第9集 | 楼盘测评：昆明西山区马街片区《华发·书香云海》文字解析版
一、项目概况。 1、位置 项目位于西山区马街街道办事处
东侧大渔路、云安会都酒店，西侧环小渔路，北侧云大附中附小西山学校，南侧杭瑞高速，距离3号线石咀站、大渔站约1.1公里。 2、开发商：广州华发房地产开发有限公司、云安投资集团有限公司，华发地产“零踩线”绿档房企，隶属珠海华发集团有限公司（国企）
实力雄厚、资金靠谱，杜绝暴雷、停工、烂尾！ 3、地块规划，产品简介 书香云海共分五个地块开发，A1-2地块备案名：华融府仕学苑，四月底过规；A2-2地块备案名：华融府翰学苑；A2-3地块备案名：华融府赋学苑；A2-4地块备案名：华融府探学苑，A1-5地块暂未报规。
A2-2地块翰学苑（一期），规划用地面积约90.12亩，总建筑面积302226㎡，容积率5.0，绿地率38.01%。
共13栋高层住宅，产品为89-145㎡，27-34层，2梯5户、3梯6户、3梯7户。 A2-3地块赋学苑（二期），规划用地约 49.67 亩，总建筑面积 232424㎡，住宅容积率约 4.24，绿化率为 40%， 
共计 8 栋高层住宅，产品为 88-145㎡，26-34层 ，2 梯 5 户 、3 梯 6 户。 4.销售信息 项目翰学苑（一期）在售5栋（3梯5户）113、145㎡，2023年10月交房
5栋在小区中央位置，噪音相对较小，比较推荐。 赋学苑（二期）在售2、6、7、8栋88、100、113、128、145㎡， 2024年12月交房
比较推荐2栋，6、7、8栋离高架近，噪音大。 5.采光分析 一期9、栋日照最好，11、13、15栋次之，1、3、5栋日照较差；
二期5、6栋日照最好，2、3、9栋次之。 二、项目配套 1.交通
地铁3号线双地铁口覆盖，距离石咀、大渔地铁站约1.1公里。 2.教育
9年一贯制公立办云大附中、附小，60班小学、60班中学。2023年9月开学。 3.医疗
西山区人民医院（三级综合医院），距离项目3公里左右，预计2024年开业。 4.商业
步行5分钟可到达昆明融创雪世界、海世界、万达影城。大渔路上就是宝珠农贸市场，生活便利。 5.环境 自然景观
自然生态优秀，可观滇池西山，步行几百米能到草海北岸湿地，有昆明网红打卡点——天空之镜 周边环
片区以前开发遗留问题比较多，周边多保障性住房及回迁房，虽说周边自然生态优秀，品质略显不足。 三、户型分析 A2-2地块翰学苑（一期） 113㎡：三室两厅两卫双阳台；
优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台； 缺点：中户连廊，厨房、客卫二次采光，采光不足，次卧、主卫私密性差。 145㎡：四室两厅两卫双阳台；
优点：端户设计，动静分区，空间利用率高，无浪费，客厅连接约12.6㎡大阳台 缺点：厨房L型设计，厨房门朝入户玄关，南北通透不纯粹。 A2-3地块赋学苑（二期） 88㎡（中户）：三室两厅一卫单阳台；
优点：布局紧凑，无浪费 缺点：餐、客厅居中布局，动静不分区。单阳台，晾晒衣物不便。三开间朝西北，日照不足 100㎡（中户）：三室两厅两卫单阳台；
优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台 缺点：中户连廊，厨房二次采光，采光不足，次卧以及两个卫生间私密性差 113㎡（中户）：三室两厅两卫双阳台；
优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台 缺点：中户连廊，厨房、客卫二次采光，采光不足。 128㎡（端户）：四室两厅两卫双阳台；
优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台 缺点：虽属端户，南北通透不纯粹，客卫二次采光，采光不足 145㎡（端户）：四室两厅两卫双阳台；
优点：端户，开间、进深适宜，南北通透、动静分区，客厅大阳台 缺点：东南向，日照不足。 四、优劣分析 1.周边自然生态优秀，可观滇池西山，但片区以前开发遗留问题比较多
周边多保障性住房及回迁房，和主城区割裂感太强，居住舒适性一般； 2.项目南侧紧邻杭瑞高速、碧鸡路，
北侧是铁路，高速车流、晚上九点半以后大车多，噪音大，这是高架盘永远的硬伤。 3.片区公共交通相对匮乏，地铁站最近的大渔站步行距离1.1公里左右。
正常步行大约16分钟，超过步行至地铁站通勤时间（极限6-8），不过总比没有的好。 4.小区配备了九年一贯制云大附中附小，纯公立公办
这也是很多购房者购买的最本质原因。上学人户一致原则，支持转学，业主子女可以直接就读初一，一般楼盘做不到。按最新划片信息，包括大量草海和大渔乡回迁房的生源，并不是纯粹的学区房，以后生源质量相对一般。 综上所述，虽然书香云海销量高居榜首，李佬斯并不认为它是马街片区的黑马，需要提升的很多，依托草海加昆明高铁西TOD站会有一些提升
但高铁西站至少2027年才能兑现，兑付周期比较长。学校比总部比不上，比普通的好，能满足两个孩子的上学需求、总价低，这也是最大的价值点。有学位需求的刚需朋友，如果在西边工作以及对区位要求不高，确实是不错的选择。 大家如果对这个小区感兴趣或是想了解更多信息，可私信我。我是李佬斯，大家点点关注，以资鼓励呀！
