7月LPR按兵不动，想下调存量房贷利率要靠自己

这段时间，相信大家最关心的就是房贷利率了，因为没多少人在买二手房了，老业主们只能乖乖把房子握在手里，但是贷款还是得每月一供，自己就算喝粥也得让房子先吃饱，而上一轮楼市的高利率把很多业主现在压得喘不过气了， 而且加上跟现在很多地方的3.7、3.8%的低利率一对比，那心里就更加不得劲了，凭啥买房的时候买在最高点，利率又得最高点，而现在买房的人不仅价格低还是现房，利率也是越调越低了，老祖宗说过的一句话，不患寡而患不均，咱们不担心分的少，最担心的就是分配不均匀。

但是白纸黑字签了合同，业主也没地方说理去，所以只能提前还款发泄了，而很多提前还款的钱也是银行的，只是通过经营贷或者信用贷借出来去拆东墙补西墙罢了，因为要是真的有提前还款的能力，当初买房的时候很多人可能就会选更好地段或者更大的房子了，连首付都是紧巴巴的凑出来的，想一下子又掏出几十万去提前还款，还是太年轻了。而最近的存量房贷利率下调的风，是越吹越大，很多老业主已经按捺不住自己激动的心了，毕竟，早一个下调的话，就可以省出大几百甚至上千块的利息了，而到底有没有业主下调成功呢，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。7月20日是LPR调整的日子，这个月保持了按兵不动，5年期以上LPR还是4.2%，因为7月17日公布的麻辣粉MLF就维持了不变，所以这次的结果基本符合预期，当然后续还是存在进一步降低的可能性，只是在6月刚刚下调10个基点后，7月属于政策观察期，需要看看市场反应和政策效果。而前段时间，央妈释放了一个利好信号，就是针对存量利率，鼓励银行与借款人协商变更合同条款或者以新贷款替换旧的贷款。但是鼓励这种东西太虚了，我也可以鼓励大家都去考清华北大，但是多数人还是要读二本甚至专科。当然，咱们人口基数大，而人多了就会有敢于行动的，毕竟，这是关切到千千万万家庭利益的事情。

因为就在7月21号，常州存量房贷利率下调的消息一度刷爆朋友圈。常州日报的公众号发文称，目前我市商业银行还没有出台统一的指导文件和具体细则，但是已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房房贷利率，这个消息对广大老业主来说那可是福音了，因为只要有人打响了第一炮就有第二炮，甚至第一千炮了。

但是兴奋劲还没多久，人家常州日报便删除了“银行同意下调存量房贷利率”这一表述，这难道放出去了一个哑炮吗?要知道正常这么大的媒体发文肯定都是经过审核的，并且还是如此关注度大的热点新闻，谁有第一手的消息，肯定会很容易就被推上热搜的，毕竟房子这个东西跟千家万户都有关，而普通老百姓买房都得贷款，所以这就是老业主的切身利益了，而现在的单单删除这一句话其实有点此地无银三百两的感觉了。而像有记者去询问了常州多家银行人士了解到，目前暂未有银行出炉存量房贷利率下调的统一标准，其他城市也一样，现在还都是没有确切通知和朦胧的状态。为什么会出现这个状态呢？

首先咱们要知道，现在央妈的之前关于存量房利率的通知中说的是鼓励和协商，这两个用词就特别微妙，没有具体的强制性要求，也不是统一的标准，而在2008年的时候，央行曾发布过《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，那底下的商业银行就按照0.7折的这个标准给老客户下调了利率，有文件可以遵循，银行做起来就符合流程和规章了。

而现在只是一个央行货币政策司的一个司长在新闻发布会的喊话，那底下的银行总不可能拿着喊话的录音去请示行长吧，说，行长啊，你看，上头发话了，建议咱们跟客户协商下调利率呢，你看咱参考08年的时候也给客户打7折行不？那不是找领导骂吗，行长肯定怼回去，你小子吃饱了撑的吧，咱不做出头鸟，静观其变，没有文件的要求就不是真正的要求。

而银行自身也会纠结，现在是左右为难，房贷业务在过去对银行来说就是稳定的利润奶牛，30年躺着赚利息，而且5.88%甚至6%的房贷利率在世界范围内也是算很高的了，当然这里不跟那些小额贷款利率去比，小额贷款利率可以突破10%，甚至14%，所以很多民营企业的归宿就变成了小额贷款公司了，因为利润太客观。

而现在楼市不景气了，房子不涨价不赚钱了，老业主纷纷把钱还给银行，一个两个业主这样做对银行没啥感觉，但是如果成千上万的业主都一致提前还款的话，那银行就会慌了，所以现在还是在博弈阶段，银行还没有完全到没有退路的时候，等楼市再往下走一段时间，跌幅扩大的情况下，提前全额还款甚至低价甩卖或者直接法拍的情况也会越来越多了，那时候，银行就不是赚利息了，可能还要倒贴钱去补这个房子的差价了。

因为抵押的时候基本都是按7成来算的，只要跌幅超这个警戒线，银行就进入到亏本的状态了，很多人说银行可以要求客户追加资金，但是现在这个情况下，哪个银行敢这么做的话，估计恐慌性的抛售会更加剧烈，现在大家赚钱都不容易，把业主逼急了，那只能选择当老赖了，征信是对普通人最好约束力，但是都成光杆司令或者一屁股负债了，征信要不要对这些人来说意义不大。

第二，常州的这个说法很可能指代的是现在已经在用的一种降低利率的方式，即通过商业贷款转公积金组合贷的形式，调低原有的商业贷款利率，而重点在于，这种新合同中的剩余商业贷款利率，可以参照新的利率水平，常州有银行确实在做这项业务。但是多数城市并没有这项业务，像上海、杭州、西安、南京等，因为过去的商转公多数都是只能转公积金上限的那部分，余下的商业贷款部分仍要参照原合同的利率水平，这样子的空间就不会很大了，很多城市公积金贷款的上限也就40万或者50万左右，能省的利息是比较有限的，当然咱也相信官媒不会犯这么低级的错误。

还有一种情况就是，常州日报确实知道有银行在降低存量房利率了，并且如实的报道了这个观点，但是没想到一石激起千层浪，热度太大了，受到了其他城市或者银行的关注，谁也不想做这只出头鸟，毕竟，你降低存量房利率也是在减少银行的利润了，没有文件可依据的话，给你扣一顶国有资产流失的帽子，哪个行长担当的起，那就只能删除不准确的表达和说法了，还是要等央妈的指示和文件才能公开执行。

所以，咱们回望一下历史，2008年的存量房贷利率下调，中小银行是“一马当先”最积极的，而国有大行直到2009年初才被迫有所行动，因为中小银行的客户体量没有国有银行大，能承受的风险能力也会弱很多，所以会更主动的拥抱变化。那现在对业主来说，如果你的房贷业务是在中小银行办理的，可以尽快去争取沟通，因为银行也害怕客户被其他银行挖墙脚了，房贷利润再怎么缩水，也还是所有贷款业务中的稀缺者，毕竟房子是实物，而信用则是虚的。那如果你是国有银行的房贷的话，现在的沟通估计只能换来暂时没有通知的说法，那就继续提前还款了，多还一点本金就多赚一点利息，也多给银行一分压力了，只有每位业主团结起来，才能真正的把存量房利率打下去，靠不了别人，只有靠自己。