【江苏】改制企业遇到征收拆迁，改制前的资产可以评估补偿吗？

前 言

在日常的评估咨询中，委托人常常会有疑虑，本地也有评估机构，需要委托外地的评估机构吗？

其实无论哪里的评估机构都可以，但是在征收拆迁的案例中，我们发现当地的评估机构给出的评估值往往出现偏低的情况。

经过综合分析，大抵有两方面原因。一方面，委托方可能和征收方之间关系紧密，因此从成本考虑，可能在评估委托中影响评估范围等，从而影响了最终的评估值；另一方面，征收方或者委托方往往在当地具有一定的行政影响力，从而可能也会影响评估机构和最终的评估值。

今天我们就通过一个案例来分析一下。

案例

江苏常州某商贸总公司所在的区在2002年开始征收拆迁，这家商贸总公司也被划到了征收拆迁的范围。

随后，拆迁方找到了当地范围内唯一一家具有房地产评估资质的评估机构，进行了评估并予以公示。

这时候这家商贸公司的相关负责人老张发现了问题，原来评估机构进行资产评估后，只认定了已经登记的551平的三层办公楼，其他资产统统不在评估范围，一律不予评估。

这让老张慌了神，如果按照这个评估报告来，公司真的是血亏啊！那么该公司都有哪些资产没有评估呢？

▼改制企业的改制前资产为何不能评估补偿？

据老张介绍，这家公司2001年经过相关部门同意整体改制，后更更名为江苏某商贸有限公司。2002年初，该商贸公司为551平的办公楼办理了产权登记，由于公司一时疏忽，未更改土地的使用权到新名字公司名下，也没有对公司的仓库和职工宿舍办理产权登记。

可能正是这个原因导致这次评估时改制前的土地使用权、公司的仓库和职工宿舍等均未评估，这也就意味着均无法得到赔偿，这对公司来说可是一笔巨大的资产啊。这可该怎么办呢？如何解决呢？

在法律规定的期限内，也没有被拆迁方对评估公告提出异议。随后，该公司四处奔走寻找解决办法，却无果而终。一晃十来年过去，拆迁工作依然未完成。

为此，2017年该公司也将江苏省常州市某区主管住房和城乡建设的某行政机关告上了法院。

双方争议的焦点其实就在于该公司改制前的资产是否属于现公司。按照当时文件精神，改制前的商贸公司是整体改制，全部资产、产权一次性转让，而且改制公司即更名。因此，在改制前公司名下的全部资产均参与改制，除了进行评估的办公楼之外，仓库、职工宿舍等虽未评估，但均在账面列明，均属于商贸公司当时的资产，应属于改制资产。

那么法院是如何认定的呢？

▼二审终迎转机

由于提供的证据不能证明其他资产属于现公司，未认证的资产是否属于商贸公司也未能明确，因此该公司的诉求被一审法院驳回。

2018年，该公司因不服一审处理结果，上诉至江苏省中级人民法院。

在律师评估师等专业人员的帮助下，该公司整理了相关的案件材料证明，包括当地经济体制改革委员会办公室、供销合作社总社出具的《商贸总公司整体改制的情况说明》证明，关键点在于证明改制前公司名下的土地使用权、仓库和职工宿舍属于现公司。

因此，此前一审中的认定 ，属于认定事实不清、证据不足，应该予以撤销。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第三款、第七十条第（一）项的规定，江苏省常州市中级人民法院审判中，推翻了此前的仅赔偿551平办公楼的一审判决，企业的其他资产均得到了合理评估并赔偿。

▼改制企业并不影响企业的资产所有权

这个案例中该企业虽然一审败诉，但依旧坚持上诉到二审，最终有了胜诉的结果。可以说是令人倍感欣慰！

经过这个案例我们也可以了解，企业改制并不影响企业的资产所有权，但是在诉讼的过程中要及时提供相关证明，辅助证实资产的归属权。

而对于当地住房和城乡建设委员会作出的规定，也要根据法律来看其是否合法合规、按照程序处理问题。对于明显不合理的资产评估，要及时寻求救济，同时补充相应的证明，捍卫企业的权利。

总结和提醒

▼拆迁评估可以委托外地评估机构

这里咱们提醒大家，在收到评估报告后一定要仔细的了解评估范围、评估时点等可能直接影响评估结果的关键信息。

此外，此前咱们提到过如果对评估不满是有多种救济途径的，包括：复核评估、鉴定评估以及法律诉讼。这时候，咱们也可以尝试寻找外地的评估机构进行委托评估，避免征收方的施压和影响。

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最后，也建议大家一定要尽早委托评估，即使是自行委托的评估报告也与其他评估报告一样具有较强的证据优势，能够在诉讼中或者诉讼之后为我们提供一个明确的价值判断，并成为我们拿到补偿和赔偿的依据。

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