温铁军：房地产危机，想说救你不容易【温言铁语】

【温老师文稿记录】

01:13 大家好，我是温铁军，我们今天想跟大家一起讨论一个热点话题。这不是现在这个热点，已经热了好几年了，这个就是房地产的危机问题。我在几年前曾经跟大家汇报过，我说房地产的危机不是房地产问题，而是三个泡危机连在一起，既有地产泡沫，又有金融泡沫，又有债务泡沫。为什么这个问题是一个长期热点？其实应该先说我们这几年连续强调的调控政策，使我们避免了一次相当于 2007 年美国次贷危机那样严重的危机。大家都知道 2007 年在美国爆发的次贷危机，紧接的演化为 2008 年的华尔街金融海啸，引起了整个全球化逐渐走向解体的一个大的趋势性的全球化危机，这是一个非常值得记取的教训。

02:16 

那我们在进入 2017 年 18 年的时候，也就是说在美国 2018 年开始制裁中国以前，我们就已经出现了房地产过剩的危机，但是由于当时其他方面的经济增长相对比较乏力，那接着实际上中国经济靠房地产拉动的特征就越来越明显。进入 2018 一年以后，尽管各地实际上过剩的商品房已经成为一个迫在眉睫的问题，但是不仅是开发商、金融机构、地方政府都在房地产这个问题上发力，也因此从 2018 年初险过剩到 2022 年完成调控，那应该说经历了 4 年左右的房地产在已经过剩条件下的过度扩张，那这个扩张的过程又跟房地产的金融化紧密结合，那就导致我们实际上如果说房地产过剩的危机爆发，那很可能就直接演化成金融危机。

03:25 

所以我说这个阶段上中央一系列的调控政策，某种程度上是防止了中国发生 2007 - 2008 美国模式的危机。但是尽管我们通过一系列的调控有效的压住了这个危机的爆发，但并不意味着这危机的性质和各种各样的状态就不存在了，我们现在面对的问题仍然是非常严重的。

03:52 

大家可能会从网上看到一系列有关的数据，首先是房地产的总量，我们现在所看到的数据，房地产在城镇已经是 8 亿多间，那如果说我们的城镇人口平均起来看，一人一间足够了，那这还不算我们在农村的大量的农村房地产完成的商品房的面积大约有 9 亿多平米，没有卖出去的。

04:20 

现在压在这个房地产开发商手里，这些过剩的住房应该是也是一个相当大的量，它还不仅仅只是一个住房的过剩，它背后是金融，大量的投资投进去了。我们知道有的这个研究证明，居民借贷的百分之五十几和企业借贷的百分之五十几都是房地产的借贷。也就是说居民借贷和企业借贷并没有投向消费或者实体经济，超过绝对比重投向了房地产。据有关研究表明，居民资产的 60% 是房地产，那如果房地产出现严重的下滑，其实也就意味着居民资产的严重下滑，有居民资产的价值量会大幅度缩水。同理，很多企业的资产也是房地产，那同样会意味着企业资产的价值量也会下滑，那就意味着股市的市值会随着这个资产的价值量下滑而随之缩水，它会连带发生一系列的危机现象。

05:25 

当时这还是问题的比较实在的一个方面，另外一方面，可能人们了解的比较少的这个问题就更让人感到很尴尬。那一段时间以来，这些占有大量财富的地产商纷纷把他们资产润出到国外，这个过程其实伴随着的是什么呢？是房地产危机的爆发，同时也意味着房地产公司资不抵债，或者说他们的融资链要断掉，那这些房地产公司本身也出现了一系列的负债，而不能自己解决，那现在大家开始要求政府出面来救房地产商。

06:08 

我们谈到这儿的时候就有一句话，我在进入这个拍摄之前，还在跟我们志愿者团队的年轻编辑们商量，我们这一期视频叫个什么名字？我想说叫做房地产危机，想说救你不容易。很多人都在讲这个房地产对经济的拉动作用如何说和确实存在，我们也都知道房地产联系了几十个甚至上百个不同的行业，它所拉动的 GDP 据说占 GDP 的总比重是百分之二十几。当然这个是各种不同的投资公司、金融机构，他们在做测算到底准确度如何，我们很难说，因为各种各样的金融机构，他们跟房地产有千丝万缕的联系，他们的大量投资压在房地产上，那因此相对而言，强调一下房地产在国民经济中的所占比重，应该说是有利于制造出一种舆论要求政府来救房地产。

07:05 

当然也就金融客观的看不同的数据，也有些数据认为这个纯粹从房地产的角度来看，占这个 GDP 的比重只有百分之六点几，七点几，大概高一点的 8% 左右，就是 6- 8 这个区间。不是把所有和房地产相关的行业都计入进去，大约是 6- 8，如果把其他的行业记录进去，估计在百分之二十几。

07:32 

从这个角度来说，大家说要拼经济，要想把经济搞上去，那就得恢复房地产的发展。是不是真的是这样？当我们把各种各样的问题摆在一起的时候，我们还得看到另外一个问题，那就是地的问题。因为大家都知道这里边还牵扯到地方政府的债务泡沫。最近的这个有关数据我们在网上都能看得到，说地方政府的债务的总量是 37 万亿，如果把地方城投公司等等这些隐性负债都加上，还有 66 万亿，就加在一起大约 103 万亿这么一个规模，这个规模相当大，这其中有相当的部分是服务于房地产的债务。为什么呢？有人做过分析说这些年房地产总量相对来讲比较集中在地级市和县这级的城关镇，有关数据披露，地方债务的 90% 是地级市和县级的负债，也就是说地级市和县这两级。最近这些年作为三四线以下城市，本来没有那么多的刚需，而且很多属于人口净流出地区，但是也都在追房地产，大量的这个地产项目在地级城市或者县级城关镇在那儿到处在搞。我们最近这几年就是尽管中央不断的强调调控，但是大家看地产建设的这些工地在三四线以下城市比比皆是，就是大家明明知道我们现在上的这些房地产项目是不可能卖得出去的，这个过剩的态势已经明显，但为什么还得这样上？是因为这里边创造大量的GDP。在我们以 GDP 论英雄的考核体制之下，地方官要想得到提升，嗯，只能用房地产去创造GDP。

09:35 

大家说那为什么不去搞实体经济？是因为从 2008 年华尔街金融海啸爆发， 2009 年全球出现严重的危机以来，实际上中国这种靠外向型经济就深度融入全球化，大进大出外向型经济来拉动经济增长的发展模式已经走不下去了。所以进入 21 世纪的第二个十年，我们出现的什么呢？就外需不断的下降。

10:04 

那这个外需不断下降伴生的是什么呢？是 2008 年美国为了救它的金融危机，大规模印发货币 QE 政策，超级量化宽松，增发了 39000 多亿美元的货币。那这些大量的增出来的流动性， 60% 以上流进了国际大宗商品市场，造成了严重的通货膨胀，也就是 PPI 的上涨，那我们又是一个大规模进口原材料进口能源进口粮食进口各种各样的这些大宗商品的国家。因此我们实际上吃尽通胀，吃尽通胀就直接打击了国内的实体经济。因为实体经济它利润本来就薄，一旦发生通货膨胀，特别是原材料的通胀，那它支付原材料的那个成本就会大幅度抬升。因此实体经济是日渐不景气，资金就流出去了哪儿，去了房地产。所以在这种情况下，应该说大量的资本流出流进房地产和地产商，通过县级政府、地级政府大量的圈占土地，形成所谓房地产开发。

11:10 

这东西是紧密结合在一起的，客观的来说，它也和全球需求下降，全球经济进入大萧条这个大的趋势紧密结合在一起，变成了一个单靠任何一个国家无力抗拒的全球化解体的趋势。我们把它叫做全球化危机，是在这样一种情况之下，资金流出了实体经济进入了房地产，这几个因素共同作用带动了一个房地产虚拟扩张的这么一个高潮，是这样一个客观过程。所以当地方政府它不可能去靠实体经济获利的时候，那对他们来说只能是把土地作为长期的人们生存依赖的资源，变称短期就可以变现，就可能产生收益的这样的资源。于是乎地方政府就配合房地产商去圈地，然后占有土地开发的这个价差收益，那在这个过程中间，因为实际上地方的这个开支不断扩张，那它债务也在不断增加，那在这种情况之下，地方政府受到另外一方的压力，就是他必须借出银行的贷款去支付了旧债的利息，才能把旧债转成新债。那因此圈地这件事情就是为了套现以支付旧债的利息。不同的运作的这样一个逻辑交织在一起，就变成了今天地产危机的深层的内因。

12:40 

所以我们说地产危机发生了，但是想说救你不容易，是因为它三个大泡沫交错在一起，既有房地产虚拟扩张所形成的严重过剩，这个是泡沫化的，又有房地产金融化带动的，大量的资金投向了房地产，如果房地产泡沫崩了，嗯，资产价格大幅的下滑。且不说坏账大量增加，整个中国金融这个过度的投向房地产的金融泡沫，也很可能伴随着房地产泡沫的崩掉而发生严重的金融危机。

13:17 

这就像 07 年次贷危机引发美国 08 年金融危机的那个逻辑，关系非常紧密的情况是有相似性的，那接着背后就是这个债务危机，应该说面对着这个三炮综合在一起的这样一个大危机的局面，必须得有相对应的措施，但是不能朝着房地产去。我们刚才也讲到了一个非常尴尬的现象，就是地产商们已经把他们获得的收益，乃至于没有支付给这个房地产建设实际需要的这个资金，相当多的是润出去了，甚至是听任他们在国内的公司破产，所有这些问题都没有处理的情况下，你怎么去救房地产？难道是去救那些把资金大量认出的地产商吗？所以在今天讨论这些问题的时候，我们说这个社会上有很多各种各样带节奏的舆论，我希望社会公众关注这件事情，但是不要跟着这种带节奏的舆论跑。

14:17 

网络是个江湖，代表各种各样利益群体，甚至直接代表利益集团的各种声音应该是非常复杂的，所以我们才跟我们这个年轻的志愿者团队们一起讨论，我们是不是在这个非常关键的时刻应该说点什么啊？除了说救你不容易，我们还得说出我们讨论到底应该怎样化解这个三炮，紧密结合，任何一个崩掉都是宏观危机，怎么化解这个危机局面？