重磅！青浦“城中村”项目将按下快捷键，“两旧一村”项目梳理

内容摘要：青浦区举办“城中村”项目推介大会，并策划推出14个“城中村”改造项目，附“两旧一村”项目梳理。

昨天（2022年10月21日）上午，青浦区举办“城中村”项目推介大会（下文简称“推介会”），通过线上线下方式，把“城中村”策划项目推介给广大企业。

本次“推介大会”举行的背景：

1、今年9月28日，上海市关于印发《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》的通知，即上海新一轮稳增长“22条”政策措施发布。在该“通知”的第二十二条中写道，充分发挥“两旧一村”等民生工程对扩投资、促消费、稳就业的带动作用。全面提速“城中村”改造，编制“城中村”改造规划，将“城中村”改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降至51%以上，完善规划调整、容积率增加、多渠道融资等支持政策，持续改善人民群众居住条件，兜牢基本民生底线。

2、2021年1月，上海市发布的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中提到，十四五”期间，全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。

从上述第一条最新的“政策指引”不难发现，“两旧一村”项目已被政府提升到了一个更高的高度，成为拉动经济“引擎”角色之一。

所以青浦区加快“两旧一村”项目推进步伐也在我的预料之中。

名称解释：

“两旧一村”，即零星旧改、小梁薄板等旧住房成套改造和“城中村”改造。

我们看到，“两旧一村”的概念覆盖并大于“城中村”概念，是两个从属关系。

据官方报道，经过前期梳理，本次共策划形成了14个“城中村”策划项目的初步方案，该报道并没有说明具体项目及区位。

另外，这14个“城中村”项目是单指“城中村”改造，还是泛指“两旧一村”这尚不清楚，个人更偏向后者。

那么这14个项目可能是哪里呢？尽管不能确定确切项目，但我们还是可以梳理一些信源脉络的：

一、“两旧”项目计划于2032年底前完成相关改造工作

首先，我们谈一下“两旧”项目，即零星旧改、小梁薄板等旧住房成套改造工作。

今年9月底，区“两旧一村”工作专班，赴白鹤、重固、朱家角、赵巷和香花桥等8个街镇开展实地踏勘调研。经前期排摸，目前青浦区不成套职工住宅及小梁薄板房屋共计133幢，约9.56万平方米，计划于2032年底前完成相关改造工作。

上述数据与我们今年4月报道的《青浦“十四五”期间不成套职工住宅等改造计划出炉》文章完全一致，不同的是时间节点表述上的不同，官方9月底的报道明确了竣工时间，即2032年底前完成区所有“两旧”项目改造工程，而在关于上报《“十四五”期间不成套职工住宅及小梁薄板房屋专项改造计划》（下文简称“计划”）里提到的是2025年启动剩余的5.27万平方米“两旧”改造。

该上报“计划”具体内容如下（或许最新细节有所调整，仅供参考）：

本区“十四五”期间不成套职工住宅及小梁薄板房屋共涉及 9 个街镇，共 133 幢房屋，总建筑面积 95643 平方米，共计 2240 户，其中不成套职工住宅 103 幢，建筑面积 78784 平方米；小梁薄板房屋 30 幢建筑面积 16859 平方 米。

不成套职工住宅及小梁薄板房屋改造街镇分布图

具体分布情况:白鹤镇 21668 平方米，423 户；华新镇:2974 平方米，109 户；赵巷镇 6537 平方米，145 户；重固镇 8806 平 方米，214 户；练塘镇 28803 平方米，538 户；朱家角镇 11182 平方米，320 户；金泽镇 3650 平方米，93 户；盈浦街道 8810 平方米，288 户;香花桥街道 3212 平方米，110 户。

从上述数据来看，青浦区下辖11个街镇中仅徐泾镇和夏阳街道未涉及。

该“计划”对时间节点、任务和改造方式也有清晰的说明和展望：

2022 年计划启动目标 15 幢房屋，建筑面积 0.84 万平方米， 主要分布在华新镇、朱家角镇，改造方式以城中村改造、置换征收为主；

2023 年计划启动目标 18 幢房屋，建筑面积 1.27 万平 方米，主要分布在赵巷镇、盈浦街道，改造方式以城中村改造、 老城厢城市更新(江南新天地)为主；

2024 年计划启动目标 16 幢房屋，建筑面积 2.18 万平方米，主要分布在练塘镇，改造方 式以贴扩建改造为主(该 16 幢房屋为成片式小区，改造资金来源:区财政)；

2025 年计划启动目标 84 幢房屋，建筑面积 5.27 万平方米，主要分布在赵巷、重固、白鹤、香花桥、朱家角、练塘、金泽，改造方式为内部分隔、扩建改造、拆除重建、零星征收、抽户改造(结合“十四五”期间建设规划确定改造方式)

从上述改造方式看，华新镇、朱家角镇、赵巷镇和盈浦街道相关“两旧”改造项目将以“城中村”改造方式进行。

另外，该“计划”还显示市级补贴标准(贴扩建改造补贴控制单价 3000 元，拆除重建改造补贴控制单价 4000 元，按照控制单价内 40% 据实补贴)等内容。

二、“城中村”改造项目

在建和新筹建“城中村”改造项目街镇分布图

关于青浦区“城中村”改造项目，在今年年初发布的《青浦区住房保障和房屋管理局2021年度工作总结和2022年度工作计划》（下文简称“工作计划”）中，在2021年工作总结篇幅中提到了“深入实施徐泾老集镇、蟠龙、罗家、盈浦、重固5个在建项目的城中村改造工作，计划在十四五期间分批完成”。

“持续推动6个新筹建“城中村”改造项目，华新镇凤溪、朱家角镇横江村项目准备比较成熟，其中华新镇凤溪项目于2021年9月2日获得市政府批准认定。朱家角横江村“城中村”项目正在结合示范区建设新要求优化方案，赵巷镇水产北崧赵重项目的两个控规已批复，一个控规年底前后批复，有关材料已上报市局提前审核。其余3个项目涉及控规，还需进一步调整。”

这里提到的其余三个项目在该份“工作计划”的2022年展望工作中有提到，“持续推进华新凤溪项目的实施方案的报批、朱家角横江村、赵巷水产北崧赵重项目的认定。进一步协调金泽西岑、徐泾镇诸陆西路南侧、徐泾前明项目的控规尽快落地”。

需要指出的是，“工作计划”所指的6个新筹建“城中村”项目，与本次“城中村”推介会上提出的14个“城中村”项目量化单位应该不是一个概念，个人认为，“工作计划”内的每个“城中村”项目理论上可以拆分出类似推介会的多个项目。

从目前的公开资料显示，“工作计划”所指的6个新筹建“城中村”项目中华新凤溪社区“城中村”改造项目无疑是推进速度最快的，该镇官方已喊出了“年内动工”的目标！的确，我们此前也报道了，该项目部分地块已获批项目选址意见书并公布了征地事项公告，并该片区的其中4幅地块还出现在了青浦区最新一期的“土拍”16幅推介地块内（其中3幅为住宅地块），总用地面积达12.44公顷。

赵巷镇“城中村”项目也有进展，上月下旬，《赵巷镇“城中村”项目第三方咨询服务采购项目的中标（成交）结果》公告发布，中标单位为凤溪社区“城中村”改造项目同一公司，即上海投资咨询集团有限公司，这有利于赵巷镇“城中村”项目尽快顺利获得“市级项目认定”。该项目还被纳入了《2022年度青浦区储备重大项目统计表》中，该“统计表”显示赵巷镇“城中村”开工时间为2022年12月，并于2027年年底竣工，从目前进展来看，年内动工的可能性不大。

而朱家角横江村“城中村”项目正在结合示范区建设新要求优化方案，我们此前报道了《朱家角启动历史文化风貌区产业更新战略发展策略研究项目》的相关文章，该招标文件显示，朱家角镇“城中村”改造区域是该招标内容的三大研究范围之一，该招标研究最终成果预期在明年2月形成。

另外，金泽镇西岑社区控规已于今年9月6日获得批复，该片区新增的两幅动迁安置房地块也已发布征地公告和启动设计招标，科创中心西片区的大部分地块也已公布征地事项公告。

公开资料显示，截止目前，本年度内没有涉及徐泾镇的控规批复，这也意味着徐泾镇诸陆西路南侧、徐泾前明项目尚未有突破性的进展。

除了，上述“工作计划”所指的6个新筹建“城中村”项目，上文“两旧”改造项目里也明确提到了2023年将启动老城厢城市更新(江南新天地)片区的“两旧”项目改造，该片区作为五大新城十大示范样板区之一，即老城厢和文化岛，未来将是青浦城市更新改造的重点板块。

该片区上位规划，即《上海市青浦区青浦新城 QPC10007(中三)单元控制性详细规划K1、K2 等街坊(青浦老城厢历史文化风貌区保护规划 K1、K2 等街坊)局部调整》已于今年6月29日批复，该控规显示，上述片区留改拆工程量巨大。

尽管没有亲临“城中村”推介会，但这14个城中村项目大概率应该就在上述项目中拆分而成（以上论点仅供参考）。

9月29日下午举行的“奋进新征程 建功新时代”党委专题系列第六场新闻发布会上，市住房城乡建设管理委主任姚凯在回答记者提问时提到，我们的目标是：到2032年，不成套职工住宅改造、“城中村”改造项目全面完成。

资料：绿色青浦、青浦区政府网

编辑：大青浦房谈