房屋租赁合同中合同目的条款之设计

作者：王娴

出品：高云合同

 

1.合同目的条款在房屋租赁合同中的重要性

 

我一直认为合同目的条款还有一个隐藏的身份就是合同解除条款。因为合同法明确规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。

 

同时，需要指出的是，在实务中，除非有特殊情况，法院一般是不支持解除合同的。以房屋租赁合同为例，今年5月份，针对新冠肺炎疫情发生以后，防控措施使一些服务行业面临着缴纳租金的压力，针对这种情况，最高院的法官在新闻发布会上就表示，一般情况下不支持解除租赁合同。

 

因此，要想顺利解除合同，合同目的条款在房屋租赁合同中的约定就显得非常重要了。而据我所了解，合同目的条款在房屋租赁合同中，大部分时候都很容易被忽视。有时候，合同中根本不会写这个条款，有时候写了，但是如果没有写好，合同解除的诉请也不会得到法院的支持。

 

曾经有这么一个真实发生的案子，甲将自己的房屋出租给乙，双方在《房屋租赁协议》中约定，“没有特殊原因，甲方不得中途收回房屋，如有特殊原因，双方另行协商”。在合同履行的过程中，甲方以家庭境况出现重大变故，又无法通过其他渠道筹措资金，唯一的方法只有出售租赁的房屋为特殊原因，向法院提起诉讼，希望解除与乙方的房屋租赁合同。但是最后法院以双方没有就何谓“特殊原因”进行约定或列举，事后当事人又未能协商处理，应当视为对合同解除权没有约定，最后没有支持原告的诉讼请求。

 

2.合同目的条款在房屋租赁合同中的设计

 

那么，在房屋租赁合同中这个合同目的条款该如何设计呢？

 

在参加这个合同六法实训营之前，其实我就已经知道合同目的条款的重要性了，帮当事人起草协议的时候，也会根据实际情况将合同目的条款写在协议中，但是总觉得自己写的这个条款很别扭，虽然意思到位了，但是在文字排版和语言逻辑表达上显得并不高大上，有时候看上去还觉得很LOW。

 

但是在听了高教练写法篇的课程后，我觉得只要按照高教练上课时说的那个理念，即签约基础+双方意图+双方保证结合《合同六法示范条款清单》中的合同目的示范条款再结合实际情况，合同目的条款就能很快的写出来，而且看上去还特别的高大上。

 

还是以房屋租赁合同为例，如果你是在合同中处于非常弱势的承租人一方，那么你可以在合同目的中将你为什么要租这个房子？租这个房子你希望得到哪些使用目的，用尽可能详细但又简练的文字写出来。

 

如果你的地位不是那么的弱势，还可以在双方保证中把直接损失和间接损失的相关内容写上去。再结合合同六法中的合同目的示范条款的排版，那么，房屋租赁合同中一个完整的合同目的条款，我认为可以这么写：

 

第一段写签约基础，即鉴于出租方拥有一套什么什么样子的房子，承租方出于自身居住需要和对出租方房屋上述优势的信赖，第二段写双方预期，即承租方和出租方签订本合同的能够确保出租方怎么样怎么样，承租方得以在完整履行本合同所有义务的前提下获取什么什么。第三段写双方保证，即承租方和出租方充分理解前述合同目的，并同意对彼此利益给予充分、及时的维护和补偿。包括但不限于承租方利益受损时的直接损失和承租方为维护合法权益所支出的诉讼费、律师费和交通费等间接损失。

 

通过以上三个段落层次的设计，一个合同目的条款就很快写出来了，而且这个合同目的条款在内容上应该已经算比较充实了。当然，结合实际情况以及我本人的水平有限，这里面还有很多需要完善的地方。在此，仅仅是提供一个如何设计合同目的条款的思路，供大家参考。

 

高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。