【樾筑地产】土地“限价令”来袭，贵阳土市未来几何？

本文作者【樾筑地产】“老杨”，授权王黄璜独家原创发布，转载请联系原作者并注明来源，侵权必究！文中的“我”均为“老杨，以下为正文：

近日，一份网传的自然资源部文件在圈内大火，文件核心内容是：限地价（住宅用地）。

 

核心内容之下，文件提出要在宅地招拍挂文件中体现四个重点内容。

 

一是竞买企业必须有房地产开发资质；

 

二是要审查竞买企业或个人的资金来源；

 

三是要求单宗宅地溢价率不得超15%，要严控楼面价新高，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理；

 

四是土地溢价率到达上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可以通过竞一次性合理报价、摇号、竞品质的方式确定竞得人。

 

怎么去理解这些内容呢？说简单点，就是从供给侧抑制房价上涨的动力，拿地成本低了，自然就“房住不炒”了。

 

事实上，本次“限地价”的政策，从根本上来说还是在落实上头在“房住不炒”框架下“稳地价、稳房价、稳预期”的具体内容。

 

从根本上看，“限地价”政策与此前各地打的“限购”“限售”等调控政策补丁并无本质区别，今天贵州省公积金启动流动性风险三级响应也是这个道理。

（注释：从8月6日起，调整住房公积金个人住房贷款额度计算公式，调整第二套住房公积金个人住房贷款政策。职工家庭已办理过住房公积金贷款的，须在首套住房公积金贷款结清满十二个月以上，方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，且最低首付款比例不低于40%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。）

 

但从整个政策的走向来看，至少在政策切实松绑前，我国房屋正在朝“普惠商品”的道路上一往无前，大部分人住房平权，早晚的事。

 

当然，这是从大的政策环境来看待市场的结果。但若把具体政策放到贵阳来，又如何呢？

 

其实贵阳此前曾做过“限地价”的尝试，很多楼面价停留在6000元/平方米的土地，都曾是“熔断”政策造就的时代产物。

 

但即便有面上的“熔断”，但在触顶后竞配建的过程中，却又无形把地价拉了起来，这么做的好处只有一个：溢价率不高。

 

后来市场下行，贵阳土地市场干脆也躺平了玩。直接“一口价”，却在一口价内加入了配建要求，导致了很多算账难的问题。

 

从上述贵阳土地市场的发展情况来看，今天出现的“限价令”其实并不会对本地土市造成多大影响。

 

如果要问贵阳土地楼面价高不高吧？可以回答个高也不高。比起其他城市来说低了不少，比起本土房价有时又显得不可思议。

 

本次“限价令”虽然有“绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率”这样的表述，但起拍价到底得提到什么程度才算高，却也没个定论。

 

因此，至少对于当前的贵阳，这个不算热点的城市而言，今天土市“限价令”的影响十分有限。

 

但，注意这个转折。但我们可以了解到的是，至少政策开始往这个方面打补丁了，一旦贵阳土市过热（今年地王频出，略有危险），就很可能遭到政策打压。

 

另外，在这个转折的背后，我们还可以看到，上面正在积极推广北京市“限房价、控地价、提品质”的调控方式。

 

其中“提品质”对当前的贵阳楼市来说重要无比。目前迫于市场压力，贵阳的很多项目、尤其是往年的地王项目都在为利润率甚至去化率发愁。

 

在这种现况下，贵阳的部分新建房屋会面临成本性降标的问题，试想若新建项目品质不高，贵阳的城市界面又何时能真正好起来呢？

 

我不否认目前贵阳对于土地财政的依赖，但既然决心强省会，是否也应该效仿一下北京的做法呢？

 

我真的很期待在未来的某一天，房企在贵阳争夺土地时，最终能以竞品质的方式来决一胜负。

 

（注释：所谓竞品质，即竞房屋最低品质保障。以杭州为例，在竞买人提交的《房屋售价承诺书》模板中，除需承诺房屋售价外，还需承诺项目要满足最低品质保障要求，内容包括绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。）

 

昨天我有提到，如今咱们的土拍市场至少面上来看是越来越规范了：四至标得清清楚楚，甚至还有了成品住宅的建设要求。

 

因此，对于贵阳土地市场以及房地产业市场，我还是抱有期待的。贵阳品质房屋的时代，迟早会到来。

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