新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定解读

会计处理的变化背景

突如其来的新冠肺炎疫情对全球经济产生了较大的影响，对租赁业务较多的企业影响尤为巨大，有些行业租赁业务近乎停滞，面临严重的生产经营困难。为进一步降低疫情对企业生产经营的影响，支持企业复工复产，国际会计准则理事会、财政部先后对租赁业务出台了新的政策，在简化实务处理的同时，有效减轻了企业负担。

实际会计核算出现的问题

在实际工作中，承租人在疫情期间可能获得了包括减租、免租或延迟支付租金等不同形式组合的优惠，对于拥有大量租赁合同的承租人来说，对租赁进行大量的重新评估可能面临较大困难。

如果不采取简化会计处理，则需要对相关租赁合同进行梳理，按照具体的情形判断租金减让的性质以进行会计处理。

实际会计核算出现的问题

为进一步减轻企业负担，加大对企业复工复产的支持力度，推动服务业小微企业和个体工商户等租金减免政策的落实，允许企业在满足条件的情况下，可以采用实务简化方法进行会计处理，不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。

一、适用范围和基本原则

由新冠肺炎疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，企业可以按照《企业会计准则第21号——租赁》 进行会计处理，也可以选择采用本规定的简化方法：

（一）减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；

（二）减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额，2021年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2021年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件；

（三）综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

概括来讲，需要满足以下条件：

1.由新冠肺炎直接引发；

2.仅针对2021年6月30日前应付租赁付款额给予的减让；

3.租赁对价（按照未折价或按减让前折现率折现）

  减让后<=减让前

4.其他条款和条件无重大变化

租金减让的两种情形

租金减让使得租赁对价基本不变但支付时点延迟的，包括在减免一定期间租金的同时等量调增后续租赁期间租金，或者在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取等量租金等情形，应当视为延期支付租金进行会计处理。

租金减让导致租赁对价减少且支付时点延迟的，包括在减免一定期间租金的同时减量调增后续租赁期间租金，或者在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取减量租金等情形，应当视为租金减免和延期支付租金的组合进行会计处理。

总结来讲，租金的减让方式包括：

1.租金减免

2.延期支付

3.租金减免和延期支付的综合租金减让生效日

自发布之日起，亦适用于自2020年1月1日至发布之日之间的相关租金减让。

二、确认和计量

10号文提出“简化新冠肺炎疫情相关租金减让的会计处理，减轻企业负担”，这一简化会计调整，主要是规避以下两个问题引起的会计上复杂进行调整 ：

一是新租赁会计准则中融资租赁业务关于出租人在条件变更后要重新判断业务性质问题，即条件变更后该业务属于融资租赁还是经营租赁 ；

二是关于承租人是否采用租赁变更（如是否重新计算折现率及现金流量）的有关规定。

10号文的主要思想，其实在新修订的《企业会计准则第12号——债务重组》中早有表述，即疫情引起的租金减让，基本就是债务重组会计准则中规定的“改变其他条件”的重组形式。在债务重组会计准则中，明确了租赁应收应付款适用债务重组准则，明确了摊余成本计量的资产在重组发生后不改变原折现率。

（一）执行《企业会计准则第21号——租赁》（财会 〔2018〕35号）的企业。

1.承租人会计处理。在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，承租人应当在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。

对于按照准则第三十二条采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，承租人应当继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，承租人应当将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，承租人应当在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时 冲减前期确认的应付款项。

新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理应用案例 ——租赁准则（财会〔2018〕35 号）

【例】2019年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司 就100平米写字楼签订了3年期的租赁合同，未发生初始直接费用，每季度租金为30 000元，于每季度末支付，无延期或终止租赁选择权。甲公司租入该写字楼作为管理部门办公场所，采用年限平均法计提使用权资产折旧。

 甲公司无法确定租赁内含利率，在租赁期开始时，甲公司的增量借款利率为8%（年利率）。甲公司按季度计算利息和计提折旧。乙公司将该商铺租赁分类为经营租赁，按季度计算利息和确认租赁收入。乙公司不以从事租赁业务为主。