A股实盘周更136期

「本周末A股实盘明细」

2021.6.11截止

本周调仓

本周A股账户无调仓

本周市场感悟

最近地产股把很多散户折磨得够呛，那今天就再聊几句地产吧，在我看来，目前市场对于地产股有两大分歧，一是认为未来整个房地产市场会逐步萎缩，无法永续经营；二是认为土地原材料等成本端价格一直在涨，房住不炒又限制了最终的售价，导致毛利率不断压缩。
大家都知道净利润等于营业收入乘以净利润率，如果要把这两个分歧反映到财报上，那第一点就是认为未来地产股的营业收入会下降，第二点就是认为未来地产股的净利润率会不断下降。对于第一点，我认为整个房地产业十年后每年会达到多少销售金额我无法判断，但我自己持有的这几家房企，至少在未来五年，营业收入是一定能保持稳定增长的。今年的销售决定了两年后的营收，从下图可以看到，像保利和金地，今年1-5月的销售金额同比去年分别增长了50%和89%。

而自从今年4月开始实行集中供地制度以来，明显可以看到那些融资利率较低，资金充裕的龙头房企，比如万科、招商、华润、保利、金地等都加快了拿地的脚步，可以预见的是，这些房企未来几年的市场占有率也会逐步提高。

而第二点分歧，即未来净利润率的趋势，就比较难以判断了，但有一点是确定的，那就是当利润空间被压缩时，融资端的成本就会变得至关重要，同样一块地，4%融资成本的房企还能赚到钱，但10%融资成本的房企就可能会亏钱，所以现在这种大背景下，我会坚决远离融资成本高企的房企。

那小七现在最关注的，就是有哪些房企能够实现以量补价，用营业收入的增长来抵消掉净利润率的下跌。我之前说过一个公式，那就是一家10%净利润率的公司，净利润率如果下降了1%，为了保持净利润不变，那营业收入只需要增长11%；而一家净利润率只有5%的公司，净利润率如果下降了1%，为了保持净利润不变，营业收入就需要增长25%，所以说，你的净利润率越高，你就越可能实现以量补价。

而保利、金地、万科2020年的净利润率分别达到了11.8%、12.4%和9.9%，所以这三家房企在未来几年还是比较容易实现以量补价的，看到这里可能有人会说未来这几家房企的净利润率会不会一路下跌，一直掉到5%以下？如果真的出现这种情况，那我估计到时候一半房企都已经亏损了，很容易发生系统性风险，而这肯定也不是领导层希望看到的事。