房屋买卖合同纠纷案（微观解纷策略及案例解析第五章案例分析思考案例18）

调解技巧要点（如何处理纠纷最能反映调解人员的学识及素养，方法对了，事半功倍；方法不对，效果减半。）

解决策略：“三知”，即知情、知点、知规则。知情是指明白案例反映的问题；知点是指明白纠纷涉及的知识点；知规则是指明白如何利用知识点所反映出来的规则分析、解决该问题。

理解：熟读调解方法并不意味着就能解决纠纷。方法的作用，在于让人知晓，在某种特定情况下，当事人很有可能会采取的行动，但不可照搬，因为其中涉及到人心，也就是当事人的判断。 理解：最大恶意的揣测，最大善意的处理。

案例18                                     房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2017年5月20日，张三（女，38岁）为偿还住房公积金贷款，与房屋中介公司负责人李四（男，27岁）签订《房屋买卖服务合同》，合同约定：一是二手房140m2，售卖价格68万元（房屋价格较市场价格低）；二是按房屋中介公司计算的过户费等所有税费合计2.62万元由买方支付；三是房屋办理过户手续后，由张三支付服务费8400元。5月31日，房屋中介公司负责人李四组织张三和王五（男，61岁，其子在外省打工，提供购房款）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一是2017年6月1日前王五同张三到某县住房公积金偿还张三的住房贷款28万元，另40万元于2018年6月1日前支付；二是按房屋中介公司计算的过户费等所有税费合计2.62万元由王五支付；三是房屋中介公司在三个月内协助办理过户手续，由张三向其支付服务费8400元。同日，王五支付了28万元给张三偿还住房公积金贷款。7月22日，经县有关部门计算过户费等所有税费合计4.42万元，张三、王五、李四就尚差1.8万元的税费支付问题引发纷争，三方意见分歧较大，纠纷持续到9月底，而房价同比6月上涨300元/m2；10月初，王五上诉法院。11月初，某县法院组织张三、李四、王五庭前调解，王五提出诉求：尚差1.8万元的税费不予支付或撤销签订的《房屋买卖合同》和张三退还购房款28万元；张三提出诉求：以房屋售卖价格较低、房价上涨和房屋中介公司的原因为由拒绝支付尚差1.8万元的税费或同意撤销合同但无力退还售房款28万元；李四提出诉求：一是尚差1.8万元的税费由张三、王五各自承担50%；二是要求张三支付8400元的服务费。由于三方意见分歧较大，庭前调解失败。

问题：法院庭前调解失败后，张三、李四、王五共同到当地人民调解委员会申请调解，该案如何处理？

推理1：已知条件：合同约定按房屋中介公司计算的过户费等所有税费合计2.62万元由买方支付，实际应缴纳4.42万元。结论：一是房屋中介公司在房产交易行业具有专业性，因房产交易税费计算失误造成的纷争；二是按照有关法律法规的有关规定，应由买卖双方各自承担应缴税费。

推理2：已知条件：法院庭前调解失败，三方申请人民调解。结论：一是初步判断法院提出的建议均不符合三方的利益诉求和不愿意法院判决或承担判决所产生的有关费用；二是三方当事人均真心愿意调解，调解方案是否合理、可行、可操作是调解成功的关键。

推理3：已知条件：房屋出售价格较低，现房价上涨300元/m2，王五（61岁）要求撤销签订的《房屋买卖合同》和张三退还购房款28万元。结论：一是王五不以利益为己，初步判断其家庭条件不差；二是由于房屋中介计算失误引发纷争，王五单方面要求撤销合同，初步判断其较封建迷信（认为房屋风水不好，影响财运），不达目的不罢休，大概率不同意继续履行合同。

推理4：已知条件：张三卖房还住房公积金贷款。结论：张三资金拮据，同意继续履行合同，由于房屋中介的原因引发纷争，大概率不会同意承担税费和支付中介服务费8400元；同意撤销合同，张三无力退还售房款28万元。

推理5：已知条件：李四诉求。结论：房屋中介公司自身原因造成张三与王五的纷争，大概率同意不收取中介服务费8400元，目的是不承担相应责任。

知识点：当地二手房产交易税费、《人民调解法》、《合同法》。

明确问题：王五要求撤销合同，张三资金拮据和李四不承担相应责任。

目标：继续履行合同或撤销合同。继续履行合同：李四收取的中介服务费8400元用于缴纳税费，尚差9600元的应缴税费由张三、王五共同承担。撤销合同：张三与李四重新签订《房屋买卖服务合同》（原合同废止），限期退还售房款28万元。

事情预判：

综合分析：

继续履行合同分析：推测法院庭前调解时采用相同或类似的方案，但效果不理想，如再次提出方案，必须与王五之子电话沟通，小概率调解成功（特别注重调解方法与技巧），不建议使用。理由：根据推理3可知，王五特别迷信，后续一旦财运不顺，大概率违约（不再支付购房款40万元），易产生不可预料的后果。

撤销合同分析：基本符合三方当事人各自诉求，大概率调解成功。该解决问题的方案往往是问题本身，存在以下问题：一是还款期限长短；二是利率多少；三是违约责任。

调解失败分析：法院判决后，三方当事人均不会认同，大概率上诉、上访或存在难以执行的情况。

风险分析：

风险因素：1.违规受理。2.协议内容不当。

影响：1.属于人民调解委员会不受理范围（《人民调解工作若干规定》第22条）。2.矛盾激化、上访或上诉法院。

原因：1.法院已受理。2.违约。

风险等级：1.一般风险。2.一般风险。

应对措施：1.不受理或与受理的人民法院衔接。2.司法确认（人民调解）或法院达成和解。

结论：以普通人的认知进行判断，两个方案均合理。理由：由于老一辈与年轻人认知的冲突，很难转变相互的观念，所以调解人员须提供多种解决方案供三方当事人选择，整个调解过程须顺势而为，不可强求。

调解方法与技巧：预判法+利弊分析法+明法析理法+换位思考法。

处理方式（面对面调解）：第一步，采用明法析理法讲解有关法律法规、当地风俗、合同的漏洞及三方对该起纠纷的认知。第二步，提出继续履行合同的方案，分析利弊，若王五有意向就必须与王五之子电话沟通（理由：其子出资购房），同时施压李四，大概率调解成功。第三步，若王五不同意继续履行合同，顺势提出撤销合同的方案，分析利弊和如何规避相关风险。第四步，分析张三的支付能力和调解失败后所产生的影响，让三方冷静思考（必须与王五之子电话沟通两个方案的利弊及风险规避），引导其做出合理的选择，大概率解决纠纷。重点：第二步内容为后续提出撤销合同作铺垫，引导三方沿着调解人员的思路去思考，让其对方案的合理、可行性进行比选，从而进一步提高调解成功率。

本质：利；核心：利益、以法为基、结合风俗。