重新编排指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（金彭之羽）

重新编排指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（金彭之羽）

一、案件事实

根据上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决和上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决，案件事实如下：

2008年9月26日、10月1日、10月19日，李某某分别委托上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）、上海汉宇房地产顾问有限公司（简称汉宇公司）和上海爱建立好信房地产经纪有限公司（简称立好信公司）出售上海市株洲路168弄某号602室房屋。立好信公司、汉宇公司分别于10月22日、11月23日带陶德华或其妻曹某某实地看房。

2008年11月27日，中原公司与陶德华签订了《房地产求购确认书》。其中，第1条约定，陶德华愿意委托中原公司居间求购本市株洲路168弄某号602室房屋；第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金，中原公司保留向陶德华追究其他损失的权利。当日中原公司带陶德华实地看房，中原公司报价165万元。中原公司确认其仅提供了一次看房服务，之后未就房屋买卖事宜与陶德华进行任何联系。

2008年11月30日，在汉宇公司居间下，陶德华与出卖方李某某、赵某签订《上海市房地产买卖合同》，房屋成交价为人民币138万元。同日，曹某某签订佣金确认书，并支付定金2万元。

2008年12月6日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》。后陶德华按约向汉宇公司支付佣金13800元。

2009年2月1日，陶德华取得房屋所有权。

二、案件审理过程

中原公司将陶德华起诉至上海市虹口区人民法院（简称虹口区法院）。中原公司认为，陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

虹口区法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决认为，依法成立的合同受法律保护。中原公司与陶德华于2008年11月27日签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示，与法无悖，应为合法有效。《房地产求购确认书》中已明确约定陶德华有义务在验看房地产后的六个月内，不得利用中原公司提供的信息而未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。现陶德华从中原公司处获知信息，但未通过中原公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得所有权，理应按约承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：陶德华应于判决生效之日起十日内向中原公司支付违约金13800元。案件受理费212.5元，减半收取，计106.25元，由陶德华负担。

陶德华不服虹口区法院判决，上诉至上海市第二中级人民法院（简称上海二中院）。上诉理由为，其并未违约，《房地产求购确认书》的性质为看房单，并非合同；涉案房屋原产权人李某某曾委托多家中介公司卖房，该房源信息为公共信息，中原公司并非独家掌握该信息，亦非独家代理，汉宇公司亦有李某某的委托授权；因中原公司报价高于汉宇公司报价，上诉人有权选择低价成交，后经汉宇公司中介，涉案房屋以138万元的价格成交，其已向汉宇公司全额支付了佣金。请求上海二中院撤销一审判决，改判驳回中原公司一审诉讼请求。中原公司辩称，中原公司带陶德华实地看过房，陶德华利用中原公司的信息完成交易，根据《房地产求购确认书》应当承担违约责任，要求驳回上诉，维持原判。

上海二中院于2009年7月29日公开开庭进行了审理。审理过程中，陶德华提供下列四份证据，证明涉案房屋出售信息是公开信息，中原公司并非唯一独家代理：1、2008年10月19日李某某委托立好信公司卖房的《上海市房地产经纪委任合同》；2、2008年10月22日立好信公司业务员带陶德华看房的《买受方看房确认书》；3、2008年10月1日李某某与汉宇公司签订的《房地产出售居间协议》；4、2008年11月23日汉宇公司业务员带上诉人之妻曹某某看房后签订的《看房确认书》。经质证，中原公司对上述四项证据的真实性均不予认可。

上海二中院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决认为，本案争议焦点有三：一、陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质问题；二、《房地产求购确认书》中系争2.4条的效力问题；三、陶德华是否构成违约。关于《房地产求购确认书》的法律性质问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》约定，中原公司带陶德华实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如陶德华与出卖方成交，应向中原公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。关于系争2.4条的效力问题。《房地产求购确认书》系中原公司拟定的格式合同。系争2.4条系关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。关于陶德华违约与否的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平，系争2.4条所约定的违约行为即是指委托人为逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，房屋出卖方委托立好信、汉宇、中原等多家中介公司出售房屋，但均非独家委托。上述三家中介公司均向陶德华提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，但从时间先后顺序上看，首先向陶德华报告订约机会、提供看房服务的并非中原公司。而且，房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，中原公司确认仅向陶德华提供了一次看房的媒介服务，其带陶德华看房时的报价为165万元，至提起本案诉讼时仍依据165万元的价格计算违约金数额，中原公司确认其并未就价格问题与房屋买卖双方进行过媒介。但是，汉宇公司作为居间方，最终通过提供媒介服务，以138万元的价格促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非由中原公司促成。在汉宇公司居间成功后，陶德华按约向汉宇公司支付了全额佣金13800元。因此，陶德华并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用中原公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条第一款、四百二十七条、第四十五条第二款之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、上海中原物业顾问有限公司要求陶德华支付违约金人民币16500元的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币106.25元、二审案件受理费人民币145元，合计人民币251.25元，由上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。

2011年本案入选最高人民法院指导性案例。

    三、法律分析

1.买房人与房地产中介签订的求购意向书、看房确认书等协议的法律性质，一般为居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。

2.依法成立的居间合同受法律保护。如居间合同系双方当事人真实意思表示，与法无悖，应为合法有效。实务中，居间合同一般为房地产中介一方格式合同，如合同条款存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，有可能被认为无效。

3.居间合同关于跳单的约定可以有效。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定如并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

4.跳单违约的情形。若委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。如看房人通过房地产中介看房后，却又完全绕开任何一家房地产中介直接与卖房人私下成交，则明显构成违约。

5.跳单不违约的情形。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。换句话说，房源出售信息并非被某个房地产中介独家掌握，看房人通过其他渠道亦获得房源出售信息，或者房地产中介因价格等因素未能促成买卖双方成交，买卖双方通过另一家房地产中介居间成交的，且买卖双方确实支付了佣金的，则不构成违约。