自我介绍

        “同学你好！我是一个为了买房而全职自研成都楼市三年的执着购房人。新房如愿已入住，对楼市研究的热情却一直持续着，累计了大量的经验，并摸索出了一套楼市规律和购房方法。大到楼市风向，小到户型设计，都能面面具到。希望能在您研究楼市和买房的过程中，提供些许帮助！”

一、认识成都

        行政区域上的成都包括23个区市县，可以划分为一圈层7区，二圈层5区，三圈层11区市县。

        每个人对成都楼市的映射范围不统一，但大部分购房者都会指向一圈层，然后说“成都房价贵”，而实时上行政区域上的成都新房均价1.6万，逆天的低。

        研究得很深入过后，你就会发现，完整的成都楼市他不是一个楼市，而是有三级分化，与地域对应，各级之间差别很大，并不能混在一起讨论。

二、成都23区楼市

23区包含区市县，简称23区

1、供给方面

        整个大成都新房市场，2022的供给量为14万套，与2021年17万套相比，下降了约20%。

2、需求方面

200总价以下成交量，在晚一年的销售时间内，由2021年的约8万套缩减到2022年的约3.5万套，下降了约60%。消除时间上的差异，同期预估下降40%

200～300总价，2022销量约2万套，2021销量约3万套。消除时间上的差异，两者接近。

300～400总价，2022销量约1万套，2021销量约1.5万套。消除时间上的差异，两者接近。

400～500总价，2022销量约5千套，2021销量约8千套。消除时间上的差异，两者接近。

500+总价，2022销量约5千套，2021销量约9千套。消除时间上的差异，下降约20%。

如果把2021年的销量份额作为100%，2022年的同时间份额约占2021年的51%*1.5=75%。

3、结论

2022年大成都新房市场约有2021年大成都新房市场的7～8成。

三、成都12区楼市

如果我们只把1～2圈层作为一个整体，再来看看市场情况。

1、供给方面

2022的供给量为10万套，与2021年10万套相比，毫无差异。

2、需求方面

200总价以下成交量，在晚一年的销售时间内，由2021年的约3.5万套缩减到2022年的约2万套，下降了约40%。消除时间上的差异，同期预估下降15%。

200～300总价，2022销量约2万套，2021销量约3万套。消除时间上的差异，两者接近。

300～400总价，2022销量约1万套，2021销量约1.5万套。消除时间上的差异，两者接近。

400～500总价，2022销量约5千套，2021销量约8千套。消除时间上的差异，两者接近。

500+总价，2022销量约5千套，2021销量约9千套。消除时间上的差异，下降约20%。

如果把2021年的销量份额作为100%，2022年的同时间份额约占2021年的65%*1.5=97%。

3、结论

2022年成都1-2圈层的新房市场约有2021年大成都新房市场的9成。

四、成都7区楼市

购房者最关心的还是1圈层，狭义的成都楼市就是指1圈层的成都楼市。

1、供给方面

2022的供给量为5.9万套，与2021年5.1万套相比，上涨了15%。

2、需求方面

200总价以下成交量，在晚一年的销售时间内，由2021年的约6千套增加到2022年的约9千套，上涨了约50%。不受限于供给量的话，同期上涨了120%。

200～300总价，2022销量约1万套，2021销量约1.5万套。消除时间上的差异，两者接近。

300～400总价，2022销量约8千套，2021销量约1万套。消除时间上的差异，两者接近。

400～500总价，2022销量约4千套，2021销量约7千套。消除时间上的差异，两者接近。

500+总价，2022销量约5千套，2021销量约9千套。消除时间上的差异，下降约20%。

如果把2021年的销量份额作为100%，2022年的同时间份额约占2021年的80%*1.5=120%。

3、奇怪的结论

2022年成都1圈层的新房市场约有2021年大成都新房市场的12成。

五、综上

        2022年的成都楼市新房市场，大成都整体考虑，平均下来无论是供给侧，还是需求侧均有约20%的缩减。

        如果把楼市范围限定到1-2圈层，市场供给和需求侧的波动不超过10%。

        要是把楼市范围再限定到1圈层，市场供给和需求比2021年同期要高20%。

        逻辑也简单，2021市场火爆，1圈层供货抑制，把购买力往2-3圈层赶，制造房价普涨的假象。

        2022年市场冷淡，在1圈层开网红盘，把购买力再拉回到1圈层，3圈层遇冷。

六、发散思维

        1、楼市不是菜市，楼市下跌会先跌供给，再跌成交，最后跌价格。而楼市上涨会反过来，先涨价格，然后成交放大，最后才是扩大供给满足需求抑制价格上涨。

        2、市场不景气会首先反应在最低价位和最高的价位。最低价位购房者收入受经济波动影响大，经济不好，购房就停滞。最高价位购房者会以经济走势为依据进行投资购房。而中间价位的刚需自住，一旦有购房需求，经济波动和涨跌影响不会变更购房决定。

        3、每座城市都有房产价值的核心区域和分流区，房价上涨会先核心，然后人为抑制，再涨分流。只有核心区的房子是房产，分流区的房子只是房子。