为康养酒店，设置酒店客房共计104间。还有阳光家园及日间照料中心功能等。

5号地块（俞家埭村），位于胜利路、青赵公路东北，规划口袋公园，已竣工。

6号地块（城西村），位于海盈路以南、港俞路两侧，漕港和环城河北岸，是青浦新城环城水系景观带的一部分，已竣工。

盈浦街道“城中村”地块另外2幅地块正在建设中。

2号地块（08-16地块）区位图

2号地块（俞家埭村），即08-16地块，位于漕俞路、青赵公路西北。项目总用地面积7354.2平方米，总建筑面积17663.15平方米，将新建1栋地上5层商业文化综合楼。该项目已于去年11月便启动了施工招标，工程总投资2.5亿元人民币，工期550日历天。

3号地块（俞家埭村），即青赵公路北侧13-01、13-03地块，位于老西大盈港、青赵公路西北。今年3月底，该商品房项目举行了盛大开工典礼。

13-01、13-03地块项目效果图

去年4月，盛青房地产旗下公司上海盛驰置业以底价14.56亿元竞得上述两宗打包地块，房地联动价为43000元/平方米。项目总用地面积45506.90平方米；总建筑面积143501.53平方米（含地下建筑面积49404.40平方米）。建筑高度55米，容积率2.0，绿地率35%，将向市场供应861套普通商品房。

5、重固镇“城中村”地块

重固镇“城中村”地块范围

重固镇“城中村”地块位于该镇传统集镇区域，本次“论坛”上展示的该项目由13幅地块组成（为了便于说明，本文作者取了地块编号，《重固镇总体规划（2017-2035）》中表述共有10个“城中村”地块，范围差异不大，地块量化上统计口径或有所不同），板块上隶属于该镇北青公路以北单元。

重固镇“城中村”地块占地共计731亩，涉及动迁居民153户，企业57家。是第一轮5个在建“城中村”地块项目中面积最大，涉及企业数最多的。

该镇“城中村”地块改造采用“合作开发”方式，合作单位为中建八局、中建方程、青发集团。

该项目在开发过程中因发现地下文物地块，开发减缓，通过积极沟通，目前争取到市级大力支持，即将完成开发边界调整。

2016年1月，重固镇与中国建筑第八工程局有限公司、中建方程投资公司联合体就该镇新型城镇化PPP项目合作协议正式签约。

2016年8月，作为上海首个落地实施的新型城镇化PPP项目民生工程集中开工。首批项目包括了731亩的“城中村”改造工程。

“城中村”地块控规调整后图则

2021年7月，《上海市青浦区重固镇 QPCG-CZ01 单元控制性详细规划 01、02、 03、17、21 街坊局部调整》公告发布，该“公告”显示，因“城中村”项目范围内部分区域地下埋藏有周代文化层，故而部分“城中村”地块无法按原控规实施。为了文物保护和“城中村”项目顺利实施，在相关文件和镇总规的指导下对相关“城中村”地块进行规划调整。

首先，该控规调整图则（详见附图）所展示的地块，除了北青公路“加油站”规划动态为“保留”，其余均涉及征地拆迁。

其次，上述该规划调整最大变化就是为了保护地下文物而减少经营性开发区域，增加了绿地；另外，为了确保住宅开发的体量调高了地块容积率，并将21街坊原商业和商务混合用地调整为三类住宅用地。居住用地变化如下：

原规划居住用地面积约331.36亩（含商住混合用地中的商业部分），规划住宅套数下限1587套。

调整后居住用地面积约205.70亩（含商住混合用地中的商业部分），规划住宅套数下限1698套

本次“论坛”展示的重固镇“城中村”地块中，有以下地块已完工或处于在建状态。

6号地块，位于重固镇大街、福贸路东北。而庄固浜以南，即福贸路北侧03-14地块商住用地已于2020年1月，由中建以底价5.3亿摘得，成功开发了中建锦绣溪庭。北侧规划调整后由居住用地变为了公共绿地（03-08地块），待建状态。

8号地块，位于老庙泾港、赵重公路东南，从现状卫星图上看，已完成公共绿地建设。

9号地块，位于赵重公路、河泾路东北，已完成河泾公园建设。

10号地块，位于重固幼儿园北侧，已建成。

12号地块，位于重联路、崧建路西南，已完成动迁安置小区“康汇雅苑”建设。

13号地块，位于上海师范大学附属青浦实验学校南侧，其中重固镇福泉养护院已竣工。另外，幼儿园、派出所、体育场等项目正在建设中。

其余待建地块详情如下：

1号地块

1号地块，位于赵重公路、重联路（规划）西南，从现状卫星图来看，该地块已形成净地。调整后的控规显示，该处由原单幅居住地块变更为了2幅居住地块（01-01a、01-01c地块），和1幅公共绿地（01-01b地块）组成，缩减了经营性用地范围（详见附图）。

其中，重联路南侧01-01c地块作为“拟出让住宅地块”，成为去年10月青浦区16幅推介地块之一。

01-01c地块规划指标：

用地面积：3941平方米

用地性质：二类住宅组团用地

容积率：1.6

建筑高度：24米

住宅套数：63套

01-01a地块规划指标：

用地面积：39343平方米

用地性质：二类住宅组团用地

容积率：1.6

建筑高度：24米

住宅套数：608套

2号地块，位于老庙泾港、重固镇大街东南，控规调整后原居住地块变更为了公共绿地（01-07地块）。未来将与现状“重固镇农民公园”连城一片。

02-05地块区位图

3号地块，即控规中的02-05居住地块，位于重固镇大街、福中路东北，是集镇的核心区。去年，该地块已向原属地居民发出书面征收通知，但截至目前，尚无进展。

02-05地块规划指标：

用地面积：29352平方米

用地性质：二类住宅组团用地

容积率：1.35

建筑高度：24米

住宅套数：356套

4号地块，位于重固镇大街、张墅泾东北，也就是重固基督教堂西侧（不确定教堂是否包含在内）。上述控规调整图则上并没有体现该地块。去年12月，发布的《青浦新城单元规划》中显示，未来这里被规划为了商业或商务用地。

5号地块，即张墅泾、重固镇大街、北青公路和老通波塘围合区域，原来这里是重固消防厂和重固水泥厂等用地。控规调整后，原有的地块划分保持不变，依旧由17-01、17-03、17-07地块等组成，但规划指标有了变化：

17-01、17-03地块由原社区级公共服务用地和居住用地整体调整为了公共绿地。

17-07地块面积保持不变，用地性质还是二类住宅组团用地和商业服务业混合用地，但比例由原各50%调整为住宅80%，商业20%；容积率由原1.0提升至1.2，建筑高度由18米调高至24米，住宅套数由136套增加至340套。

17-07地块最新规划指标：

用地面积：43576平方米

用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地

容积率：1.2

建筑高度：24米

住宅套数：340套

另外，5号地块剩余部分在调整后的控规图则上并没有展示，同样在最新的《青浦新城单元规划》中显示，重固镇大街、北青公路西北规划了商业或商务用地；重固镇大街以东区域，这里被规划为了居住用地。

7号地块，位于陈华江路、重固镇大街的东南。调整后的控规图则中未展示，同样在最新的《青浦新城单元规划》中显示，这里被规划为了公共绿地，不确定是否已建成。

21A-06a地块区位图

11号地块，即控规中的21A-06a地块等，位于赵重公路、陈华港东南，就是北青公路重固加油站东北。从现状卫星图来看，这里似乎已是净地。

控规调整后，原21-06地块被分割成了21A-06a，21A-06b地块等，用地性质由原商业、商务地块调整为三类住宅组团用地。

21A-06a地块（“城中村”地块）规划指标：

用地面积：7553平方米

用地性质：三类住宅组团用地

容积率：1.6

建筑高度：50米

住宅套数：120套

21A-06b地块规划指标：

用地面积：13368平方米

用地性质：三类住宅组团用地

容积率：1.6

建筑高度：50米

住宅套数：211套

另外，去年原《青浦区关于报送2022年度商品住房配建租赁住房统筹平衡方案的函》中提到了重固镇的21A-06a地块和01-01c地块，2幅地块均被纳入过去年商品房用地出让计划。这也印证了我们上述地块已形成“净地”的说法，所以后续重固镇“城中村”地块改造，或许上述地块将被优先推进。

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（说明：本文绘图均为示意，仅供参考，一切请以官方公示为准！）

资料：青浦区政府网、青浦区城市更新论坛

编辑：大青浦房谈