韩国楼市一直是全球房价涨幅最快的国家之一，尤其是首尔，房价已经超过了北京和东京的水平。过去五年，韩国房价整体上涨了80%。首尔平均住宅价格达到12.4亿韩元，约合人民币652万元，市中心的房价甚至高达15万人民币一平方米，超过了很多发达国家的水平，是全球房价最高的区域之一。

但是，从2022年开始，韩国楼市出现了骤然熄火的趋势。韩国副总理兼企划财政部长洪楠基在今年2月份表示，韩国楼市已经进入了“冷却期”。那么，韩国楼市为什么会出现这样大的转折呢？韩国楼市是否会就此崩盘呢？

造成韩国楼市骤然熄火的原因有很多，主要可以归结为以下几个方面：

第一，奇葩的租房市场。

你可能听说过韩国的租房方式，叫做“全额押金”。就是指租客一次性支付房东相当于房屋市场价的50%到80%的押金，然后在租期内不用再交房租，只要负责水电等费用。租期结束时，房东退还租客全部押金。这听起来很划算吧？但是这种方式其实存在很多风险和问题。

• 首先，随着韩国房价的飙升，全额租房的押金也就越来越高，许多普通人根本无法承担。也就是说，如果你想在首尔租一套全额押金的公寓，你需要准备相当于一套北京二环内的房子的钱。

• 其次，全额押金的押金并不是安全的。大多数房东会利用全额押金的钱进行投资或消费，导致无法按时退还租客。有些房东甚至会逃跑或破产，让租客血本无归。据报道，2020年韩国全额押金纠纷案件达到1.6万件，创下历史新高。

• 最后，全额押金的方式也对韩国的经济和社会造成了负面影响。一方面，全额押金导致了住房市场的扭曲和不公平。因为全额押金的押金太高，许多年轻人和低收入者无法负担，只能选择按月交房租的方式。但是这样的房源很少，而且房租也很高。这就造成了住房供需不平衡和住房分配不均。另一方面，全额押金也抑制了韩国的消费和投资。因为大量的资金被冻结在全额押金中，导致流动性不足和资金利用效率低下。这对于一个高度依赖内需的经济体来说，是非常不利的。

第二是政策助攻。

为了遏制房价过快上涨，韩国政府在过去几年里出台了多项调控措施，包括提高房产税、加强贷款审查、限制投机性购房等。这些措施使得购房者的成本增加，需求减少，市场信心下降。同时，为了应对美联储的加息和通胀压力，韩国央行也开始了9次大幅度加息，使得银行利率提高了3.5%。原本在低利率时代的人们由于存钱也得不到多少利息，所以就全都取出来租房了。现在利率大幅提高，这种租房方式也就不划算了，所以相当一部分人不再租那种全额公寓，而是选择与父母同住或者住在廉价的公寓里，然后把钱存进银行吃利息。随着银行的利息的攀升，对于韩国这样一个高度依赖贷款的楼市来说，无疑是雪上加霜。

第三是经济滑坡。

受到新冠疫情和全球经济萧条的影响，韩国的经济增长放缓，失业率上升，消费者信心下降。尤其是韩国的中小企业和自由职业者受到了较大的冲击，收入减少，还贷能力下降。而且，由于韩国的房价已经高得离谱，很多人已经买不起房子了，即使买得起也不愿意买了。因为他们觉得房价已经到了顶点，再买就是接盘侠。

第四是社会因素。

韩国社会存在着严重的低生育率和老龄化问题。2022年韩国的总和生育率只有0.78，新生儿数量比十年前少了一半。如果按照目前的生育率，2050年韩国的人口将减少到4700万，而65岁以上老年人将达到2000万。这意味着未来的房屋需求将大幅减少，而供给将过剩。

第五教育内卷。

• - 高考狂热。韩国的高考是决定学生未来命运的关键考试，因此学生从小就开始为之努力。高考前，学生需要参加各种补习班、模拟考试、私人辅导等，每天花费十几个小时在学习上，牺牲了自己的休闲和社交时间。高考后，学生需要根据自己的分数选择合适的大学和专业，这也是一个充满压力和不确定性的过程。

• - 大学排名崇拜。韩国的大学教育也是非常竞争激烈的，尤其是顶尖大学之间的差距。韩国有一个被称为“SKY”的大学联盟，包括首尔大学、高丽大学和延世大学，这三所大学被认为是韩国最好的大学，也是最受雇主欢迎的大学。因此，很多学生都把进入SKY作为自己的目标，而其他大学则被视为次等。这种大学排名崇拜导致了教育资源的不均衡分配，以及社会阶层的固化。

• - 学历歧视。韩国社会对于学历有着很高的要求和期待，认为学历决定了一个人的能力、地位和价值。因此，很多人都追求更高的学历，不断地报考硕士、博士等研究生课程，甚至出国留学。然而，并不是所有人都能获得理想的学历，也不是所有人都能找到与自己学历相匹配的工作。这就造成了很多人在就业市场上遭受到学历歧视，无论是过低还是过高的学历都可能成为一种负担。

第六就业困难。

韩国就业困难的另一个重要原因是产业结构的失衡。韩国是一个以制造业为主导的经济体，制造业占GDP的比重超过30%，而服务业占比不足60%。然而，在全球化和数字化的背景下，制造业面临着激烈的竞争和转型压力，而服务业则成为了新的增长点和就业源泉。韩国制造业的就业弹性系数已经降至0.05以下，而服务业则高达0.5以上。

这意味着制造业对就业贡献越来越小，而服务业对就业贡献越来越大。但是，韩国服务业的发展还不够成熟和多元化，尤其是在高附加值和高技术领域，如金融、信息、教育、医疗等。这导致了产业结构与劳动力结构之间的错配，使得许多工人难以找到适合自己能力和需求的工作。

由于严重的教育内卷及就业困难，很多年轻人面临着高昂的教育费用、低廉的工资、无法跨越的阶层等困境。所以许多人选择了躺平，不升学、不工作、不恋爱、不结婚、不要小孩，成了“五不青年”。这些人没有购房的动力和能力，也没有生孩子意愿。这也导致了家庭规模的缩小。这样的家庭结构对于房屋市场来说是不利的，它大大降低了对大型住宅和新建住宅的需求。

综上所述，韩国社会经济环境恶化和未来前景不明朗，躺平的现象可能会持续甚至加剧。这对于韩国楼市来说是一个致命的打击。所以我认为韩国的楼市大概率是要崩盘了。

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