为什么货币大放水，房地产却蔫了？放的水去那里了？

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大家好，统计局最近公布了四月份房地产相关数据，和3月份相比，房地产销售面积下降了48%。你没看错，就是48%销量直接腰斩了。与此同时，我们的一季度货币的发行总量新增了15万亿。那问题来了，我们金融系统放了这么多的水，为什么房地产市场不升反降？金融系统向社会投放的货币都到哪里去了？本期节目我们就结合央行和统计局公布的相关数据，深入分析下以上问题。我尽量在满足审核要求的情况下，把问题解释清楚，看不懂的可以去看完整版，我会在完整版里做补充说明。

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首先我们来看一下四月份房地产的相关数据，在70个大中城市中，新建商品住宅售价有22个城市，同比上涨，有48个城市同比下降。70个。大中城市中，二手住宅有九个城市，同比上涨，61个城市同比下降。大家要知道，我国总共有六百多个市，一千多个县，这70个大中城市都是各地挑出来的。相对较发达的地区。大家可以从这个列表中看出，表格左边的35个是省会级别的一二线大城市，右边是各地具有代表性的三四线中等城市。从新房的销售数据中可以看出，涨价的基本都是左边的省会级别的大城市。

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这个问题我以前也分析过，在整体形势下行的时候，大城市相比小城市抗压能力更强。因为大城市能够提供的高新岗位相对较多。再一个就是过去在小城市有多套房产的人会卖出小地方的房产，到大城市置换抗风险能力较大的房产。还有一个原因就是当前新房成交的大多都是改善型住宅，价格本来就偏高。但不管怎么说，在这70个大中城市中，即使是新房涨价的，也只占三成城市降价的。

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下面我们再看一下比较具有代表性的二手房市场。二手房市场里面，只有九个城市的房价是涨的，61个城市的房价是跌的。以前我给大家解释过上层通胀，底层通缩的现象，在房地产市场里也是同样的道理。现在买新房的改善型需求较多，相比新房，二手房的价格更具有代表性。现在70个大中城市中，61个城市二手房售价下降。这也充分说明了各地房地产的情况并不乐观。

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这里面有一个城市，我单独拎出来讲一下，那就是成都。成都由于它特殊的地理位置，西南山区的一块平原，东部产业转移到西部时会优先在成都设置分公司或西南生产基地。换句话说，在西南成都能够提供的岗位相对较多，岗位的质量也相对较高，这导致了流入成都的人口较多，成都对周边的虹吸效应比一般城市强。成都不仅西四川的资源，周围省份的资源，它都西西南都是吃转移支付的一些小地方吃转移支付富起来的人都会到成都置办房产。但大家千万别觉得成都能够独善其身不可能的，它只是发展的阶段。慢一拍，我有一些观众经常问我家里有多套房产，现在还贷压力大，要不要卖掉额外的房子？每次被问这个问题我都有点无奈，因为到现在再出手就太晚了，除非主动割肉，否则很难卖出去了。不过，成都的朋友有福了，如果你也有类似的情况，现在还有下车的机会。

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前段时间媒体上炒的很热的房地产小阳春并不是房地产行业真的好转了。小阳春的核心原因是，去年年末，由于口罩原因，大家都在家呆着呢。积累的一些需求和订单，在全面开放后集中释放出来了。

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根据国家统计局公布的数据，三月份的商品房销售面积为1万万4813万平方米，四月份的商品房销售面积为7690万平方米。和3月份相比，四月份的商品房销售面积下降了48%，可以说是直接腰斩了。说白了其实就是去年积累的订单，消化完了，我们把最近几年每个月的商品房销售面积拿出来对比一下。就能发现，即使是前三个月的小阳春和往年相比也并不突出，只不过部分媒体一会用环比，一会用同比来忽悠人罢了。由于去年4月有口罩，所以看四月份的同比数据是增加，但实际上和3月份比，四月的数据是腰斩的。这也标志着所谓的房地产小阳春已经彻底蔫了。实际上，今年1到4月，全国商品房待售面积不减反增，大，涨了15.7%。说明这个所谓的小阳春和大的趋势比起来，根本起不了多大作用。

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说完房地产的现状，我们再来看一下金融方面的数据，去年一年我们的货币发行总量为266.43万亿，比2021年新增了28.14万亿。

而今年一季度，我们的新增货币发行总量就高达15万亿，四月份回撤了一点，但1到4月份，新增货币发行总量也有14.4万亿，达到去年增加量的一半。相比去年，今年的放水力度又加大了。为什么放了那么多的水房，地产却依然起不来，钱到底去哪里了？在回答这个问题前，我先科普一些基础概念，货币发行总量又叫广义货币，就是我们平时说的M2，除了M2以外，还有M1和N0。M0指的是流通中的现金，M1又叫狭义货币，M1等于N0加上企业活期存款，M2等于M1，加上定期存款，加上居民储蓄存款，加上其他存款，一般我们说的金融放水或者货币放水，指的就是M2增加了。还有一个大家经常搞混淆的概念，就是基础货币上面的安宁。M1M2，没有，一个是基础货币，基础货币等于N名加上金融机构库存现金加上存款准备金，央行不增加基础货币的投放，也能增加。

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M2好，介绍完基本概念，我们先分析过去我们到底放了多少水过去。在分析房地产相关的视频里，我解释过房地产涨价的阶梯性结论是，2015年到2016年之间是一二线城市涨房价，2017到2018年之间是三四线城市涨房价，2018至2019基本上就到涨价末期了。这时候开发的都是县城，甚至是农村的房地产。那我们就以2019年为节点看个阶段，我们的货币总量增加了多少。

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首先给大家一个概念锚点，那就是我们的安二在2013年2月份的时候为99.8万亿，约等于100万亿。根据国家统计局的数据，从2015年到2019年，也就是在房地产涨价周期内，我们货币供应总量增加了59.8万亿。从2019年到2023年4月份，我们的货币供应总量增加了98.2万亿。而去年也就2022年，加上今年前四个月货币供应总量增加了42.6万亿。这42.6万亿中，有28万亿是去年增加的，14.4万亿，是今年前四个月增加的。可以看出我们不仅放水了，我们的放水量也是越来越大。下面分析一下为什么最近的放水量如此之大，房地产市场却依然起不来。

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房地产影响因素主要有以下几个方面，第一是人口，人口问题。往期视频分析过，这里只说结论。2016年到2022年之间的新生人口从1786万降到956万。与此同时，对应的主力育龄人口也就是85年到90年的人口是增加的。而90年到03年之间的人口是从2926万下降到1373万。也就是说，即使在生育意愿不再下滑的情况下，未来13年的新生人口也是下降的。这意味着，支撑房价长期上涨的预期没有了。

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第二是城市化进程。去年我国城镇化率为65.2%，我们国家的城镇化率上限也就在80%左右。虽然从数据上看，我们还有十几个点的上升空间，但实际上我们的城市化进程已经进入尾声了。因为最后这十几个点并不是靠年轻人大面积进程形成的，而是靠留守在农村的老人不断凋亡形成的。这一点从数据上也能看出，最近几年我们城镇化率的增长速度越来越慢，去年一整年只增加了0.5%。

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第三个就是金融，第四是经济发展情况。这两个我放在一起讲。在一般情况下，金融放水和经济发展是有助于房地产市场回暖的，但这不是绝对的。如果金融放水没有放到老百姓手里，那对房地产来说，它这个放水就是无效的，经济发展也要带动老百姓收入上升，否则对房地产市场来说也是无效的。目前我们的居民杠杆率基本上已经拉到顶了。

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很多人不明白为什么金融放水放不到老百姓手里。原因很简单，因为老百姓借的钱是需要还的，银行会根据你赚钱的能力评估贷款的额度。我以前解释过，在我国没有个人破产制度，个人是无限责任制，企业是有限责任制，由于是有限责任制。所以一些企业会拼了命地借钱，把金融放的水都吸走。

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个人收入方面，虽然看统计数据一直是稳步增长，但由于统计的艺术手法可能存在一些偏差，毕竟是抽样调查，大家都懂得会有误差。前面几期视频我分析过，私企停止扩张市场上的工作岗位，有80%是由私企提供，这导致了有很多人找不到工作。在僧多肉少的情况下，收入应该是下降的。当时有不少观众喷我，说他周围的人都有工作，赚的越来越多了。现在又有一项数据出来了。今年1至4月，个人所得税同比下降2.4%。

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从2010年以来，除了2012年和2019年因个税改革减税举措导致当年个税收入出现下滑外，其他年份前四个月个税收入基本都保持了两位数较高增速。即便2020年疫情爆发，当年前四个月个税收入也保持微增。大家要知道，个人所得税是汇总统计，每一笔收入都是有账的，不可能出现收了800的税，对外报1000的情况。所以说个人所得税比抽样调查的个人收入更具代表性。这里我要额外多解释一点。因为我看到网上有些人在混淆视听。通过计算，今年和去年4月份的个人所得税，得出2023年4月份个人所得税同比增涨8.6%。

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再结合今年1至4月的个人所得税同比下降2.4%，而四月份同比增加8.6%，从而推导出个税下降的主要原因是前三个月经济还没恢复过来，四月月份已经强势复苏了。以上这一段的推理完全是在胡说八道，因为去年4月份发生了口罩事件，所以基数非常低。我们把2021年4月份的数据拿出来就能发现猫腻了。2023今年4月份，个人所得税为944亿元，2021年4月份，个人所得税为960亿元。可以看出，我们四月份个税还不如两年前，所以前面做出的四月份强势复苏的推理是错误的。

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好，下面我们再分析一下金融系统方放了那么多水都去那里了。大家直觉上都认为货币超发之后会引发通货膨胀，实际上并不一定看过往期节目的观众应该记得，日本上世纪80年代泡沫经济的时候，也是银行大放水。当时的日本CPI也没有上涨多少，因为钱都进入了股市和楼市，推高了资产价格。这里稍微科普一下，CPI当中是不包括房价的，只统计房租。可我们现在不仅是CPI不涨，我们的股市和楼市都不涨，这种现象看起来很令人迷惑。实际上原因很简单，我们货币流通的速度降低了，钱都停在账上了，未能转化成消费和投资。所以我们的CPR和资产价格都没有上涨。

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根据央行的数据，2022年的N2增量主要流向了居民定期存款、企业定期存款和居民活期存款这三项。而2023年一季度的R2增量主要流向了居民定期存款和企业定期存款。这两项相比2022年个人和企业的定期存款比例还上升了。这一点从M1和M2的增速上面也可以看出，我们把M1和M2增速之间的差值叫做剪刀差。

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如果企业对经济增长前景乐观，准备扩大库存或资本开支，企业会选择将存款活期化，以随时应对活跃的交易和投资。此时，企业账户的活期存款占比会相对提高，当M1增速大于M2增速时，即为正剪刀差。也就是说，活钱变得越来越多了，表明市场对经济预期乐观。存款活期化，活钱增多，更多的钱流入实体经济，经济活力较强。当然，一增速小于M2增速。即为负剪刀差，也就是说，死钱变得越来越多了，表明市场对经济悲观，实体经济中的投资机会减少，存款定期化，死钱增更多，经济活力较弱，更多的钱流入金融投资市场。现在我们M2的增速远高于M1的增速，说明企业对市场预期不乐观。存款定期化，这也验证了我前两期节目中说的私企停止扩张的事情。

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从四月份新增的信贷规模看，2023年4月份新增贷款7188亿，虽然和去年同期比增加了，但去年4月份有口罩事件。2021年4月份的数据是1.47万亿。从新增信贷的结构看，2023年4月份居民贷款减少了2411亿，其中短期贷款减少1255亿，长期贷款减少1156亿，企业贷款增加6839亿。其中短期贷款减少1099亿，长期贷款增加6669亿，票据融资增加1280亿。总体上说，老百姓提前还房贷的力度进一步提升了，企业投资扩产的意愿不足。大家可以看到，每年新增的M2越来越多的同时，我们的GDP增速越来越慢。换句话说M2和GDP之间的比值变大了，这也反映我们的经济增长的质量和经济效率相对下降了。

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为了防喷，我强调下以上结论不是我拍脑袋想出来的，是央行工作论文的研究结果，感兴趣的可以去阅读央行的工作论文。论文标题是金融结构、经济效率与M2GDP的关系。一些观众经常问，房地产问题到底该怎么解决？这个问题还真不太好回答。我只能说，目前我们处于保守治疗阶段，应该保持积极乐观的态度。虽然目前没有什么好的解决办法，但不排除未来随着社会和科技的发展会找到好的解决办法，我们要相信后人的智慧。好，下面我在完整版里再做一点补充说明。