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因前夫欠钱法院查封离婚分割房产 法学专家:应保障非债务人权利

2022-06-21 10:13 作者:坚守良知  | 我要投稿

  法学专家:处置共有房产应保障非债务人权利

  离婚约定房屋归女方所有 未过户因前夫欠债被法院查封

  在离婚时,男方放弃二人共有的房屋产权,本来,该房屋便属于女方所有,可是,铜梁区的陈女士已独自归还了该房7年的按揭款,目前,该房屋却被法院查封了,她的房屋面临被法院拍卖的风险。原来,是她前夫透支了信用卡未还,银行发现她前夫与其共有一套房屋,便将其查封,以抵偿她前夫的欠款。

  离婚约定房屋归女方所有但未过户

  2008年,重庆市铜梁区蒲吕街道的陈女士与四川内江的李先生结婚,并在铜梁区东城街道办事处龙城大道购买了一套住房,登记在两人名下。2010,他们的女儿出生,三口之家本可从此更加幸福,但由于李先生迷上赌博,并输了不少钱,导致两人感情发生危机。

  2015年4月,陈女士与李先生在铜梁区民政局办理离婚手续,解除了二人的婚姻关系,并对上述房屋进行分割,约定该房屋由陈女士所有,离婚后该房屋贷款由陈女士偿还。

  因该房屋有银行贷款,而陈女士无力一次性还清余款,所以,导致该房一直无法办理权属变更手续,仍在双方名下。

  法院查封她的家 并驳回她的执行异议

  2021年8月,陈女士在渝快办系统办事时,无意中发现自己的房屋被渝中区法院查封。当时不知所措,随后去询问该院,却因自己不是该案的当事人,无法查询到李先生到底欠交行多少钱。她说,自己也找不到李先生。无奈,2021年12月,陈女士向渝中区法院提出执行异议。

  陈女士认为,李先生与交通银行的债权债务纠纷发生在双方离婚后,不存在恶意逃避债务的行为,同时,陈女士仅有这套房屋作为其母女两的生活居所,该房屋也一直由她占有使用,非因陈女士原因未办理相关过户登记,要求渝中区法院解除对该房屋的查封、冻结。

  2022年6月13日,渝中区法院作出执行异议裁定,认为应从不动产登记簿记载来判断案涉房屋权属,案外人陈女士与被执行人李先生离婚协议书中,对案涉房屋的约定只对双方当事人发生法律效力,并不产生物权变动的法律效力,也不足以对抗第三人。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,房屋产权证记载被执行人李先生是案涉房屋权利人之一,对其名下与他人共有财产查封符合规定,并无不当。陈女士也是案涉房屋权利人之一,该权利记载于房屋产权证因而真实合法,但其对案涉房屋享有的权利不足以排除本院执行。据此,驳回陈女士的异议请求。

  专家说法:法院不能处置共有房产中非债务人部分

  西南政法大学民商法学院副教授杜江涌认为,不动产登记是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。我国实行不动产统一登记制度,不动产以物权的产权归属登记为准,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

  不动产登记的根本目的在于“公示”与“公信”。公示原则是指,物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力;公信原则是指,任何因为基于对公示行为的深信,而从事相关交易行为,即使公示错误,其交易行为也有效。其根本目的在 保护交易安全,特别是保护当事人对公示的信赖利益。

  就本案来说,陈女士与李先生虽然在离婚协议中明确约定了案涉房屋的归属,但是,并未及时到不动产登记机构办理过户手续,即在法律上并没有发生物权变更的效力。

  同时,根据《民法典》相关规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。那么,本案中离婚协议的约定及内容,用一句话总结就是“约定有效,物权未变”。

  本案面临的另一个问题是,一套房屋、两个产权人、个人债务,另一方的权利如何保障?

  首先要明确的是,责任自负,其中的非债务人的部分产权,是不负有为其他人偿债义务的,法院不能强制执行非债务人那部分的房产;除非在征得其同意并确保其利益的前提下,才可以予以拍卖后,扣除非债务人房产价值部分之后,用剩余拍卖款来偿还其他具有债务人身份共有人的债务。

  因此,房产证上登记的共有人,或者房产证未登记但有充足证据证明自己是产权共有人的,在得知房产被债权人提请法院查封、准备拍卖时,非被执行人身份的房产共有人可以向执行法院提起“案外人执行异议”,如果“案外人执行异议”被执行法院驳回,还可以提起“案外人执行异议之诉”,要求法院确权、析产。

  如果房产是婚姻存续期间购买的,夫妻只有一人是债务人的,另一人凭结婚证、婚姻存续期的产权证,就可以提起“案外人执行异议”,阻却房产被法院强制拍卖的措施。

  换言之,即便房产被法院强制执行,在处理的过程中也应保证非债务人的权利,如果因拍卖而导致非债务人权利受损,非债务人一方可以向另一方请求赔偿。

  律师支招:房屋被法院查封后如何避免被拍卖

  重庆捷恒律师事务所律师汪信明认为,现在,陈女士的执行异议被驳回,要想通过异议之诉解除查封之门已关闭,那么,陈女士就要考虑如何减少损失,并避免房屋被拍卖。

  第一个途径:陈女士设法筹资偿清李先生欠交通银行的款项,让法院立即解除查封,并立即办理变更过户手续。如李先生不配合,陈女士可委托律师诉讼,采取类似“涤除抵押权”的方式,偿还李先生所欠交行的款项以解除查封,并要求法院办理过户手续。

  第二,陈女士可找金融机构向法院提供担保,将此房产置换出来,办理过户后再抵押给金融机构贷款,从而避免该房产被拍卖。

  第三,陈女士可以找房产中介机构出售该房产,让中介机构联系与其合作的金融机构向法院提供担保,将此房产置换出来,出卖后,可偿清交通银行的债权、金融机构的资金使用费和房产中介的手续费,也能避免房屋被拍卖。

  陈女士如采取前述相关措施,可向李先生追偿相关损失。不过,汪信明提醒类似当事人,在离婚分割房产后,应设法尽快将不动产权属转移到自己名下,以预防因另一方拒不偿还债务而被第三方查封或拍卖的危险。

  记者 唐孝忠


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