地产寒冬期仍实现盈利,碧桂园依旧“未来可期”
2022下半年已经开启，全国楼市仍处于艰难寻底中，且下行态势严峻。
国家统计局数据显示，前7月，全国商品房销售面积78178万平米，同比下降23.1%；销售额75763亿元，同比下降28.8%。4至7月，房地产开发投资增速连续4月负增长，房屋施工、新开工、竣工面积亦在大幅下滑。
“从数据上看，市场的下行状态毋庸置疑。年初至今，楼市销售一直比较冷淡，这也是很多地产人的共识”，有分析人士向焦点财经称。
据焦点财经不完全统计，当前已有超50家房企发布了中期业绩预亏公告。今年上半年，包含首开股份、上海建工、华侨城A、北辰实业、嘉凯城、美好置业、华远地产、建业地产、弘阳地产、荣盛发展、蓝光发展、世茂股份、泛海控股等在内的国有和民营房企皆录得亏损。
弱环境下，龙头房企碧桂园的盈利表现亦受到冲击。8⽉18⽇早间，碧桂园发布的盈利公告显示，上半年，其核心净利润介乎45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎2亿元至10亿元，同比有所下滑。
上述分析人士指出，“在行业如此艰难的情况下，房企能活下来已属不易，碧桂园还能盈利，已经非常不错了。盈利不是亏损，外界不必大惊小怪。对于在手现金充裕、财务盘面稳健、年内无境外债待偿的碧桂园，无需过分担心”。
现金流依旧充裕
焦点财经注意到，在盈利预期公告披露后不久，碧桂园即召开了投资者会，对导致中期盈利下降的原因进行了深入分析。
碧桂园集团总裁莫斌指出，受新冠疫情限制性措施影响，公司交付规模下降、项目结算速度减慢，致使收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。此外，部分低毛利项目结转，碧桂园出于财务审慎性原则对物业项目计提的减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失等也是导致盈利不及预期的因素。
不过，上述盈利的影响因素多为非现金性质。“公司通过精细化的管控使得现金流保持相对平稳，并没有因为利润的下降受到影响”，莫斌称。
对于这一说法，有投资者表示赞同。他指，过去两年，碧桂园的存货减值分别为35.15亿元、108.71亿元，占在建物业及持作销售已落成物业的比例为0.3%、1%。
“存货资产减值是针对市场下行阶段做的财务处理，是账目处理，并非现金损失，体现的是碧桂园客观与谨慎的态度。碧桂园最终能否活下去、活得好，仍然取决于其销售额、融资带来的现金流，以及合理的债务结构”，上述投资者称。
翻阅财报可知，碧桂园截至2021年底的可动用现金余额为1813亿元，其中现金及现金等价物约1469.54亿元，受限制现金仅有343.46亿元，可动用现金充足。同期，其总借贷只有3179.2亿元，净借贷比率亦只有45.4%，现金短债比则高达2.3倍，短债无压。
今年上半年时，碧桂园曾多次以真金白银的方式，主动回购境外美元债、境内公司债券等，切实保护投资者利益，这也侧面反映出了碧桂园现金充裕的底气。据了解，截至7月，碧桂园年内已无待偿美元票据。
对于汇兑损益，有分析人士认为，“碧桂园的汇兑损益大部分停留在报表上，未来随着汇率变动，损失可能会拨回。减产减值也是同样道理，存货最终的销售价格，决定了减值最终会不会发生，否则减值也可能被拨回”。
“房地产业务结转⽑利率下降，已是行业大势所趋。尤其是，不少房企在2018至2019年拿的高价地在今年集中进入结转期。面对市场下行压力，各大房企尤其是暴雷房企高价拿地低价出货，甚至出现甩货现象。这进一步挤压了房企的利润空间。整体看，碧桂园的表现符合行业大趋势”，上述分析称。
融资渠道畅通
众所周知，作为民营房企中的“优等生”，碧桂园的融资能力一直居于行业前列。
例如，今年5月时，其曾获批成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企之一，成功发行5亿元公司债，展现了监管机构对其基本面及持续经营能力的认可。
去年下半年以来，房企融资普遍受阻，碧桂园却在这种环境下，顺利发行了多种类直接融资工具，包括61亿元的公司债及中票，以及87亿元的供应链ABS及ABN产品等，融资渠道畅通。
中银国际在最新研报中指出，碧桂园若利用募集资金回购境外债，经估算或降低其净负债比率达3.1个百分点。“鉴于健康的潜在需求，以及近期主要竞争对手的信贷事件导致竞争大幅减少，相信碧桂园的基本面在较长一段时间内是稳健的。”
惠誉亦在研报中指出，碧桂园流动性充足，且融资渠道多元，当前仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。长期来看，碧桂园土地储备足够多样化，因而可以抓住市场复苏的机会。
投资者会中，碧桂园管理层透露，公司目前正在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，推进最新一期中票的发行。这有助于进一步稳定行业及公司的信用状况。此外，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。
造血能力强劲
财务状况持续优化的同时，碧桂园的造血能力也在持续精进。
据披露，2022上半年，即便市场下行压力较大，碧桂园的权益合同销售金额依然达到了1851亿元，权益合同销售建筑面积亦达到了2348万平方米。
另据克而瑞统计，上述同期，碧桂园的全口径销售金额为2469.9亿元，稳居行业首位。8月初时，碧桂园还以第138位的佳绩，连续第6年跻身《财富》世界500强之列。
销售企稳的同时，碧桂园还在多措并举提升回款率。上半年，碧桂园实现了92%的权益回款率，连续7年维持在90%或以上。同期，碧桂园还实现了合共1070个批次、超25万套房屋的顺利交付，覆盖全国30个省市、214个城市，堪称民营房企中少有的实力担当。
尤其值得一提的是，碧桂园在国内不少城市施行了“交房即交证”的措施，让业主们一手拿钥匙、一手拿房本，这也进一步消解了购房者对所购新房无法交付的担忧，有助于提振行业信心。
作为国民经济的支柱性产业，房地产的平稳健康发展至关重要。中原地产统计显示，截至7月末，全国房地产松绑调控已超580次，同比增长近70%。分析认为，随着这些宽松性政策逐渐显效，市场会筑底回升，房企的压力也会逐步消解。
申万宏源判断，5月是本轮地产周期的基本面底，后续基本面将逐步修复，优质房企的基本面弹性也将更强。基于此，申万宏源维持了房地产板块的“看好”评级，同时推荐碧桂园共6家H股。
克而瑞则认为，在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出了良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
碧桂园在全国范围内广泛且均衡的项目布局，可在一定程度上有效对冲区域性风险。这些丰富的可售资源亦可帮助碧桂园快速调整推盘节奏、保证供货需求，随着后续市场转暖，碧桂园的业绩有望快速回升，克而瑞称。
这也符合碧桂园对后市的判断。投资者会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，行业最困难的时刻已经过去，现在是底部盘整过程，预期下半年公司会维持比较有序的销售节奏。并通过积极调整产品定位，以偏改善性产品为主，更加适销对路，保持与头部同行相当的销售水平。
