七星湾TOD超大量供应，对环东海域是利空吗？

先说观点：七星湾TOD的建成，利好周边二手房，因为配套的完善和未来地铁的开通，产业/人才/住房会形成闭环，带动片区发展。但利好不代表周边二手房会涨价，因为只要环东海域的新房供给量在增加，产业/人口流入速度不够快的情况下，周边价格最好结果是维持现状。（下文会对环东海域房价做研究）

七星湾TOD定价是多少，很多人在猜测，认为定的高了，大家会去买环东海域其他楼盘；定价低了，又会拉低环东海域其他楼盘的价格。

如果你是买家，希望不要带着这个思维去思考楼盘价值。定价是开发商根据成本决定的，最终在市场上的报价又包含营销策略，以此来吸引潜在买家。我们就不要替开发商操这个心，去猜测七星湾TOD的定价。

但每个买家心里都要有底：我接受的环东海域同集片区的单价是多少？这个可以根据周边二手房成交价，以及周边新房的均价来评估。

如，周边二手房保利三仟栋，最近成交均价在3万/平左右（2-3房高低楼层都有），考虑到同片区同档位的购房策略——买新不买旧（记住，买新不买旧的前提是同片区同档位），再加上七星湾TOD的配套（交通、商业服务）都比保利三仟栋更好，所以从二手房成交价可以预估七星湾TOD的均价大于3万。

再从周边新房中海环东时代均价3.3万/平来看，作为同样靠近地铁/商业服务/学校的七星湾TOD，很可能均价也是在3.3万/平。

所以，七星湾TOD的最终价格在3万-3.6万/平之间（限价3.6万），大概率靠近3.3万/平，如果考虑到营销宣发的策略，有可能拿出一些低楼层房源，定价小于3W做噱头。这个就看大家的预算，买低楼层总价低的，还是买心仪楼层总价高一点的。

另外，我们来看看环东海域其他板块未来房价走势。

环东海域智谷云谷园区这边，目前均价在2.7-3.3万/平，有地铁和商超，但是学校较普通，地块几乎开发完，意味着没有任何想象力，所以这边的房价，未来只有在整个环东海域发展起来的前提下，才有可能上涨，不然维持现状是最好的结果。

环东海域同翔片区——同安一中附近，这边也已经开发的很完善，存量二手房和新房很大，均价稳中有降，大致在2.8-3万/平左右。在我看来还是略高，因为这边没有地铁没有商超（3-5年内难有），这里适合马上要上学的同翔片区买家。

环东海域还有很多地方尚待开发，离岛近的嘉庚/快活岛，以及东坑湾/体育会展，能等的了的买家，还是可以耐心等待等待。刚需要上车的买家，可以根据上文提到的心理价，再根据自己的需求，去对比选择。