“下半年计划推出2300亿元可售货值。”

作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，广州富力地产股份有限公司（简称“富力”，02777.HK）于8月24日午间公布截至2020年6月30日的中期业绩。

报告期内，富力实现权益协议销售额为510.6亿元，已确认入账的营业额持稳于335.9亿元；同期公司毛利率为29.6%，而来自物业销售的毛利率达到33.5%，与之对应，公司纯利为39.2亿元，纯利率则达11.7%。颇为不易的是，本期富力宣派利息0.38元/股，是为数不多半年派息的房企之一。

总体而言，这是一份相当持中守正的财报，一频一词之间尽显富力作为一家TOP30房企的底气和担当。透过该份半年报，亦可发现富力的重要着力点以及未来的发展方向。

城市更新加速登场

房地产步入存量时代已是不争事实，旧改有望成为继棚改之后的又一掘金池。

2019年住建部统计资料显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。按照国务院“2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户”的规划目标，意味着今年旧改市场规模约在6650亿元。

富力素有“旧改之王”的雅称，凭借丰富的旧改项目经验，正在加快城市更新项目的布局，无疑是这波政策利好的承接者之一。相比旧改模式，城市更新是指将城市中已不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

早在2019年4月，富力成立城市更新集团，之后又相继成立陕西、华北、深莞惠区域分部，主要业务涵盖旧村改造、旧厂改造及旧城改造。根据2019年年报，该年富力在城市更新业务上取得重大进展，通过3个城市更新项目转化土地储备179万平方米。

而在2020上半年，富力在城市更新项目转化方面进一步加快。期内，富力将位于广州及长治的3个城市更新项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元的可售资源，即半年转化面积已是去年全年的七成。

连同上述转化项目在内，2020年至今富力拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。

在富力看来，尽管所需时间较长，但城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率和资产收益率。其还表示，公司将继续在2020年转化更多城市更新项目，并于未来十八个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，以产生2000亿元的潜在可售资源。

多举并措维稳财务

随着“房住不炒”的理念深入人心，“规模为王”不再被房企奉为圭杲，增长的同时保持财务稳健成为众多房企的一致性选择。2018年即已跻身千亿阵营的富力，显然在这一层的领悟更为深刻。

面对激烈的经营环境波动，富力将上半年的工作重心放在维持财务稳定上，其用减负债、缓投资、促销售三种方式促进目标的达成。

减负债层面，富力积极采取措施处理近期到期债务，优化债务期限结构。如在今年2月，富力利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年一月到期的美元优先票据，并于上半年处理108亿元的境内债券，降低整体负债规模。

缓投资层面，上半年富力继续严格控制支出，其在上半年购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，涉及合同金额60亿元。相比2019年同期的136亿元，这一规模已是大幅缩水。而其所购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流、回报快速的资产周转项目。

促销售层面，疫情使得酒店营运业务受到较大不利影响，富力采取降低价格的方式促进销售。2020年上半年富力的物业发展营业额由2019年同期的299.75亿元增加3%至308.31亿元，售出可售面积由去年同期287.3万平方米增加17%至335万平方米，平均售价却由10400元/平方米降至9200元/平方米。

经过上述一系列努力，富力取得的效果也是显而意见。相比2019年，上半年富力的总负债减少94亿元，净资产负债率则由199%减少至177%；与此同时，富力的现金更为充裕，截至2020年6月末，其在手现金达到360亿元；而为解决短期融资问题，富力现已拥有境内资本市场长期直接融资产品批文额度约180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。

在中期业绩发布会上，富力联席主席李思廉提出，未来一段时间（即2020-2021年）富力地产还将进行减轻负债，希望年底净负债率大概下降到160%多。由此可见，富力对保持财务结构稳定的决心之坚。

年度目标达成无虞

年初富力提出内部协议销售金额目标为1520亿元，而上半年完成进度只有34%。不少市场人士据此认为富力将难以完成本年销售目标，或许这低估了富力的推盘能力和优质的可售资源。

事实上，鉴于第一季度计划推出项目不多，叠加新冠肺炎疫情影响，富力原先的预期是上半年销售占比为25%，但由于第二季度协议销售复苏，上半年销售达成率已经领先预期9个百分点。而富力上半年的目标达成率，基本与同行相当。

从月度销售数据来看，2月单月富力仅实现合约销售25亿元，但从3月起逐步放量增长，5-7月销售额均超过百亿元，销售动能正在加强。

通常房企推盘高峰期集中于下半年，富力则计划在下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以完成协议销售目标。如是，只需完成不足50%的去化率，就能完全覆盖年度所设目标。

富力的高品质产品和服务又将为其目标达成奠定基础。在7月末举办的“2020中国房地产品牌大会”上，富力集团以品牌价值801亿元位列中国房地产行业品牌价值榜第10名，即是其软实力的一道证明。

而广泛的区域布局又能分散单一城市政策风险。与2019年上半年相比，今年上半年富力销售前三甲城市已由无锡、重庆及乐清切换至太原、重庆及宁波，其余98个销售城市中尚有包头、哈尔滨、呼和浩特、淄博、上海及惠州贡献的营业额超过10亿元。

诸多潜力城市的存在，使得富力的未来销售去化前景更为可观。