城投拿地后，项目开发需牢记这三招

对平台公司而言，项目是安身立命之本，有项目才能求发展。过去大多数平台公司只做委托代建，在市场化转型趋势下，平台公司要想承担适度超前基建的任务，做强做优项目群管理在其中便起到核心作用。本文将重点阐述如何抓住项目管理中的重要事项，提高项目收益空间，减少无效成本的浪费，确保全过程投资可控。

前期重决策，提高项目利润空间
据统计，项目前期工作对项目投资的影响程度达到了60-70%，而施工阶段对项目投资的影响程度还不足40%。由此可见，建设项目的前期工作对整个工程项目投资是何等重要。1)确保可行性研究报告决策准确，是项目增收的前提项目如何做好前期决策阶段的投资管理工作？充分的需求调研、风险分析、明晰的工程范围和明确的预期目标是工程决策的基础，他们影响工程建立投资、进度和质量控制目标的实现，更影响后续运行本钱费用和投资效益目标的实现，甚至直接影响工程的投资成败。因此，一个工程在方案决策前，必须在需求调查和市场分析的基础上，认真开展工程可行性研究、财务评价等，综合分析工程投资是否可行。工程可行性研究工作分为必要性分析和可行性分析，必要性分析应主要针对工程提出背景、投资理由、产品市场需求、市场竞争状况、价格预测和投资的经济效果进展研究。可行性分析应重点关注工程是否符合国民经济开展规划、技术方案是否成熟可靠、是否符合平安要求和环保规定、是否具备运行能力等事项。在对拟建工程必要性和可行性分析的基础上，还应重点对工程的建立规模、标准和地点进展进一步研究，以控制投资费用，提升后期运行效果。合理的建设规模是决策阶段控制投资费用的重点。在项目建设规模确定后应研究确定建设标准，建设标准是投资费用控制的重点和难点所在。建设标准是否合理，对控制投资费用有很大影响。建设标准应根据技术进步和投资者的实际情况制定，定得过高，增加造价，浪费投资。标准定得过低，达不到项目建设目标要求，也不利于技术进步，而且会增加后期运行费用。2)精准产品设计定位，实现规划意图，是项目增收的关键产品设计是工程项目建设过程中承上启下的重要一环，据统计，设计阶段影响建设项目投资的程度达到40％左右。当建设项目立项之后，设计是将决策和设想变为现实的唯一方式，同时设计方案又是指导建设工程项目实施的合法的经济技术性文件，从而在整个项目的建设过程中起承上启下的关键作用。工程设计中的每一个方案都直接影响项目的收益，设计阶段规定了建设规模和建设标准，同时也决定了建设项目的投资规模的大小。设限额，投资目标逐层分解。在设计阶段对投资进行有效的控制，由事后核算变成事前控制。是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策，最终确保总投资限额不被突破的一种设计方式。控总规，投资增收管理前置。由于专业知识和实践经验的局限，单靠设计人员在设计阶段实施投资控制是不够的，工程造价人员和施工人员应该与设计人员密切配合，推行建筑方案和经济方案相结合的设计招投标方法，促使设计人员不仅在建筑造型和使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫。优方案，投资控制管理复核。方案优化是设计阶段重要的步骤，是控制工程造价的有效方法，论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理有效，使用上是否安全可靠。通过价值和功能分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，在保证工程功能不变的前提下降低项目投资。在设备和材料的选用上，要着眼于项目的整体功能，而不仅仅局限于单个设备或材料功能的提高。

过程强执行，减少无效成本浪费

随着国家基础设施建设的提速，各种建材价格和土地价格上涨，建设工程的成本投入也在不断增加。平台公司在投资周期最长的施工阶段，要如何提高项目资金利用率？站在项目收益角度，我们又应该从哪些方面强化过程投资成本控制，实现项目收益最大化呢？以合同管理为基础。工程建设实施阶段对工程投资费用的控制应重点放在招投标活动和施工合同条款确定上。例如设备及承包商合同也应明确技术要求与验收标准，通过招标方式确定设备供给商或相应承包商，降低相应采购费用。合同中，应明确工程范围、技术要求、验收标准等事项，对工程款支付约定承包方除缴纳履约保证金外，工程进度款应按照实际完成工程投资的比例支付，这样利于工程投资、进度和风险控制。以进度管理为核心。如果一个工程不能按期完工，投资的动态回收期将延长，原本可行的工程就可能变成“不可行”。工程进度越慢，资源占用时间越长，产生的资金成本就会越大，同时整体的投资费用也将越高。因此要求工程建立过程中，必须科学安排，周密方案，严格进度管理，确保工程按期投产运行。进度管理是一个系统工程，不仅仅是计划的编制-执行-纠偏-考核，更要根据政策要求及企业的经营节奏，拉通多职能部门共同实施推进。了解工程项目管理系统，进度不延期！因篇幅有限，后续涉及到变更管理、索赔管理的部分，不在这里做全部展示，更精彩的内容均收录于明源不动产研究院新书《国企增值之路》，读者朋友们可进行实体书申请。以结算、决算审核为终点。现行工程价款结算办法是一种静态结算，存在不少问题，表现在没有把各种动态因素考虑到结算过程中，容易使投资失控。因此，实行动态工程结算尤为重要。在原预算造价的基础上，按造价管理部门的有关文件规定，及时调整人工、材料、机械等费用的上涨以及工程变更、材料上涨等因素造成的费用增加。工程竣工决算是反映建设项目和投资效果的重要文件。投资控制者审核工程结算、决算时，要依据工程量计算规则和方法，认真计算审核工程量，提高结算准确度。同时，合理计取费用标准，正确反映工程造价。由于工程材料价格变动和人工工资的提高，间接取费标准和种类也会有变动，造价控制管理者必须熟悉有关政策变动情况。

后期勤复盘，提升收益管理能力
总结分析阶段虽然不在建设项目投资造价控制范围内，却对收益管理影响长远。此阶段主要是做投资偏差分析，评价投资效益，对下一轮的开发有着借鉴意义。进行分析的目的是有针对性地采取纠偏措施，从而实现投资的动态控制和主动控制，对于施工原因所导致的经济损失通常由承包商自己承担。从投资控制的角度只能是加强合同管理，避免被承包商索赔，而因业主原因和设计单位造成的投资偏差，比如增加工程内容、投资规划不当、设计漏洞、设计过于保守，则是主要纠偏对象。这对下一项工程的投资立项起到很好的启示作用。总结：平台公司的效益管理相对复杂，一方面要承接政府公益性项目对社会产生积极影响，另一方面又要以收益管理为基础确保企业能够长期稳定发展。因此站在项目视角，需围业务、强专业、抓重点，从项目全周期视角降本增效实现项目收益最大化。以上内容精选于书籍《国企增值之路》，全网线上仅免费送出50本
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