楼市变成点读机，哪里不行点哪里

终于到了这一天了，一线城市他来了。大家还记得点读机广告词吧，哪里不会点哪里，现在楼市跟点读机很相似了，哪里不行点哪里，点完三线点二线，二线点完再一线。而很多人都在无限的期待楼市重新暴涨了，有的甚至开始反价了，那四个一线城市到底做了什么表态呢，接下来的一线会重新回到暴涨时代呢，其他二三四城市的业主或者刚需客又该如何抉择呢，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。继住建部提到要优化楼市政策后，最近几日，一线城市里北京、深圳和广州三位大哥纷纷表态，明确要结合各地实际优化调整购房政策，发的内容基本都是差不多的，都是提到了要大力支持和满足咱们的刚性和改善性住房需求，促进楼市平稳健康的发展。而这种表述信号的意义是很强的，换句话说，后续的一线城市楼市政策将显著改变2016年以来明显收紧的政策操作，同时将释放出持续宽松、力度极强、覆盖面广的购房新政策。

所以后续包括认房不认贷的这类政策肯定会逐步放开了，但是很可能还是局部的放开，不会全盘使用，因为很多核心区域还不需要，外围的房子才等待着解渴。现在的一线城市供求关系也发生了比较明显的变化，像二手房挂牌量激增、房价位于高点的预期增强、郊区新房去库存压力非常大、学区房等传统热点明显降温等，所以一线里面的哪些区域的新房矛盾最大，哪里就将是购房政策放松的最重点领域。

因为咱们要清楚，这次的救市不是为了让楼市暴涨，而是要市场平稳健康的可持续发展，这也是顶层的定调核心。什么是平稳，如果一路下跌那肯定就不是平稳了，现在的很多政策都是在起托底和托举的作用，是为了不要跌的太夸张，而不是让房价涨上天。所以现在一线在使用的救市政策很多都是政策工具箱里在二三四线使用过的，而很多三四线城市已经黔驴尽穷了，能用的工具箱里只剩下一个鼓励买房的复读机，其他的政策也没有城市敢去触碰，像直接公开降房价、降5.88%老业主存量房利率、出房地产税等，所以，很多城市卖地卖不出，甚至还养成依赖的习惯了，靠着中央转移支付维持着体制内工资发放，虽然旱涝保收，但是老百姓肯定是看不下去的。

还有一个很重要的原因，一线城市是不会完全的放开的，就拿户口这个事情来说，其他城市都可以完全的放开落户，但是北京行吗，上海行吗，一放开的话，那些教育资源不得抢疯了吗，大家都知道河南高考难度是地狱级别的，伴随着2023年的高考分数线公布，同样使用全国乙卷，陕西省的文科一本线为484分，理科一本线为449分；而河南，则分别为547分、514分，分别比陕西高出63分、65分，同样的试卷，巨大的分差，如果你是孩子家长，你是愿意逼着自己孩子多考60分，还是去移民陕西呢？

而移民的方向，除了陕西，还包括新疆、西藏、青海、以及辽宁、海南等省份，当然，也有北京、上海、天津等一二线城市。而先很多地方也在持续打击高考移民了，对户籍和学籍都提高了标准，有的要连续三年，有的甚至要连续六年，但是，即使高考移民’的政策再紧，河南家长想把孩子拉出‘地狱模式’的愿望还是很强烈，就是因为各省之间的教育资源不均衡，有的省只有一所211，有的省却有五六所甚至七八所。当然，真正的有钱人已经不卷高考了，都直接海外移民了，再以国际生考就更容易了，只是多数的普通人还是得在高考这条赛道继续卷着。

高考尚且如此，拿楼市来说也是一样。如果一线城市购房完全放开，一味的鼓励房价上涨的话，那其他城市必然会被吸引和虹吸过来，因为持有其他城市的房子就等于拿着贬值的东西，越早卖就越好，那能够保值升值的楼盘也就更难了，所以二三线城市业主最好的选择就是割肉卖房，然后去一线进行购房置换，而之前房价能涨的逻辑是因为置换是按秩序进行的，县城的置换到当地的三四线城市，三四线城市的置换到二线省会城市，二线省会城市的置换到一线城市。

如果大家都按照秩序来置换，按照正常逻辑，只要放开二线省会的话，底部城市的交易量就会流通起来，但是实际效果来看，大家都不去买了，相当于二线的房子也卖不动了，大家都等着一线放松，要不就不买，要不就直接跳过所有的底下城市直接去一线城市，所以一线的上涨只会让更多二三四线城市的抛售，就像某些省份的高考越容易，那其他地方移民的热情就会越高。

因为现在很多业主的预期是严重不足的，包括一线的外围区域，很多人都在想着要落袋为安，先能卖房或者降低原来利率再说，后面能涨10万就是赚10万，楼市的分化已经是不可逆的状态了，就像咱们人口的净减少，短期内也很难扭转这个态势，从百城房价的走势也可以看出来，一线城市也基本都在往下跌，上海现在二手均价7.27万，热度指数为22，还是冷清的状态，月跌幅也达到了1100元一平；广州也是，今年3月的二手价还在3.57万一平，到现在也跌到了3.47万一平，现在是属于价跌量跌的情况，需求收缩，大家都在存钱过冬。

所以现在的楼市出政策，大家也不用觉得大惊小怪了，这都是在托举楼市的正常表现，只是之前是托举二三线，发现举不动了，那就拿出一线的部分区域进行托举，看看大家会不会被吸引过来，广州也在征集入户的新意见，大专学历就有机会入户外围七个区域了，可能将会成为比深圳都更容易入户的一线城市了。

一线城市下场抢人，二三四线很可能就手无缚鸡之力了，内卷的蔓延，不止是高考，楼市和城市之间，也开始了，真的是卷起来才够劲。