合肥老弟出手，试点现房销售，探索套内面积销售

楼市大变局正在悄然拉开序幕，从房住不炒到最新的顶层定调再到住建部的三条重要措施的指示，最近的热点措施相信会一波接一波的到来，大家要做的就是慢慢看着工具箱里的工具被一个个拿出来就好了，当然，最牛逼的工具肯定是放在越后面拿出的，底牌不可能一下子让大家看到，现在出的还是一些中等大小的牌，比如9、10、J这种感觉的，但是就这种牌很多人已经在开始疯狂起来了，当然很多作为经历好几轮的楼市老玩家来说，还是会有更多的定力，别人出中等的牌，你就直接亮底牌，那不就等于脱下底裤给别人看了嘛，所以现在最好的牌就是田忌赛马，别人出大牌，你出小牌，甚至直接pass，等到大牌出来再考虑对策，而还是有城市开始更多新的尝试了，也是大家一直在呼吁的，不是一线城市，而是风投之都合肥，合肥搞出什么新的玩法了呢，咱们今天好好聊聊。

大家好，我是谢晖。预售制和公摊这两个坏东西一直都是楼市中的老大难，先说预售制，楼花大家都懂得，香港那边传过来的，是把买房的所有风险都转嫁到购房者身上，房子建好一点，然后搞个样板间，带你看看装修好的样板房，给你画上沙盘上的规划大饼，你就乖乖掏出几十万上百万付了全款，然后一两月后银行就放了贷款给开发商，你就开始要还贷了，等到真正收房还要两年甚至三年时间，运气差的碰上烂尾楼，就一辈子收不到房了。

但是贷款得老老实实还，不还可以，直接征信拉黑，房子被银行拿去法拍，不仅一分钱拿不到，还得倒贴各种利息和违约金，而开发商呢，可以说破产为理由、也可以资金周转为借口一直延期交付，反正要钱没有，要房就是半成的烂尾楼，业主你自己看着办。这就是预售制的下场，一手交钱，N年后交货，这也催生了高杠杆、高周转的房企，拿着业主的提前给的钱去扩张，一旦行情不好了，暴雷就是非常正常的事情了。公摊也是，人家香港都取消了，咱们这边还是在执行着，居民买房真的苦不堪言。

而就在7月28日下午，合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划合肥房地产工作，会议明确要抓紧完善以下5个工作：1、大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。2、为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。3、“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。4、大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。5、试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。可以看出，合肥对于顶层定调的领悟和落实还是非常迅速的，这些年合肥经济能发展的如此之快，从这次释放的会议内容也可见一斑。

而且这里面信息量还是非常大的，不仅提到了现房销售，还提到探索套内面积销售、城中村改造以及货币化的安置。先说现房销售，合肥说的是蜀山区和包河区各试点一个项目，这两个区域都是合肥相对核心的区域了，不是那种偏远的郊区，所以这个力度是真心实意的，绝不是玩些虚的套路。因为预售制在过去二十多年确实是加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但是过程中的诸多弊端也在加剧的暴露，比如装修的粗制滥造、老板携款而逃、项目烂尾无法交付等，直到去年，烂尾的楼盘越来越多，也出现了全盘爆发的情况，才让保交楼和现房销售变得特别迫切。其实，之前在北京已经在卖地阶段开始了这种操作，在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。相信后续合肥应该也会参考这种卖地的方式，在卖地时候就约定好必须要现房销售，保障好更多合肥购房者的权益，让烂尾楼成为历史。

再说取消公摊这个点，其实这个比预售还要让人抓狂，环顾全球，咱们应该是唯一还在执行公摊制度的地区。相信之前一位女业主买69平方米公寓有37平方米是公摊”的消息，大家都刷到过，这哪是买房子了，这是买37平公摊送22平房子把，咱们现在各地买房子，多数100平的房子，除掉公摊，正常情况就剩下75平到90平之间，而现在大城市的房价，两万均价都属于非常正常的水平，那相当于几十万都花在了公摊上了，对业主来说，也不知道这公摊到底摊在哪里了，电梯摊了几平米、车库摊了几平米、公共用房又摊了几平米，这都是未解之谜，只能认了。

不仅是买的时候要公摊，在未来房子交付了，物业也是要把公摊的面积纳入物业费进行计算的，比如电梯面积有你公摊的一份，但每个月的电梯使用费和维修检查费用，你得照缴不误，而物业公司，拿着你交的公摊费，又去收另外的电梯广告费了，你每天坐电梯，还得被迫看物业给你挑选的广告，你说气不气人，有的业主成立了业委会，把物业罢免了，这种情况可能还能赚到一些小区的广告费和公共收入。

但是多数小区是很难有心齐和领头的人，也就任由物业摆布了，因为咱们老百姓都太听话了，没几个敢于说不的，或者都等着别人出手自己坐享其成。这也就让物业一直默默收着钱了，所以大家现在看恒大负债2.5万亿，但是恒大物业却已经在赚钱，2022年，恒大物业实现营业收入约118.09亿元，同比下降10.5%，毛利润27.19亿元，净利润同比由亏转盈，达到14.79亿元。截至2022年末，恒大物业的总合约面积约为8.19亿平方米，在管面积约为5亿平方米，按这个数据来看，一平米就能创造出近3块钱的净利润，大家想想这里面公摊做了多大的贡献。

最后合肥还提到了城中村改造和货币化安置、房票安置等，合肥是属于特大城市之列的，之前国常会就通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这也是相应这个会议的重要举措之一。相信后续合肥的城中村村民们会尽快的享受到拆迁带来的福利，当然，也可能是参考深圳统租的形式，能拆的就拆，不需要拆的就统一收过来进行出租，至于安置方式，虽然提到了多元化安置，但是相信肯定在房票安置上会有更多的吸引力和诱惑点，毕竟，货币化的安置很多地方已经吃不消了，而且也不利于当地的新房消化，当然合肥的实力摆在这里，人家愿意更多货币化安置也说不准，只是，如果提供两种选择的话，你是合肥拆迁户，还是尽量选择货币化安置，落袋为安，拿到钱不一定去买合肥的房子，你买能级更高的城市岂不是更加安全吗？

总的来说，合肥的这次会议内容也给到了很多核心二线城市以参考，如果真的在八九月就可以逐步落实的话，全国更多城市也会效仿的，毕竟，顶层已经定调了，只有紧跟脚步才不会掉队，最重要的是执行力，命令下达了，干就是了。至于购房者，还是那句话，你手上的大小王不要轻易出，留得青山在不愁没柴烧，当然，你说我就喜欢梭哈，那也可以，一把梭哈，买定就离手。