去医院产科扫楼推销婴童摄影的朋友，吐槽说新生儿一年比一年少，生意越来越难做。

这并不是一种错觉，《中国统计年鉴2021》的官方资料显示，去年我国人口出生率跌破1%，创43年来历史新低。

既然人口总趋势在下降，那是不是不需要太多房子了？可城市依旧拥挤，施工工地层出不穷，开发商大拆大建整这么多房子，未来要卖给谁呢？

1　人口断崖式下降的深层原因

关于人口问题，数据最有说服力。以2020年为例，这一年出生人口总数仅有1200万人，其中户籍登记的新生儿只有1003.5万，出生率为0.852%，首次低于1%，我国同期人口自然增长率仅为0.145%。

作为世界第一人口大国，我国人口总数依旧保持骄人的14多亿，但这是相对于他国而言，对比本国人口基数来说，从2010到2020，整整十年只多了7206万，增长率相当低。

前一段时间，安徽连续四年人口负增长的话题引发众多关注，数据库显示，2017年起，安徽人口年增长率均为负数，平均为-14.3%，2020年达到-17.8%，且仍有下降趋势。

不仅是安徽，黑龙江、吉林、辽宁等众多省份，都呈现人口连续负增长。这种断崖式下降，令人心惊。

在人口负增长的热搜评论区，有一条扎眼的评论：“民不聊生”，似字面调侃又似语带双关。

现代人为什么不愿生孩子？主要是因为生活成本的提升，一对夫妇结合到孕育一个生命，这中间有无数隐形门槛，彩礼、婚宴、房车、教育、医疗……成本高压力大，所以生不起，不敢生。

一份工作，实习大学生两千块就能干，还干得认真干得好，这无形中就给资本方更多的选择与挑剔机会，你不干别人干，岗位不需要太多人，那必然有人失业。

内卷一旦形成，劳动力成本跟着下降，消费不振，失业率拖低社会平均工资。

社会平均工资覆盖偏低，是人口负增长最深层的原因。工作竞争与生存压力已经令人焦头烂额，以至于大家没有时间和精力去考虑劳动力再生。

2　人口下降，房市热度为何不降

国家统计局数据显示，2021年1-5月，我国房屋新开工面积达到了74349万平方米，增长6.9%。热火朝天的建筑工地，就是明证。

按理说，既然劳动力再生速度放缓，人口总趋势就会下降，那就不需要那么多房子了，开发商还热衷建房怎么解释呢？

首先和中国人的传统观念有关，中国人对房子是有执念的。

所谓生活成本，具象地落到衣食住行方面，衣食、交通可以从简，但“住”却是个大问题，一处可供栖身的房子，是很多人毕生的追求。那么既然买方市场活跃，卖方市场必然有热度。

再看一下，人口增速下降，富余出来的房子在哪里？这里涉及到一个人口往哪流动的问题。

如果你去乡村走走就会发现，乡村地广人稀，大部分年轻人不会选择在村里居住，节衣缩食去城镇买房安家，而城镇的居民，又会尽己所能去市里买房。

这样一波一波，人口资源整体从下往上流动，直到聚集到核心一线城市。 道理也很简单，大城市就业机会多，平均收入高。

打个比方，同样是做保洁或月嫂，大城市和小乡镇能一样吗？工资翻两三倍都很正常，更不要说一些高精尖行业的人才了。

既然人口流向大城市，必然存在购房需求，所以一线城市的房产是永远不愁客源的，最多是价高价低的细微波动问题，人口出生量降低又怎样，大家都想去一线，这里的人只多不少，稀缺地段的好房子肯定是供不应求的。

二三线前景比较好的城市，房源也十分紧俏。同样以安徽为例，安徽连续四年人口负增长，但安徽市区的房价依然在上涨，尤其是省会合肥的房子，价格不断攀升。

热门的省府板块楼盘，一百套房源五六千人登记，优质房源抢都抢不到，中签率极低，摇号摇了个寂寞。

相反，没有经济增长价值、资源枯竭的地区，房子会大量富余，比如鹤岗，人口大量迁出，房价一跌再跌，几万元也无人问津。乡村更是如此，人口外流，造成大量空房旧房。

而大城市变得更加拥挤，刚需人群买房自住，一般不太可能抛售，有些人则是囤房投资，坐等升值赚钱。

央行数据显示，目前，我国城镇家庭住房拥有率高达96%以上，平均每个城市家庭拥有房产数量达到1.5套以上。

从这些因素看，人口总趋势下降，房产整体上确实呈过剩现状，我国楼市的库存量是非常大的。

城乡两极分化，好房不愁买主，但买房的门槛比较高的，它需要长期的巨额的现金流捆绑，是一个人乃至一个家庭几十年的收入，大家更关心的是，未来的房价会怎样呢？

3 三条红线之下，房市何去何从

房地产三条红线政策的出台，对房市不亚于一场山崩海啸。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是现金短债比不得小于1倍。

触线三条，即为红色档，代表性的房企比如恒大、融创。触线两条为橙色，负债年增速不得超过5%；触线一条为黄色，负债年增速不得超过10%。只有三条线都不触碰的房企，才是绿色，但负债年增速也不允许超过15%。

显而易见，房企监管的力度进一步加大，三条红线约束之下，不少房地产公司资金链断裂，难以为继。

而对潜在的购房者来说，这倒是一个好消息。这是因为，很多开发商拿地、买材料盖房的资金都是借来的，负债率甚至在百分之八九十，只有把手上的房子尽快售出，让资金回笼，才能降低负债率。

房价和地价之间有必然联系。如果房企资金充裕，会拼命抢地，造成土拍市场哄抬市价，相应的，二手房挂牌价也会跟着上升。

而如果房企资金不充裕呢，不免出现土拍市场流拍，一旦房价下跌幅度超过地价幅度，开发商的利润空间受限，就不愿拿地盖房。

所以，三条红线的出台，给精明的开发商出了个难题，他没办法再大规模囤地，也没办法把好楼盘捂在手里不卖了。

为了降负债，各大房企减少拿地、加速销售回款，地价稳定了，也给躁热的房市降了降温。

扰乱房市的另一波人，就是炒房客。他们囤积房子待价而沽，搞得刚需者买不起房，而多余的房子又白白闲置。这本身就是不正常不合理的现象，国家的政策信号，比如限制银行信贷、限制购房资格、楼市大力整改，对他们也起到敲山震虎的作用。

一旦开发商急着卖房子，炒房客手中的房源有了强有力的竞争，房子囤在手上也难以变现，失去投资价值，就不想再囤再炒，那么房价自然会变得平稳，老百姓的幸福指数也会进一步提升。

综上所述，关于未来的房市，有这几点是明显的趋势。

其一，人口增长放缓，房子过剩是存在的，但过剩的是乡村或缺少发展前景的城镇，大城市的房子并不富余，至少还有十至二十年的活跃度。而这个不平衡的问题，将会随着人口流动率、以及国家的城市化进展慢慢改善。

其二，城市人口集中，房子越建越高，小区容积率大，我国人均住房面积比起欧美国家明显要少，居住环境也不尽人意。

随着经济发展，80、90这一代人手头宽裕些，会有一波置换改善需求，这种需求至少维系五到十年，那么开发商的新楼盘就会有销路。

其三，城市房市仍有活力，但不等于可以囤房炒房，从国家出台的三条红线等相关政策看，国家的监管力度加大，开发商出于自身利益考虑动作会收敛，连锁效应之下，房价会渐趋平稳。

诗人杜甫的作品中写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”

未来房子卖给谁？要卖给真正需要它的人，因为房子这东西，本身就是给人住的，实用属性总要大于经济属性，缩减贫富差距，房住不炒，才能物尽其用。

作者：玲珑心