深度解读三元嘉业·玺悦朝阳 朝阳6号线100-150平的改善住宅

玺悦朝阳

位于6号线地铁黄渠站北侧的玺悦朝阳于今日开放了售楼处，并且预计将于15号左右开放样板间，但目前正处于施工阶段，啥也看不了，所以暂不建议去看，有感兴趣的可以添加下方微信联系我，样板间开放后会第一时间告知！

先梳理项目信息，最后在分析：

2022年的四批次集中供地中，三元嘉业以24.38亿+15%的溢价率+现房销售1万平的+高标准建设的条件拿下了黄渠这块地，同时这块地的西侧就是已经卖的差不多的保利和光煦境。

区位

玺悦朝阳的位置还是不错的，距离黄渠地铁站更近，大约200米，出门便是朝阳北路，到龙湖长楹天街1站地，2公里；到朝阳大悦城2站地，5公里。交通非常方便，商业配套也都可以。

开发商及产品

先说开发商吧，这个项目一直被业内人称为“小奶牛”产品，正是因为三元牛奶不少人从小就喝，而三元乳业和三元嘉业都属于北京首农食品集团。

首农旗下除了三元还有八喜、六必居、王致和等诸多老字号，都是大家熟悉的品牌，从资金实力上来说，绝对是没问题。

但如果房地产角度来看，三元却并没有能拿出来的作品。虽然曾经参与过一些投资，也有过住宅方面的建设，但是并没有完整的商品房住宅操盘经验。

这一点，有好有坏，好处是三元嘉业的重视度肯定会很高，这你从保利和光煦境都卖差不多了，玺悦朝阳才刚启动这个速度上就能看出来。但不好的就是可能对于细节的把控差点意思，毕竟缺少经验。

至于建筑质量我倒觉得不用担心，毕竟开发商负责的是整个统筹，施工单位不是三元嘉业。我查了一下，玺悦朝阳的施工单位是中联重工科技发展股份有限公司，这是一家实力很强的上市国企，其前身是长沙建筑机械研究院，隶属国家建设部，主要从事的业务之一就是建筑工程。

没有经验却造出好房子的开发商其实有很多，我觉得可以给三元嘉业一些信任，开发商方面没啥问题！

玺悦朝阳一共9栋楼382户，容积率2.5，绿化率30%，车位配比1:1.2。

如图所示，本次开盘的是4/5/67/8/9号楼，共296套房，预计2025年10月交房。而1/2/3号楼则是现房销售，共86套房，要到2025年才开售。

期房预售面积：

99平三室两厅两卫

103平三室两厅两卫

112平三室两厅两卫

122平四室两厅两卫（中间户124）

150平四室两厅三卫（中间户151）

指导价：8.5万/平

注意：关注度较高的99平的户型的户型在9号楼，仅22套房，我知道肯定有和光煦境没买到的，想等玺悦朝阳，如果有这类朋友想买的抓紧联系我，晚了真买不到！

物业公司：绿城物业6.98元/平/月

交房时间：2025年10月精装交付（中央空调、地暖、新房、同层排水、隔音降噪外窗、净水等）

玺悦朝阳的外立面采用砖红色搭配香槟银铝板，一层和二层选用深灰色的干挂石材，整体看起来比较沉稳大气。

户型

99平的南北通透三居双卫，270°的L型拐角大飘窗，视野无敌，客厅面宽4米，采光也是没得说。就是此户型套太少，分布在9号楼的东西两个边户，想买就抓紧联系我吧！

103平的南北三居双卫，和99的户型格局基本差不多，算是放大版，同样客厅L型大飘窗，面宽也相同。此户型分布在6号楼和8号楼，一共68套。

112平的三居双卫，全明格局，南向三面宽的经典户型，LDK的通透设计，虽然客厅面宽3.8米还不如上边的宽，但此户型的南向整体采光面达到了9.8米，非常适合一家三代人居住。可惜户数不多，此户型在9号楼的中间户，仅22套房。

122平的四居双卫，全明格局的四叶草户型，这个也是玺悦朝阳的主力户型，此户型分布在4号楼和7号楼的边户，共58套房。

124平的四居双卫，还是全明格局的四叶草户型，这个和122的户型互补，此户型分布在4号楼的7号楼的中间户，也是共58套房。

150平的四居三卫，相当于122的放大升级版，变成了南向双套房设计，并且客厅面宽增加到了4.5米，整体南向采光面达到11.1米。此户型分布在5号楼的边户，共34套房。

151平的四居三卫，和150户型互补，此户型为5号楼的中间户，同样也是共34套，整体格局变化不大。

样板间效果图

99平效果图

122平效果图

150平效果图

小区园林效果图

楼盘分析

优点：

位置很占优势，朝阳区6号线沿线的地铁盘，距离地铁200米，交通方便，而且这个板块城市界面较好，配套成熟。

户型做的不错，布局都很合理，符合朝阳改善人群的要求，毕竟这个板块近些年基本没什么供地，新房较少，住宅类也就之前有个朝青知筑，其他的都是楼龄较长的二手房，而且再往里的朝青板块也是很需要这种改善类的产品。

价格方面比较合理，8.5万的指导价，若对比常营次新的长楹天街和常楹公元，玺悦朝阳的单价是要高出几千到1万左右，但楼龄也要比前者要新十多年，户型设计也要更好，更合理。若对比自身区域，朝青知筑二手房的单价如今也来到了8.4万，隔壁和锦微棠叠拼别墅的单价甚至到了10万。至于大悦城青年路附近的高品质二手楼盘价格就更高了，肯定高出玺悦朝阳的成交价。

缺点：

这个板块的教育其实一直都很普通，甚至这个项目周边目前还没有学校，最近的都在一公里以外了。

没有多少潜力，这个板块是已经发展差不多了，区域属性以居住为主，没有产业加持，板块内房价涨幅一般。

建议：

朝阳的改善客群是一定要看这个楼盘的，毕竟位置不错户型不错品质不错的新房在朝阳是越来越少的，而朝阳北路沿线再有新房就不知道是什么时候了。

地块不大，体量也不多，而且还临街，如果想选好楼层好位置，那就越早看越好。

排卡的人多，不排除开发商会根据客户的付款周期情况来决定选房顺序的可能，所以建议有置业想法的尽早准备资金。