期房转让“是”与“非”

一、期房与预售制

期房，是指房地产开发商获取【商品房预售许可证】之后，至获取【房屋不动产权证】(大产证)之前，所出售的商品房。现阶段商品房销售普遍采用预售制，俗称“卖期房”或“卖楼花”。

预售制度设立初衷是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。但在实施过程中，各种问题也层出不穷：期房从预售到交楼周期过长，存在几个月甚至几年的时间差，项目易出现预售资金挪用、项目延期交付、交付质量与标准不相符等问题。

 

二、期房转让困境

期房转让是指期房在竣工交付验收合格、取得不动产权证（小产证）前，购房者将购买的期房转让给第三人的行为。

现阶段房地产市场仍处于深度调整阶段，居民预期普遍下降，部分购房者因收入下降、急用资金、置换投资等原因，在短时间内需出售或置换名下的房产。期房想“套现”不得不面临一个尴尬困境：所持有的期房未交付且未办理不动产权证。对于开发商而言，撤销合同备案手续流程复杂且退房风险高；对于购房者而言，他们难以一次性提前还清银行贷款。因此部分购房者选择通过与第三人签订买卖合同的方式转让期房，那么尚未取得不动产权证书的期房是否可以转让呢？购房者与第三人签订的买卖合同是否有效?

 

三、期房是否可以转让？

《城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第七条规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”

可见，预售商品房不能再行转让。但这种不能“再行转让”主要是针对不动产登记部门的要求，即不动产登记部门不得办理转移登记手续或相关保全登记。

其实，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项也规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”。似乎也是禁止期房转让的。

 

四、期房转让合同是否有效？

我国《民法典》遵循自愿原则,双方当事人按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。只要双方当事人意思表示真实，在不违背法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以认定为合法有效。

《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第2条“当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持”，第9条“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。”

可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定的目的是规范房屋交易的行政管理行为，而非效力性强制性规定，属于对物权行为的限制。根据《民法典》第二百二十九条及二百三十二条规定，处分物权时未办理登记，不发生物权效力。期房转让合同因未办理产权变更登记无疑未产生物权转移，但可视为出让方将其所享有的债权转让给受让方。所以，《城市房地产管理法》相关规定不能作为期房转让合同无效的法律依据。

五、期房转让的主要风险

1、违约风险：在房价上涨的情况下，如转让方违约所得高于违约成本，转让方存在拒绝交易或要求受让方按照市场价购买的情况。同理，在房价下跌的情况下，如受让方违约成本低于履约成本，受让方可能拒绝交易或要求转让方按照市场价重新议价。

2、一房多卖：由于期房转让暂时无法实现产权变更登记，期房转让中，转让的是债权而非登记的不动产权，难以避免转让方可能存在一房多卖的操作。

3、逾期交付/烂尾风险：由开发商交房办理产权证书到转让人后，再由转让人将房屋交付及变更登记到受让人，期间或存在开发商逾期交付及逾期办理产权登记情况，甚至项目存在停工烂尾的可能，也将影响受让人的权益实现。

4、税务风险：开发商需将不动产权证办理到转让人名下并对此环节完税（一手房环节），才完成开发商与转让方的交易，实现转让方对房屋的所有权。而转让方将产权变更登记到受让方时，其实属于二手房交易，双方需要按二手房交易规定完税（二手房环节），由于部分一二线城市仍存在限售政策，未符合减免税政策的二手房交易税负较重，如果期房转让合同中没有对税费进行约定，容易引发纠纷。

六、期房转让的风险防控

需要明确的是，从交易风险角度来看，期房转让风险必然比与开发商直接交易的一手期房要高，且当前处于房地产行业深度调整的阶段,期房存在一定交付风险，当下更为安全稳妥的交易应为现房及二手房交易。

在选择采用期房转让方式交易的情况下，双方应签订附条件生效的买卖合同，约定待开发商将不动产权证办理到转让人后，转让人再与受让人办理不动产权变更手续。

在实际交易中，可采取如下风险防控措施：

1、抵押预告登记：标的期房未设立抵押预告登记的情况下，受让方可要求出让方办理抵押预告登记，在出现风险时受让方可以就抵押财产主张优先受偿权。

2、提供担保：受让方可以要求转让方提供与已付款金额相对应的担保物或连带担保人。

3、资料监管：为防止一房多卖，转让人从开发商处取得的预售合同、发票等资料交由买受人保管或交由中间方监管。

4、约定逾期交付责任：对是否因非转让方主观原因导致的房屋逾期交付和产权逾期未能过户进行分别约定，设置对应的违约责任。

5、约定税费承担责任：对双方的税费承担作出详细的约定，并考虑限售政策及税收政策调整的因素，约定如有新增交易限制政策处理方案及新增交易税费责任分担方式。