民法典时代商业租赁合同的要点和审查方法

作者：邓佳琴

出品：高云合同

 

房地产商业租赁是商业社会当中资产变现最为普遍和重要的交易手段之一，基于目的、用途和对象不同，写字楼、商铺、门店、商场乃至大型商业综合体等各类商业地产的合同内容与普通住宅大相径庭。即使同样是商业租赁，因行业不同，合同特点也大不相同。

 

中国经过40多年的改革开放和市场经济发展，关于商业租赁的法律问题和解决方案已经日渐成熟。以笔者所在的深圳商业租赁市场为例，写字楼主要集中在科技、金融与专业服务等行业，对场地的要求主要集中在停车位是否方便、网络是否稳定、保安服务是否良好以及附近是否有商业设施配套等；商铺租赁集中在餐饮、娱乐及零售等传统行业，对场地的要求则与上述不同，主要集中在交通是否便利、人流是否充足以及商业气氛是否浓厚等。所以，两者的租赁合同内容也存在较大区别。

 

可惜的是，目前《民法典》规定的租赁合同内容偏向于住宅租赁，对于商业租赁的不少实际情况没有作出更详细具体的规定。为了弥补上述遗憾，笔者依据新法，结合自身从业经验，总结出商业租赁合同的法律要点和审查方法，特此与各位读者分享如下。

 

一、新法点评

《民法典》中租赁合同部分总体来说变化不大，新增了7个条文，主要涉及承租人的优先购买权、转租的默示推定、次承租人代承租人向出租人支付租金、承租人的法定解除权等，部分吸收了之前司法解释的内容，分述如下：

 

（一）新增承租人承担一定的房屋维修责任的规定，实际作用不大

 

《民法典》第713条规定:

 

“因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定维修义务。”

 

根据目前普遍的实际情况来看，出租人多数会利用格式合同将维修义务尽量推卸给承租人。上述新规出台后，给予了业主更强有力的借口，可以预见承租人自行承担维修房屋责任的情形将更普遍，承租人在这方面的风险会更大。

 

因此，承租人在审核租赁合同的房屋维修义务条款时，应当要求尽量细化和明确“承租人过错”的具体情形，可以考虑采用“除外法”的语言表述方式，明确承租人应承担维修责任的一种或几种具体情形。

示范条款写法如下：

 

除出租人有证据证明承租人擅自改变房屋建筑主体或承重结构或扩建，或恶意破坏房屋内大型设施设备并经出租人明示警告而拒不改正的，承租人不承担维修义务，由出租人负责维修并承担相关费用。

 

（二）新增默示同意转租的规定，效果利弊参半

 

实践中，如果承租人在租赁期间直接转租，或者以合伙、合作、承包经营、托管等情形变相转租，转租效力如何认定呢？《民法典》第718条规定：

 

“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

 

实践当中准确适用这个规定，需要考虑如下要点：

 

第一，如何证明出租人对于转租行为知情？

 

例如承租人通过书面、电话、微信等方式告诉出租人已经转租的，或者次承租人以自己名义直接交纳租金、水电费或物管费的，当然是最直接的证据，不过实践当中这些证据内容往往是模糊不清的，例如承租人聊天记录当中只是模糊地说我和第三方进行场地合作，并没有明确说明转租；租金、水电费或物管费虽然是次承租人交纳，但开具的发票或收据依然是以承租人的名义等等。因此对于次承租人而言，如果是事后才发现该房屋是不允许转租的，应及时将转租的事实告知出租人，催告其进行追认。

 

尤其是如果原合同当中已有禁止转租的明确约定，而承租人依然转租，依据上述法律规定推定出租人同意的，这种结果在法律上的解释，是否应该是默示推定为双方以实际履行的方式变更了原合同呢？

 

从文义解释的角度是可以适用的，从现实效果的角度，如果这是住宅租赁合同，将有利于保障次承租人的使用权。但如果这是商业租赁，对于出租人来说，则弊大于利。

 

例如大型商业综合体的出租人，必然希望对进场品牌和实际经营者实行统一的强监管，才能保障综合体整体良好的品牌形象，因此往往严禁各个商铺私自换人经营。但是，如果实际经营者私下偷偷换人，出租人没有及时察觉和制止，次承租人藉此规定主张双方实际构成租赁转租关系，鹊巢鸦占，对于出租人而言，这肯定是不愿意看到的。

 

第二，本条当中的出租人“提出异议”应当如何认定呢？

 

根据法理，在未取得出租人未同意的情况下承租人擅自转租，该转租合同应系效力待定合同，依法应当履行申请法院裁决撤销才行，但这就明显增加了出租人不必要的讼累。还有，6个月异议期是否应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定，抑或属于诉讼时效一种。上述疑问尚待司法解释的进一步明确。

 

（三）允许次承租人代付租金，有效破解合同僵局

 

地区经济发达，就会导致生产要素流转加快。反映到商铺租赁上，就会出现大量的连环转租情况。实践当中，连环转租的高风险在于环环相扣，只要当中某个环节的承租人挪用下一承租人租金，整个租赁链条断裂，从而爆发社会群体性事件。例如在深圳市爆发的文锦渡大厦（以下简称“文锦渡大厦”）转租案，起因就是因二房东擅自对外转租而起，短时间内爆发数百起类似案件，波及面广，对社会造成严重影响。

 

对于此类案件的处理，如果严格适用合同的相对性原则，因租赁合同环环相扣，整个租赁关系就容易陷入僵局。《民法典》有鉴于此，特地在第719条明确规定：

 

“承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。”

 

如此设计能大大降低交易成本，解决了次承租人代付租金的合法性问题，可以预见将大幅减少前述类似纠纷。

 

为适应这一立法变化，以后出租人在办理出租事务时，除了注意要将租赁合同及时办理备案，确保合法性外，还应当在合同当中写明如下内容：

 

1.只要出现承租人欠付租金的情况，允许次承租人为完全享有租赁权益可径行向出租人交付租金甚至是违约金等相关费用。

 

2.次承租人代承租人支付的租金超出其应付租金部分的，可以在与承租人结算租金时予以折抵。

 

3.在承租人违约的情况下，出租人可以解除与承租人的租赁合同，转为与次承租人直接建立租赁关系。

 

注：本文节选自《民法典时代合同实务指南》书中，节选文段仅供参考，以出版书为准。

高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》、《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。