目前全国有500家左右高尔夫球场，深圳有全国最大的高尔夫球会——观澜高尔夫球会，全国第一家高尔夫球场是中山温泉高尔夫球场，由香港商家与中山市政府联合投资建设。

笔者从事房地产估价工作二十余年，分别在上海、深圳、中山、昆明做过10几个高尔夫球场价值评估，评估对象包括球会整体价值评估（整体资产评估）、18洞球场整体价值评估和球会某9洞球场价值评估、某球道价值评估共四种类型。

针对此类物业的估值对估价师的专业要求比较高，不仅要了解物业的成本特点组成，还要对球场经营风格、盈亏状况进行分析。

高尔夫球场价值特征是占地面积大，地上建筑物、构筑物体量小，主要以构筑物为主，主要资产是球道、练习场、会所以及配商业。

1. 高尔夫球场主要收入来源

主要收入来源：会员卡销售、转让费、打球费（果岭费、球车和球僮费）、会所消费、练习场收入、商业物业出租收入。

另一种收益是高尔夫球场权利人将球场周边土地征用出让后进行房地产开发，产品主要是高端别墅。

2. 高尔夫球场的土地性质

高尔夫球场土地性质有三种：划拨用地、出让用地和集体土地租赁用地。

在前几年高尔夫球场整顿中，凡涉及到集体土地租赁基本都是清理对象。出让用地功能主要是体育用地，有些权利人想打擦边球，在宗地内留出部分土地想开发住宅，以租代售模式销售，结果在报批报建中受阻，土地荒置。

3. 高尔夫球场的估值方法

估值方法主要有两种：成本法和收益法。

标准球场的建造成本相差不大，所以实践中以收益法估值为主。

采用收益法评估高尔夫球场时，最难确定也是最关键收益部分是出售会员卡的收入。会员卡的收入是指尚未出售而将来可能出售的会员卡的收入，已出售会员卡的收入对球场未来的收益没有影响，评估时不必考虑。

4. 影响会员卡的收入的因素

影响会员卡的收入的因素有三个：

会员卡的价格、尚可出售会员卡的数量及出售时间。要估算尚可出售会员卡数，需评估能出售的总会员卡数，再减去已售会员卡数。

问题是能售出的总会员卡数如何确定？

▼一是按委估高尔夫球场的规模、当地的气候条件等推算出可容纳会员卡数，我们不妨称之为客观会员卡数。影响因素：球场大小、天气条件（气温高低、雨季长短）、灯光设备、球会的打球规例及控制手段、当地球员通常打球的速度、频率。

▼二是按照评估基准日当地经济发展情况、打球的人数、球场的供求情况及已经营多年球场的会员卡销售情况，综合推算出委估球场最可能出售的会员卡数，我们不妨称之为市场会员卡数。影响因素：球会政策、动作管理、球场设计、会所设施、会籍种类（个人会籍和公司会籍）、市场供求等。

评估时，客观会员卡数是按照最高最佳使用原则，从高尔夫球场本身容纳能力推算的；市场会员卡数是按照替代原则从市场角度推算出来的。

要推算尚可销售的会员卡数量，必须在合法、市场、球场容量三个前提下，求出客观会员卡数和市场会员卡数，然后取其最小者，即为需求的尚可销售会员卡数，并以此为依据，结合会员卡价格和预计销售时间，推算会员证的收益。

5. 收益法估值高尔夫球场的几大难点

◆难点一：目前全国数百家高尔夫球场90%实际经营都是亏损的，权利人主要开发配套的房地产来获取利润，那么球场的客观收益如何来确定？

◆难点二：一卡多场的会员卡收益如何在各球场之间进行分摊？

◆难点三：会所、练习场等配套设施收益如何在各球场之间进行分配？哪些需要分配？哪些不需要分配？

◆难点四：整体资产价值评估中如何剥离出房地产价值？需要考虑经营因素吗？

◆难点五：对于需投资改造项目对球场价值的影响如何分析？

◆难点六：当成本法和收益法估值相差比较大时，最终估值如何取其权重？依据是什么？

◆难点七：球场配套设施经营不善，如练习场经常面临各种临时或简易练习场的市场竞争而经常亏损，该如何来确定其客观收益？

◆难点八：球场设计难易程度是如何影球场价值的？评估中如何进行定量分析？

◆难点九：每个高尔夫球场都有自己的定位，有商务型、度假型的，也有比赛型，有针对高端人群的，也有针对普通人群，有限制会员数也有不限制会员数的，这些不同球场类型是如何影响球场价值的？

◆难点十：灯光球场与无灯光球场的价值差异在哪里？

笔者经历数个高尔夫球场估值，每次都会就上述问题跟估价师同行、球场经营者、打球者等分别做详细的访谈和沟通，在收集基本资料的基础上，分析各个球场的建设和经营特点，建立一个正常经营赚取客观收益的理论模型，以此估算球场价值。

文章来源：新永基研究院/作者：谭杰 /侵删