仅将房改房及其产权证交给单位，意味着单位对房屋享有所有权吗？

职工在购买了单位出售的“房改房”并办理了产权证后离职，离职时也将房屋交给单位使用，而单位又有规定离职后需回购出售的“房改房”，并在产权证上载明“同意单位买回”。此时，单位对房屋有所有权吗？

1994年，某单位作为售房单位按房改售房优惠售房方式将案涉房屋出售予董某（时任某单位副经理），由案外人石某代董某向某单位支付了房款。1994年，当地房地产管理局就案涉房屋颁发房产所有证，产权人记载为董某，产权来源记载为优售。该产权证原件现在某单位处。1995年董某调离某单位，1996年董某将案涉房屋腾空交给某单位使用。董某将案涉房屋交给某单位后，某单位的上级单位将案涉房屋分配给其职工张某居住。目前，张某一家一直居住案涉房屋。

2015年12月，董某在房屋登记机关以证书遗失为由就案涉房屋办理补证。2019年，董某向人民法院提起诉讼，要求张某一家搬离案涉房屋并支付案涉房屋的使用费。

对此，某单位为证明已与董某达成回购协议，提交了一份在审验意见处有“同意单位买回”字样的房屋产权登记证及房屋回购申请，并主张单位有“离职回购”的规定。

《中华人民共和国民法典》

第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”

第一百三十四条第一款规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”

第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

经办法院认为，关于董某是否与某单位就回购案涉房屋达成一致的问题。双方未就案涉房屋的回购达成书面合同，房屋产权登记证中也没有转移期限、房屋价款的给付期限及违约责任等重要内容，不符合一般的交易习惯。即使董某确实在房屋产权登记书上签字，并向某单位交付案涉房屋及房屋所有权证，但仍无法确定房屋所有权交易的重要内容，因此无法认定双方成立民事法律行为。

关于董某向某单位交付案涉房屋及房屋所有权证书、房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章同意的行为，是否发生案涉房屋所有权转移的效果。案涉房屋一直登记在董某名下，房管部门虽在房屋产权登记书的初审意见部分盖章同意，但复审及审批意见部分均未盖章同意，亦未进行所有权的变更登记。而董某向某单位交付案涉房屋及所有权证的行为也不影响案涉房屋所有权的归属。因此，法院无法认定案涉房屋的所有权发生了转移。

关于张某一家是否应当向董某返还案涉房屋。案涉房屋的所有权并未转移给某单位，因此某单位无权将案涉房屋分配给张某一家居住。现张某一家居住、使用案涉房屋，侵犯了董某的合法权益，董某有权要求张某一家返还案涉房屋。

关于张某一家是否应当向董某支付案涉房屋的使用费。董某虽主张张某一家应当向董某支付案涉房屋的使用费，但董某未对该使用费标准举证证明。且董某未能举证证明其曾经向张某一家主张过案涉房屋的使用费，考虑到本案存在一定的历史原因。因此，法院对于董某要求张某一家向其支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。

综上，经办法院判令张某一家在30日内向董某返还案涉房屋，并驳回了董某其他诉讼请求。

司法实践中，职工在取得“房改房”等公有住房后离职、辞职，而单位在职工离职后又要求职工返还获得的房屋，此时单位与职工之间可能就相关房产的归属权问题引发纠纷。一般情况下，相关案件的争议焦点往往是单位是否有权收回房屋和房屋的所有权。此时，一般分两种情况，一种为职工在离职前仅与单位签署购房协议并支付了房款，但未获得房产证。另一种为职工在离职前已办理相关购买手续并办理了房产证。

当职工在离职前仅与单位签署购房协议并支付了房款，但未获得房产证，而单位却要求收回。此时，人民法院一般会认为房屋产权的转移时间应以房产证为准。职工在办理房产证前与单位解除了劳动关系，就丧失了相应的购房资格，并导致公有房买卖合同因购买者丧失主体资格而失效。同时，也有部分人民法院认为，单位如果已就出售公有房屋得到了行政部门的批准，并确定了该职工具备相应的购房资格，则双方签订的购房合同应被认定为合法有效。

当职工在离职前已办理相关购买手续并办理了房产证，一般情况下人民法院会保护产权人的合法权益，并维护购房职工的合法权益。如果职工与单位无特殊约定或就回购一事达成合意、签署相关协议，则人民法院会认定职工对相关房屋拥有所有权。

此外，一般情况下，相关管理部门同意房屋产权变更仅代表“房改房”等特殊类型的房产可以变更所有权人，但并不代表当事人之间就回购一事达成合意，更不表明相关回购的条款成立。同时，即使单位有规定“离职回购”，且相关人员知悉该规定，也不能因此认定当事人与单位就回购一事达成合意。因此，在没有证据证明双方就此事签署相关协议或达成一致的情况下，且单位往往处于强势地位，一般经办法院不会认定就回购房产一事达成合意。

本案中，如果董某与某单位就回购案涉房屋一事达成合意，则回购的条款一般会包括董某因此获得购房款，而某单位因此获得案涉房屋的所有权。而董某在本案中并未获得相应的价款，由此也可以证明双方未就回购案涉房屋一事达成合意。