房地产合作开发纠纷案件分析

一、如何区分合作开发房地产合同中的清理条款与“名为合作实为借贷”合同。

1、案情简介：甲厂与乙公司签订《协议书》，约定甲厂提供划拨土地，乙公司出资共同组建新的房地产项目公司，合作开发房地产。(1)乙公司全权负责办理并垫付甲厂前期办理各种手续的全部费用；(2)甲厂负责出具在办理上述手续时需提供的相关材料；

(3)甲厂自愿以其办理合作开发房地产商住用地使用权作为对乙公司垫支费用的担保，土地使用面积为70余亩，按实际征地规划为准；(4)乙公司垫支办完所有手续后，如因其他原因，乙公司不能成为新成立公司股东，甲厂必须一次性偿还乙公司前期办理相关手续垫支的一切费用及承担垫支款同期的LPR四倍。

2、如乙公司成为新公司股东，乙公司的垫支款作为成立新公司的入股资金，甲厂以其土地70余亩价款作为入股资金。合同签订后，乙公司先后出资共计1500余万元办理土地出让、申请批文等各项开发前期手续及为甲厂解决遗留债务。在甲厂所使用的划拨土地变更为国有土地使用权出让土地后，双方未能组建新的公司。甲厂挂牌转让案涉土地使用权并积极协助乙公司参加竞买，乙公司因自身原因未能参加竞买活动，甲厂与乙公司不能继续合作。乙公司起诉请求甲厂返还1500余万元出资款，并按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。

3、甲厂答辩认为双方实际是借款关系，所约定的同期的LPR四倍贷款利息过分高于乙公司的损失。甲厂同意解除合同，返还本金并按照同期银行贷款利率支付利息。一审法院判决甲厂向乙公司返还本金及按银行同期贷款利率支付利息，二审改判甲厂向乙公司返还1500万元及按同期的LPR四倍贷款利息计算。最高法院民一庭倾向性意见：从案涉合同约定的权利义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同。合同还约定，终止履行后接受出资一方返还出资方投资款本金及按同期的LPR四倍贷款利息，依据合同法第九十七条、第九十八条规定，此约定性质为合同终止履行后的清理条款，不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的名为合作合同实为借款合同情形。

二、合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约。

1、案情简介：京某公司与地汇春公司签订《合作协议书》约定迎某大厦建设所需费用原则上全部由地汇春公司出资，京某公司负责前期工作和土地开发权、办理开工前的一切手续，并垫付所需费用。在实际履行过程中，京某公司作为整个京某大厦项目的立项单位，在完成迎某大厦前期开发及建设开工前一切手续等工作后，一并完成了迎某大厦的施工建设，并垫付了部分资金。迎某大厦的建设主体由约定的迎某公司变更为京某公司，双方说法不一，但通过本案各方提交的若干协议可以看出，地汇春公司和迎某公司对此事实是明知并认可。发生争议后，地汇春公司主张京某公司违反约定擅自建设而构成违约，京某公司就迎某大厦实际垫付的前期开发费用和建设费用要求地汇春返还。最高法院认为：合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约。在对方对此明知并认可的情况下，应视为双方在合同履行过程中的变更行为。案涉工程已经实际交付使用的，负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。