国际上有不少国家和地区实行房地产预售，中国香港是专门的房地产预售制度诞生的地方，美国、德国、新加坡等国家也有较为完善的房地产预售行为监管。本文介绍一下外国的期房制度，以供参考借鉴。

美国-淘宝模式

1.  定金阶段

美国房地产市场是高度市场化的，原则上并不存在针对房地产预售的专门制度。 但在充分披露购买期房风险的前提下，部分开发商可以将商品房在成为现房之前以预定的方式提前销售。 美国所有房地产开发商在销售房屋之前均需向有关部门递交房屋销售企划书，如采取预售需在项目企划中进行预定披露并明示风险，这份企划书也要在购房合同签订时提供给购房者。

一般来说，美国开发商收取的预定资金通常为总房款的10-20%，存放在由律师监管的第三方账户中。

在房屋验收合格向购房者交房之前，开发商无法使用任何预定资金，只能作为信用条件

从金融机构进行合理融资。银行带着充分的动机监管开发商施工进度保障利益，因为开发商在这个阶段烂尾，就无法收回贷款。

2.  验收阶段

购房业主在房屋交付前，政府相关验收部门必须检验房屋质量并发放验收凭证，业主也可以自行寻找相关专业机构进行查验，只有在房屋检查验收合格后才可以交房，房地产开发商通 过验收凭证才能从第三方机构拿到购房者支付的房款。这就类似于淘宝的确认收到货，淘宝才把钱打给卖家。

若楼盘此时烂尾，购房者可以通过申请仲裁向第三方监管机构取回自己的定金和房款。

开发商必须等到合格交房后才能通过商业银行的按揭贷款获得尾款，而业主也只需收房后开始偿还房贷。

德国-按工期分期付款

商品房预售制度在德国普遍实行且无需政府部门审批，由购房者和开发商直接进行一对一商谈交易，在律师的全程参与下签订购房合同。合同通常会明确规定按施工进度分期支付购房款，购房人可以要求银行为开发商出具完工担保，敦促银行对开发商进行监管。

如果购买的房产是期房，是按照建造工期付款的。一般分为7步：

第一笔为房价的30%，公证后6-8周支付。买家名字在地产簿处登记后开发商才有权利收首付；

第二笔为房价的28%，整个项目的基础框架结构完工之后支付；

第三笔为房价的12.6%，屋顶，排水系统，窗户等安装完成之后支付；

第四笔为房价的 10.5%，供暖系统，卫浴系统，电路安装，内部墙面粉刷完成之后支付；

第五笔为房价的7%，地板铺设，卫生间瓷砖铺设，装饰外观完成之后支付；

第六笔为房价的8.4%，房屋入住准备完成之后支付；

第七笔为房价的3.5%，在收尾工作完成之后支付。

为保障房屋质量，合同通常还会规定总房款的10%左右在房屋完工后的3-5年仍由律师保管，在确定无任何纠纷后再缴付给开发商，并支付相应的存款利息。

如果开发商在规定日期前无法交房， 购房者可以根据合同要求推迟付款、 房款打折、退款甚至赔偿。 德国保险公司还有专门针对期房烂尾风险开发的保险产品， 开发商和购房者均可购买。

如果既没有买保险，开发商倒闭破产清算，未完工的部分可以折现参与开发商的清算，但是购房者就需要再花钱请别人继续建造避免烂尾。

英国-交房时交付尾款

英国通过律师监管制度、合理的支付制度与强制验房制度，保证期房交易的公平与安全。在英国如果选择期房交易方式，在签订预售合同时买卖双方都必须雇一名律师，双方律师沟通并负责期房交易中买卖双方的资质鉴定，商议期房买卖合同的订立、预售资金管理、楼盘工程建设进度、房款支付和房屋交付等交易内容，达成一致后签订期房买卖合同，整个交易过程在双方律师的监督下按照合同执行。

1.       定金

定金首付方面，英国设置了10%定金保险保护制度，当房地产开发商出现状况时，定金由保险公司赔付，首付比例通常为房款的10%到25%，首付需要在合同签订21天内完成支付，除首付外的余款支付环节也按工程进度来分期付款，交房前付款比例并不高，一般会在期房买卖合同签订后的两年之内分别支付两笔5%到10%的房款，在完全交房前付款比例在20%到45%之间。

2.       尾款

英国法律规定房屋必须经过房地产公证公司的检验，验收合格后房屋才能交付，房屋交付后购房者支付剩余款项和偿还按揭贷款。由双方的律师在整个期房交易过程中执行预售资金监管，在确认工程进度后，由买方律师将对应的资金转给卖方律师，卖方律师确认无误后再转给开发商，预售资金进行转让时要经过双方律师，这有利于保障交易的公正与透明。

新加坡-按工期分期付款

1.     首付

新加坡对于房地产开发商有专门的《房地产发展商管理条例》，其中对于开发商预售房屋进行了严格的管控，在付款流程方面有统一严格的规定。新加坡房屋预售监管的核心在于预售资金，以银行为主体，以专门项目资金账户为监管手段，账户资金提取需要对照房屋建设进度。从购房者角度来看，签订购房合同后需支付总房款的20%，其中5%为定金，15%为首付款，如若取消购买需赔付定金的２５％ ，首付款可退。

2.  尾款

在尾款支付上新加坡同样有统一的规定，尾款按照施工进度支付,可采取银行按揭贷款的方式支付，按揭贷款也是按照工程进度放款，还贷金额随着放出贷款的增加而增加，未支付部分无需提前还贷。

此外，为保证房屋交付的质量，监管银行将会保留约15%的预售款，满足一年保修期后才会支付给房地产开发商。

日本-严禁一次性收齐全款

按照日本《宅地建物取引業法》，为了保护买方权益，杜绝卖方提前收全款后突然倒闭等恶劣情况发生，交易时绝对严禁一次性收齐全款，违法者视为无效交易，可以取消合同。

日本法律规定开发商在交房前不能收取定金超过5%或1000万日元以上。超出收取部分开发商会依法经由不动产信用保证会社来做保全措施。若开发商没法按时甚至无法交付房屋，购房者可凭相关保证保险书向金融机构、保证机构、保险公司要求兑付，同时按照日本现行有关商品房预售交易的法律，开发商还需要向购房者赔付违约金，金额大约为房价的10%左右。

支付制度方面，日本法律规定，房款交付前只需支付不超房款20%的定金即可，除定金外的剩余房款在交房后开始支付，签订商品房预售合同后，购房者可向商业银行申请贷款，房屋交付后开始偿还按揭贷款

法国-公证人制度

在法国，新房分为已完工的新房现房Vente à terme和VEFA预售房。第三方公证人法律尽职调查制度，强制完工担保、工程进度分期付款与内在缺陷保险保证着法国期房市场稳定地运行。购房业主与房地产开发商在签署了意向书之后需要还经过一段时间才能签订正式预售合同，在此期间公证人需要对房地产开发商展开法律尽职调查，法国公证人制度全程参与期房交易，对买卖双方都进行严谨细致的调查，专业性和针对性保障期房交易公平。一旦合同存在问题，公证人即承担相应责任。

开发商只有取得相关完工担保后才有预售资格，房地产开发商可向银行、互助保险公司或其他金融机构申请为其提供楼盘完工担保，相关机构一旦接受了开发商的担保委托，必须保证该楼盘顺利交付，而承担完工担保的机构只承担有限责任，无须对项目质量问题进行赔偿。法国也施行购房业主依据工程进度进行分期支付房款的制度，根据协商好的工程节点分期支付累计房款的约95%，其余资金当作抵押金，经过专业机构的检测后，即能交付最终剩余房款，工程未竣工前预售资金不能随意使用。一个典型的流程如下：

1：签预定合同时只需交百分之二到百分之五的定金

2：地基完成应交付房款的百分之三十五

3：房屋封顶后应交付房款的百分之七十

4：项目施工完成后应交付房款的百分之九十五

5：完全交付后付清房款尾款（剩下的百分之五）

法国保险法强制房地产开发商购买内在缺陷保险（IDI），只有完成投保后才可以开工，十年内除第一年出现问题由房地产开发商100%负责，其余年份由保险公司赔付。

中国香港

中国香港是专门的房地产预售制度诞生的地方。

1.  首付阶段

中国香港商品房预售制度不断发展、自成体系，也成为国内商品预售制度的主要借鉴来源。 中国香港的商品房预售制度实行地政总署监管的预售楼宇同意书制度（新建房屋项目和受香港律师工会监管的非田土厅许可发展计划（重建房屋项目），相关要求及条件基本保持一致。 以地政总署监管的预售楼宇同意书为例，同意书对预售交易流程有严格要求。 如定金由律师事务所代管、取消交易须赔偿、需要有独立专业审计人士的报告等。获得同意书后方可对商品房进行预售。 购房者在预售阶段一般共需支付总房款的20%左右，并可以将期房作抵押取得银行贷款。 开发商收到预付款后需转交律师事务所代管，由贷款发放银行与开发商共同监管。 预售资金账户资金只可用于本项目的工程。

2.尾款阶段

中国香港“楼花”房款支付方式包括即供付款和建筑期付款。以中国香港某新盘为例，可接受支付的方法有两种。一种为180天即供付款计划，即是购入楼花180天开始供楼，房价则按照售价减4%。2000万标价的单位，减4%后实际价款为1920万。首期的第一个5%在签订临时合同时交付，另外的5%则于签订临时合同后的90天之内支付，剩余的供款在签订临时合同后的180天内缴付。

另外一种为使用建筑期付款，楼价则按照标价减2%。2000万标价物业的折实价为1960万。建筑期付款分3期支付，买家需要支付15%的首期，其中5%同样在签订临时合同时缴付，第二个5%则在签订临时合同后的90天内支付，最后的5%则在临时合同后的180天内还清。剩余楼价的85%，则要在收楼后还清。

参考文献

1.  侯燕磊.房地产预售制度的国际经验及启示研究[J].中国物价,2023(11):89-92

2.  林彬.商品房预售制：文献评析、发展现状和国际经验——基于“停贷断供”事件引发的思考[J].吉林金融研究,2023(05):20-26.

3.  冯婷,贺安若.论我国商品房预售制度的不足与完善——基于国际比较视角[J].河北企业,2023(04):44-47.DOI:10.19885/j.cnki.hbqy.2023.04.036.

4.  《战略与路径》黄奇帆

5.  商品房预售制≠烂尾楼，为什么不学香港的监管？_腾讯新闻 (qq.com)

6.  【德国房产】德国购房流程及费用 – Iris Investments Immobilien – Berlin (iris-investments-berlin.berlin)

7.  新加坡买期房流程 - 新华乐咨询服务公司 (anjiasg.com)

8.  关于日本房产投资，我们整理了一份过分详细的交易流程及注意事项 - 知乎 (zhihu.com)

9.  法国的预售房VEFA干货分享 - 好房好服务-找房找中瑞 (zhongrui-immo.com)

10. 期房预售与卖楼花：我国期房预售制度改革的比较视角 作者：邹琳华   中国社会科学院财经战略研究院 期房预售制度对于推动我国城市规模的快速扩张曾经起到了重要作用。但随着经济... - 雪球 (xueqiu.com)