楼市惨烈持续多久？地产属性金融化，回暖度打折

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市场资本化和市场经济一个有本质区别的，就是产品和服务的主体决定性区别。

比如房子、车子、教育等等，基本属性的改变可影响市场，一旦资本化、金融化泛滥，牟利逐利作为终极目标，显然违背了产品和服务的基本属性或第一属性，在资本的无序和底线升降助推下，难免不会偏离方向。

房地产产品的基本属性是居住，另外还有一个属性投资。

房地产产品和服务一旦急功近利，资本金融化，又将如何？

显然不妥，也是可带来房地产市场的危机和危害的。楼市惨烈或许就是一种结果下的表现。

于房地产而言，土地是基础，资金是发展。

在楼市上扬的阶段，房地产似乎更注重于土地的追求，有了土地，资金和投资就自然而然有了。

事实上，是否如此呢？当楼市失去上扬的空间和幅度时，尤其是失去一定的上涨幅度时，土地失去了溢价空间和可能，则资金成为了房地产的压力。

真是，成也金融，败也金融。

土地和金融之于房地产，能否向向而生？

以史为鉴。这是一个多方博弈的过程和结果。

No.1

楼市泡沫与金融泡沫

房地产泡沫、金融泡沫问题，早在十多年前，即被业界关注。

对于房地产金融泡沫对中国房地产行业以及中国经济的危害，也不是目前才有的一个话题。

楼市泡沫问题，主要源于房价上涨还是下跌？

说起房价，大家关注的就是房价上涨和房价下跌了。当房价和地价反弹上涨，行业和企业还有购房者关注度更大；同理，当房价和地价下跌，行业和企业关注度大，购房者则相对关注度滞后或者不太过于关注。

不同主体者对于楼市、房价的关注点、关注度、关注周期也是有区别的。

基于房地产行业的产业链关系以及带来的经济影响，当房价、地价和楼市出现过分震荡时，国家和行业也会对其采取相应措施，以保持房地产市场健康发展。

过去十五年来，国家对于房地产政策调控政策的发布，也是基于房地产的实际发展和现实要求。

事实上，房地产政策与调控政策的落实和监督，也是必要的。

政策的制定是有一定的条件和基础的，也是有一定的目标的。如果房地产政策和调控措施没有得到很好的落实，或者说没有得到完全的落实，或者落实与偶偏差，也会为调控带来偏差。

所以，每次房地产调控政策的落实，国家也会派出专门督察组进行有目的。针对性督查落实。

政策的落实和督查，也为下一步制定新的政策还是持续，还有改变政策，等等，提供有关的全部或局部的详情和报告，作为政府有关部门的内参，或者公开作为房地产企业和购房者的行为参考。

房地产产品的区域性和投资性，决定了房地产产品的的区域性。对于楼市，全国城市房价普遍回暖和回落，或者部分城市楼市变化，单个城市不同区域的变化，因城施政，同城倾向，都有参考和影响。

大家记忆犹新的就是2014~2015启动的全国楼市大热，房价几乎一天一个样子。

当时楼市给人的感觉就是：房价上涨的速度之快、来势之猛，令人猝不及防。不止房价，还有地价，地王频出。

随后，为了遏制房价高涨，有关方面开始调控，加之各种舆论声音影响，助推楼市，为了对本轮调控可能失控的担忧，房地产调控加码，直到当下的楼市现状。

——楼市惨烈，还有比这更惨烈的吗？有，那也许就是明天。

楼市失控，将会出现什么情况？金融的大肆进入楼市，引起楼市泡沫，越来越大。

楼市调控失控，将会出现什么情况？将会出现更大的房地产金融泡沫，甚至面临泡沫刺破的风险。

值得注意的是，从2005年开始实施的房地产市场调控，到去年的房地产调控。一方面是控制房价高涨，也是为了挤除房地产金融泡沫，避免出现更大风险。

然而，房地产调控中，涉及利益群体的博弈，多方利益主体之争下，调控未必次次成功。

房地产有效调控也是控制房价报复性反弹风险，实际上就是在预警房地产金融泡沫或将继续吹大。

房地产金融泡沫继续吹大，究竟会有怎样的危害？

正如媒体报道，房地产金融泡沫吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。

同时，房地产金融泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。

一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面临大量坏账损失。

值得注意的是，那些高位买房的人群将会因为房价暴跌，面临资产缩水。

房价高涨还是下跌，对楼市和购房者的长远发展都将带来影响。

不得不说楼市调控，作为楼市新政AB的两面，对楼市的影响也是可以参照。

No.2

防范过于房地产金融化

房地产金融化带来金融市场的风险。房价过于高企还是下跌，会将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。房地产产品作为家庭的大件消费品，几乎占据家庭消费和支出的大部分，当房地产产品过于金融化，带来透支消费和进入压力加大风险。带来经济、消费的风险。
2015年以来，房地产金融化现象越来越受到国家和行业的关注。

房地产金融化是指把房产当作理财产品、金融工具用来融资、贷款,变成了投机和投资品。

房地产金融杠杆因子，带来房地产金融化的一定程度的市场接受。金融化带来楼市和行业、企业的动力，房地产企业开始多方面涉足金融领域，形成各业务之间的合纵连横、紧密相合，甚至打造金融平台，进行金融杠杆的多次使用。房地产金融化也用在了购房者的消费首付上，其间，尤其是房价上涨趋势明显的年月，在房地产企业和中间商的推广下，一些人开始进入房地产消费市场，进行购买投资，甚至投机。

炒房者开始进场，一波一波，投资、投机成分也生长。

只要房价上涨，就会有更多的投资者和炒房者进入。当然，现在大家不少人都知道房价是怎么被炒作起来的，其中的内幕和经历，也让不少人了解房地产和楼市营销，消费者开始理性。楼市持续向前，调控加码，限购限贷一直。影响楼市的最重要的还是金融。
作为房地产产品本身而言，地段影响，配套影响，环境影响，物业服务影响等等。成为购房者选择房地产产品和服务的重要标准。作为房地产市场而言，金融化则影响更大。由于某些原因，这里不做赘述。为何房产要去金融化？房产金融化到了制高点，房产的泡沫过于膨大，总会刺破的一天。一旦楼市泡沫破裂，将不止影响购房者的信贷和家庭经济压力，也影响开发商的资金链条，还有国家和社会的经济发展。

房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。

有炒房就有牟利和失手；购房者也会有购买压力，房地产一旦失去居住的属性，金融属性野蛮生长狂奔，谁又能保证及时抽身？好花不常开，好景不常在。一旦形成房地产金融化普及，全民炒房，如此循环反复，楼市和进入机构的影响可想而知。

其间，国家有关部门也会根据楼市金融情况进行调控。2014年，中国人民银行、中国银监会发布通知，明确规定在不实施“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房贷款原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。这等于为一些城市放开“限购”政策。2015年，首付比例从30%降到25%，购买二套住房的消费者，可以在没有还清贷款前再次申请首付最低三成的商业贷款。相对比而言，首付对于大多数普通购房者而言，更重于按揭分期的款额。有市民表示，相对来说，买房压力只要还是在首付上，首付款减少，压力小了。

新政之下的首付款降低，对于刚需买房一族来说，的确是一大福音。

但是，也不是说首付款降低就是百利而无一害。业内人士提醒：对于购房者来说，首付降低虽然减少了首付款的压力，但随之而来的是贷款压力增加，还贷利息、月供都会有所增多。“限贷限购”、“房住不炒”，这些目的都是在去库存的基础上，进一步支持合理住房消费，也是为了促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，实际市场效力的传导往往不是一步到位，立竿见影的，过程较为复杂，影响因素也多，有直接和间接影响因素。

这些影响和利好，可以提到，不具有直接因果关联的，也可以不做因果和理论结论，把影响因素讲出来就可以，客户自己也会判断的。

△网络图

根据往年的情况，楼市调控下，房贷新政对楼市的真正影响，一班要等两三个月之后。作为短期变现的购房者，降低贷款利息等举措，可以为市场带来更为直接的和明显反应。结合近两三年各地楼市，金九银十、五一黄金周、春节黄金假期楼市的“热度”不再，回归寻常。2021年情况看，当年三四月有一波近一个月时长的楼市热度。随后，各地楼市趋势平行。接下来，疫情原因，郑州遇到水灾，楼市进入低谷期。从新政后房地产市场房源情况看，供应量、成交量也有所反应，其中供货量保持一个小高位。需要指出的是，在过去年份里楼市的反馈情况看，一些口碑差、产品质量问题多、交付不及时等等方面的开发商和楼盘，面对来势较快的楼市新政，则在项目开工和进度上，准备不足。据介绍，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面变相松绑房地产调控政策。这也为单个城市的房地产市场消费带来竞争。

当然，对于新政，楼市面临的都是一个新政，房企面临的不只是新政下的市场，还有自身品牌和口碑，还有产品和服务的质量。

有一点可以相信，楼市进入新一轮发展阶段，相信市场又将掀起一场供货量热潮，带来相应的市场销量。

房企口碑、品牌、信誉和服务，依然还是一种优势。

这个真的可以有。

希望对2022房企有所建议和带来思考。希望郑州房地产市场迎来本该有的景象。