【评估案例复盘】上海某企业因城市规划涉及搬迁资产评估项目

上海某企业因城市规划导致工厂搬迁，委托我公司对拟搬迁涉及的资产及停产停业损失进行评估。

主要涉及的固定资产有房屋建筑物、构筑物及其附属设施、机器设备。其中机器设备分为可搬迁设备及不可搬迁设备；停业停产损失为产权持有者无法继续利用现有资产持续获取收益造成的损失金额。

评估过程

我公司在接到委托人委托后，赶往项目现场，收集资料，了解现场情况，对不同资产采取了不同的评估方法，分项评估，保证客户评估范围完整。

▼对房屋建筑物、构筑物及其附属设施采用了重置成本法进行计算。其中，重置全价考虑了建筑工程造价、前期费用及其他费用及合理的资金成本。对上述建构筑物的成新率采用理论成新率与勘察成新率相结合的方式，对建筑物、构筑物的经济使用年限及现场勘察、保养状态进行综合考量，最终确定综合成新率，计算出房屋建筑物、构筑物及其附属设施的评估值。

▼对机器设备分为可搬迁设备及不可搬迁设备，其中可搬迁设备通过计算设备拆迁费、装卸运输费、设备搬迁损耗费、人工费、仓储费用及其他费用，确定评估值；对不可搬迁设备，通过计算重置成本，结合成新率，计算出评估值。

▼针对停产停业损失，评估人员针对现场状况、项目背景的了解，评估人员坚持最高最佳使用原则（即考虑委托方委估资产在最佳用途及利用方式下可创造的价值），且假设委托方作为理性经济人能够充分利用资产，以实现利润最大化为目标。针对委托方资产状况，评估人员针对停业停产损失主要计算房屋租金损失。通过确定房屋租金水平、空置率、房屋出租押金利息收益、房地产报酬率、未来出租年限及考虑相应的运营费用、税金等综合计算停产停业损失金额。

通过上述评估过程，对委托人拟搬迁涉及的资产及停产停业损失进行了完整、合理的评估，帮助委托人在接下来的赔偿中提供了依据充分的参考意见。

内容来源：评估师学习分享

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