攀枝花划拨土地使用权评估方法

划拨土地使用权是通过行政划拨以及其他非出让方式而取得的土地使用权，划拨土地使用权须经批准才可以依法进行抵押、转让、出租。因此，划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式，是通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格。

（一）成本逼近法

即通过收集区域内划拨土地的平均取得成本和开发成本，综合确定划拨土地使用权价格。

划拨土地使用权价格=土地取得费（无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等）+土地开发费（在对应的划拨土地所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用）+相关税费+投资利息+投资利润。

（二）收益还原法

地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。

（三）剩余法

利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后房地产正常交易的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润及销售税费后，再扣减划拨土地使用权补缴的土地出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。

（四）市场比较法

利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的，且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例进行比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估得出待估划拨土地使用权的价格。

（五）基准地价系数修正法

利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权价格，主要是通过基准地价的基础上，扣除划拨土地补缴出让金标准，然后利用基准地价修正体系进行修正，进而求取其划拨土地使用权价格。其原理及步骤与出让土地价格评估类似，但由于划拨土地使用权无年期限制的特点，一般采用基准地价系数修正法时不对其年限进行修正。