孙继伟：好的城市更新是释放出来的
城市的精细化管理，不是管得更细、更严，而是更加精准地让城市里各方的积极性得到充分的释放、充分的调动，让城市管理更有温度，更加人性化，让我们的城市更加具有魅力，更加具有吸引力和活力。
——孙继伟
孙继伟
同济大学建筑城规学院顾问教授
原上海市人民政府副秘书长
原上海城市规划和国土资源管理局局长
上海城市规划协会首席专家
中国城镇化促进会城镇建设发展专业委员会主任
英国皇家特许建造学会资深会员
原英国皇家特许建造学会中国区主席
01
城市更新前沿观点
壹
城市更新是城市持续发展和繁荣的推动者
城市更新伴随城市发展的全过程，是城市持续发展和繁荣的推动者。城市一边不断地建设，一边也在不断地更新过程当中。我们应该把城市的建设和更新当做一个过程，而不是结果。
贰
城市更新折射市民生活方式和城市发展方式的变化
城市是一代代人建设和更新的过程。城市空间的更新应该留下每一代人的痕迹，折射出市民生活方式和城市发展方式的变化。
叁
从城市的愿景式管理向过程性管理转变
一个城市不可能用一个规划就做完。只要城市在发展，城市更新就永远在路上。因此要从城市的愿景式管理向过程性管理去转变。
02
走上海特色的有机更新之路
壹
上海当代城市更新发展历程
上海的大规模城市更新主要开始于改革开放之后，基本以政府为主导，重点关注居住层面的改善。具体又可以分成三个阶段。
第一阶段（1980~1990s）是以政府筹措为主的住房改造阶段。当时上海的城市面貌和居住环境非常恶劣，很多家庭七八个人就挤在一个十平米左右的小房子里，类似“72家房客”的现象也非常普遍。
20世纪80年代，上海危棚简屋内，三代同堂、老少共居的生活场景©上海市委党史研究室
第二阶段（1990~2010s）是以效率为优先的大规模旧区改造阶段。这个阶段上海的城市基础设施逐步完善，城市的整个格局持续向外扩张。
贫瘠、落后的“两湾一宅”棚户区变身成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区©网络
第三阶段（2010s至今）是稳步拓展的渐进式更新阶段，城市更新更加关注中心城区的活力提升和历史风貌的保护。
上海市历史风貌保护街坊内的“承兴里”更新项目
整体保留了石库门里弄的风貌©网络
贰
上海城市发展面临的挑战
现阶段上海的城市发展面临着六大挑战。
第一，人口总量增速加快，而自然增长率为负，少子化、老龄化趋势严重。
第二，建设用地总量接近天花板，建设用地结构不合理，工业用地相对偏多，文化用地、公共设施用地、道路广场用地等偏少。
第三，传统工业优势面临挑战，传统服务经济面临新的压力，原来在中心城区的工厂纷纷被外迁，大量工业厂房衰败闲置。
第四，绿地、养老、社区文化、体育等公共服务设施不足， 在数量和质量上不能满足市民的需求。
第五，过去大拆大建的改造方式破坏了历史风貌，整个城市的面貌处在突变状态，乡愁记忆流失。
第六，异常气候变化、巨大人口规模对城市安全应急避难体系提出更高的要求。
面对这些挑战，上海的城市更新必须转变理念和方式，由外延式转向内涵式，由大拆大建转向渐进式、少突变、微治理，必须要走上海特色的有机更新之路。
叁
走上海特色的有机更新之路
上海特色的有机更新之路是城市短板修补和问题治理的过程，也是城市品质和功能再造的过程；是城市历史文化传承和自然生态修复的过程，也是城市空间质量和效益提升的过程。
在资源环境紧约束的背景下，新一轮的城市更新不仅限于居住改善，更要关注商业商办、工业、公共服务、风貌保护的统筹。上海已进入“全口径、全市域、全社会”的有机更新阶段，致力于“六个更加关注”的空间治理策略，实现城市空间重构和城市活力提升，进一步提高城市治理水平。
“六个更加关注”的空间治理策略包括：更加关注空间重构和功能复合；更加关注生活方式和空间品质；更加关注城市安全和空间活力；更加关注历史传承和特色塑造；更加强调“低影响”和“微治理”；更加关注公众参与和社会共治。
上海特色的城市有机更新路径将助力上海实现国家赋予的战略使命和功能定位——改革开放的排头兵，创新发展的先行者，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。上海城市发展的2035年愿景是在城市竞争力、城市魅力、可持续发展能力三个维度上达到伦敦、巴黎、东京、纽约等国际一线城市的水平，打造创新之城、人文之城和生态之城。
03
上海城市更新的经验与启示
2015年起，上海明确了城市更新的目标理念和具体操作路径，密集出台了一系列城市更新规划的政策文件——《上海市城市更新规划实施办法》《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》《上海市城市更新规划管理操作规程》《上海市城市更新区域评估报告成果规范》等。
2016年以来，上海主抓城市更新的行动推进，启动城市更新四大行动计划（创新园区、共享社区、魅力风貌、休闲网络），并结合城市更新工作开展了一系列宣传活动。
2020年以来，上海大力推动区域更新及微更新实践、理念拓展和立法保障，创新规划资源政策供给，市人大出台《上海市城市更新条例》及实施细则，进一步强调了城市更新当中规划的引领力、管控力和号召力。
壹
引领力：城市更新引导城市发展模式和市民生活方式转变
规划的引领力，是如何引导城市发展模式和市民的生活方式发生转变。治理模式引导生活方式，生活方式又决定了城市的发展模式。对此，我们提出了“四个让”：让人们回归社区，让街道回归行走，让住宅回归居住，让城镇回归平和。
1｜让人们回归社区
为了引导人们回归社区，我们以15分钟生活圈为范围，提出“补短板、提品质”，以公共要素的补缺作为城市更新的前提。
一方面，开展区域评估，从城市的产业功能、基础设施、公共服务设施、历史风貌、生态环境、慢行系统、公共开放空间、公共安全、住房保障等方面，提出“缺什么”；另一方面，通过需求紧迫度、实施主体积极性、实施难易度方面的考量，明确“补什么”。
曹杨社区更新案例
曹杨社区是上海普陀区1950~1970s年代建设的工人新村，从一村到九村住了几万户的居民。五六十年下来，社区的各方面设施已经衰落，但是河道环境和历史风貌非常好。曹杨社区的更新是由上海市规划局牵头，和区级政府共同来做的，首先是调查研究地区的更新需求和整个区域的生活圈活动，进行整体的规划评估，拟定公共要素清单，形成评估报告。
曹杨社区的更新评估流程 © 主讲人ppt
接着，分析了曹杨社区的优势和面临的问题。
曹杨社区的优势© 主讲人ppt
曹杨社区面临的问题© 主讲人ppt
然后，根据评估和分析制定出更新的目标和策略，包括优化地区功能和激发社区活力；完善公共设施，建设适老社区；提升生活环境，改善居住品质；整合公共空间，打通绿色廊道。
曹杨社区的规划策略 © 主讲人ppt
最后，制定具体的城市更新行动，包括旧住房修缮和成套改造，利用菜市场打造百姓会客厅；挖掘存量潜力植入“创业星工厂”产业空间；修复开放空间体系，打造立体的百禧公园；推进高校与社区联动，完善社区终身学习体系；建成老年人日间照料中心，健康智慧小屋等。
曹杨新村街道年度行动计划（部分）© 主讲人ppt
2021年的上海城市空间艺术季作为部市合作项目，以“15分钟社区生活圈——人民城市为主题”，扩大了社会影响力，在全国范围内推动社区生活圈的行动建设。在空间艺术节的闭幕式上，自然资源部和上海市政府共同发起《“15分钟社区生活圈”行动·上海倡议》，得到全国52个城市的联署。
52个城市共同发布《“15分钟社区生活圈”行动·上海倡议》©网络
2｜让街道回归行走
让街道回归行走，就是让城市的街道是可以漫步的，城市的建筑是可以阅读的。
下面这两张图分别是罗马历史中心区的河道围成的三角地带和上海浦东陆家嘴地区。
罗马历史中心区和上海浦东陆家嘴路网及街道尺度对比© 主讲人ppt
这两个城市尺度是差不多的，但是道路路网密度和可步行性的差距一目了然。当年的陆家嘴地区是为机动车而设计的，而不是为行人而设计的。每建设一条机动车道，就形成一条分割城市的“河流”，从大马路的东边到西边，南边到北边非常困难。曾经有一个领导需要从金茂大厦到对面的陆家嘴绿地去做演讲，实际上出发地到目的地之间只隔了一条世纪大道，但是因为那里不太适合步行，所以必须乘车绕一圈。结果他从金茂大厦上了车以后，司机一不小心就开进了延安东路隧道，随后就到了浦西，等到绕回来的时候，已经花了将近一个小时。所以陆家嘴地区步行困难的状况给市民带来了很多不方便，后来城市管理者已经在努力改善这样一个状况。
浦东地区开展了一些改善城市可步行性的改造，比如在陆家嘴的核心地区和东方明珠边上增加了大量人行天桥和二层步行空间。同时，上海市规划局推出了《上海市街道设计导则》，强调在街道设计中的四个转变：从主要重视机动车通行，到全面关注人的交流和生活方式；从道路红线管控到街道空间管控，即考虑整个街道的尺度和空间关系；从工程性设计到整体的空间环境设计；从强调交通功能到促进城市街区发展。
张江科学城更新案例
张江科学城的前身是张江高科技园区，后来在整体的更新改造过程当中，我们把它朝一个城的方向去发展，把道路变成街道，把产业园区变成创新城区。
上海张江科学城核心区 © 上海找办公
下图中白色的部分是张江园区原有的厂房，粉色和绿色的部分是我们鼓励企业和单位加建的一些道路和建筑物。比如，原来围墙里面是绿地，现在我们鼓励企业沿着围墙建造房子，这样就使原来无人问津的人行道和马路变得有活力了。
张江中区街道塑造示意图©主讲人ppt
园区企业在祖冲之路、张衡路等道路沿街加建的建筑形成具有公共用途的积极界面，营造出广场、绿地，吸引人们停留。然后把一些大的街坊用粉色的步行道路串通，使街坊的尺度变小，整个城市逐步变得亲切和宜人，街道的空间尺度和活力界面得到提升。
张江科学城AI未来街区©网络
3｜让住宅回归居住
让住宅回归居住，是指改善城市的居住品质、交通环境和房地产供需结构。产业园区发达的地区，对于租赁房的要求也逐步提升，租赁房的建造会极大地改变交通关系，促进职住平衡。所以要关注住房发展与建筑品质提升、居住模式的创新、建筑技术变革等方面的关系。
张江科学城的更新也为这里工作的人提供了多样化的居住选择。原来在张江园区就业的人只有10%是就地居住的，90%是每天“潮汐运动”的，所以张江科学城周边的主要道路，在上下班时间段的拥堵现象非常严重。
在规划过程中，我们为张江科学城增加了920万平方米的住宅，其中890万是租赁住房，包括公租房、人才公寓、单位集体宿舍等。因为我们相信租赁住房一定是为当地就业人口服务的，而房地产不一定，买房子的人未必是在这里工作的。通过增加租赁住房的用地供给，调整房地产供需结构，将有效引导就地居住，改善职住平衡，降低通勤的交通压力，提升园区活力，带动整个张江科学城的城市有机更新。
张江纳仕国际社区，共三期，将面向年轻白领、高阶白领提供建筑面积约53平方米、近4000套租赁住房©张江家园
4｜让城镇回归平和
让城镇回归平和就是自我节制、自我约束的城镇化，提倡城镇的发展回归五个观念——平和的价值观、典雅的审美观、人文的生活观、包容的文化观和自然的发展观。
在城市更新和发展过程当中，要充分考虑城市未来的产业能级、人口规模、资源环境的承载力等等，有节制、有约束地推动城镇化，而不是盲目地进行城市扩张。在考虑当下财务平衡的同时兼顾城市发展的长远利益，不给未来钉钉子，确保城市能够有序地、良性地去发展。
贰
管控力：城市更新的行动模式、政策机制和管理抓手
规划的管控力包括城市更新的行动模式、政策机制和管理抓手三个方面。
1｜有机更新的行动模式突破
上海有机更新的行动模式，就是重大区域更新与微更新齐头并进。一方面，有些区域尺度较大，需要进行统筹更新。另一方面，进入存量时代，有些地区尤其是历史风貌区和老旧小区，需要通过零星地块、闲置地块、小微空间的品质提升和功能创造来改善空间环境。
首先通过“四大行动计划”聚焦有影响力的重大项目。在整个上海全市层面推进以“共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络”为主题的“四大行动计划”，聚焦关注“激活社区、创新创业、历史传承、品质提升”四个城市发展短板。
我们遴选了12个重点示范项目，扩大城市更新的影响力，并以项目检验政策，总结经验，并反馈管理，改进机制。每个城市都在尝试各自的城市更新道路，上海在做的过程中也是不断地摸着石头过河，不断地探索城市更新的政策经验和方法。
黄浦江两岸贯通案例
黄浦江两岸贯通是上海城市更新的一个重要举措，它突出以人为本，把江岸还给市民，成为市民的公共活动空间，并全面提升黄埔江两岸的生态环境，注入公共艺术文化内涵，丰富两岸的城市功能。最终将黄浦江打造成为属于全体百姓的健身、旅游、休闲的生活环境，以及具有魅力的市民舞台和城市客厅。
黄浦江两岸滨水空间©网络
上海西岸文化走廊案例
上海徐汇滨江是一个煤码头和散货码头，借着世博会的东风开展了城市治理和城市环境提升，工业设施搬迁到城市外围，留出了大量土地，为黄浦江岸线的贯通创造了条件。那时徐汇滨江也可以有一些简单的发展方式，比如以房地产为龙头，迅速推动这里城市面貌的变化，可以很快实现资金的平衡。但是我们没有选择房地产主导的方式，而是以文化为引领逐步进行城市更新。
首先是整治环境，增加城市的文化魅力。通过建设一系列美术馆和博物馆，打造上海西岸文化走廊，使得徐汇滨江的整个城市环境和城市吸引力得到了很大的提升。随后赋予城市新的功能与产业，打造西岸传媒港，引入腾讯等一系列著名企业总部；由香港置地牵头打造上海西岸金融城等。
上海油罐艺术中心 ©一勺景观摄影
主持设计：OPEN事务所丨李虎，黄文菁
龙美术馆西岸馆 ©田方方
主持设计：大舍建筑丨柳亦春，陈屹峰
西岸美术馆© 网络
主持设计：[英] 大卫·奇普菲尔德
星美术馆 ©让·努维尔建筑事务所
主持设计：[法] 让·努维尔
西岸的一系列美术馆和艺术中心
西岸传媒港©West Bund
如今的西岸已经成为上海的城市网红打卡地。除了一系列的美术馆和博物馆在这里出现以外，还有一系列的城市活动和城市事件在这里发生。比如上海城市空间艺术季，上海西岸建筑与当代艺术双年展 ，上海西岸音乐节，上海西岸艺术与设计博览会等。上海西岸艺术与设计博览会已经先成为全世界著名的艺术博览会，每年有一百多家国际国内外知名的画廊来到这里展出。
西岸艺术与设计博览会 ©WestBund
世博文化公园案例
世博文化公园位于浦东卢浦大桥以西的区域，占地1.89平方公里，原来是世博会的欧洲片区。这个区域曾经有两个用地规划：中国民营企业总部聚集地和德国蒂森克虏伯的城市开发计划。后来考虑到上海还是缺少生态空间，缺少市民活动的公共空间，就决定把这里的开发量全部抹掉，改为建设世博文化公园。这意味着上海放弃了高价值的土地出让收益，将区位最好的土地用于建设文化设施和公共空间，为城市未来的发展奠定良好的基础。
世博文化公园加上黄浦江对面的徐汇滨江绿地，跟美国中央公园差不多一样大。这里面保留了一些文化设施，比如法国馆、意大利馆、俄罗斯馆、卢森堡馆，还有上海目前投资最大的一个文化设施——上海大歌剧院，由挪威斯诺赫塔建筑设计事务所进行设计。世博文化公园还在上海市中心堆了一座山——双子山，目前已经做了一半的绿化。我相信这个项目未来会成为一个非常著名的网红打卡点。
刚开园时的上海世博文化公园©康劲
世博文化公园内的原世博会卢森堡馆©上海世博文化公园
上海大歌剧院效果图©斯诺赫塔建筑设计事务所
双子山效果图©上海世博文化公园
“行走上海”社区空间微更新计划
“行走上海”社区空间微更新计划，在社区规划师、社区建筑师以及建筑师志愿者等专业人士的共同努力，逐步更新城市微空间。这一微更新计划自下而上，以民为本，还权于社会，还权于市场，提供更为精准化的公共服务，提高了全市市民的认同感。代表案例包括黄浦区南东街道零距离家园，浦东新区陆家嘴街道街角公园，普陀区曹杨“百禧公园”等。
曹杨百禧公园，前身为真如货运铁路支线©朱润资
2｜有机更新的政策机制架构
为激发既有产权主体释放更多的公共设施和公共空间，在用地性质转变、高度提高、容量增加、边界调整、地价补缴、市区收入分成等方面设定适度奖励。
第一，采取存量补地价的方式，由现有物业权利人按规划进行更新改造，打破了原有的仅政府收储进行改造的单一路径，激发了原土地产权主体的改造积极性。
徐汇区华鑫天地园区案例
徐汇区的华鑫天地，原来是上海仪电集团的老工业厂房。在相关政策激励下，上海仪电集团于2011年成立华鑫置业，邀请国外著名设计师，将老旧厂房更新改造为智慧、文化产业集聚地——华鑫天地园区。华鑫天地引入微软中国、岛津中国、莉莉丝、游族网络、姚记科技等具有领先技术和资源整合能力的创新企业，形成以人工智能、物联网、云计算、机器人、互联网+、旅游+、游戏娱乐等为引领的智慧产业集群；同时，每年举办百余场包含传统文化、公益服务、教育培训等方面的“科创、文创”类活动，为大众带来高品质人文体验，重新激发了这一地区的活力。
“华鑫天地”园区©网络
主持设计：[法]费尔叶·马切蒂建筑事务所
第二，强调公共利益的容积率奖励政策，鼓励公共要素增加的同时，抑制为了平衡资金而产生的增容冲动。调整的幅度体现四个方面的差别：提供公共开放空间优于提供公共设施；提供产权优于不提供产权；按规划标准配置优于规划外配置；中心城优于郊区城镇。
西亚宾馆更新改造案例
在西亚宾馆的更新改造过程当中，由于建筑内部设置了3000平方米架空平台（城市公共空间）和1000平方米的公共设施层（解决地面停车），所以将原规划的建筑容量和建筑高度进行了适当提高。这一项目极大改善了城市的公共空间和公共服务设施，增强了城市的魅力和吸引力。
西亚宾馆改造项目©华建筑
设计：[法]雅克·费尔叶建筑事务所
长宁区新华街道宝地·新华更新案例
长宁区新华街道宝地·新华更新项目中，针对社区服务设施和公共空间不足的问题，企业提供了3000平方米社区亟需的服务设施和3400平方米的屋顶绿地。
长宁区新华街道宝地·新华更新项目效果图©虹桥办
闵行区荔波啤酒厂转型
闵行区力波啤酒厂的更新为地区提供了七八百套的租赁住房，到推动了产业和生活的结合，同时提供了3.23公顷的绿地，提升了地区的景观和生态环境。
力波公园与周边示意图©上海城市更新
第三，助力风貌保护的容积率转移和功能转换政策。
从2017年开始，上海从“拆、改、留”转化到“留、改、拆”，以“留”为主，以“拆”为例外。我们对外环内50年以上的历史建筑进行了一次全面普查，然后对历史建筑的保护保留价值进行甄别、评估，抢救性地保护了一批历史街区。当时制定了一个政策，不管是建筑物还是构筑物，只要具有50年的历史，在拆除前都要经过专家的甄别，不能够随意拆除，这样就更大范围地保留了历史遗产和痕迹。
同时，探索更新政策，给予了开发权转移、新增历史建筑不计容或部分不计容、历史建筑使用功能转换等一系列的政策来提高开发者保护的积极性。
比如，有一个5万平方米的开发地块，其中有2万平方米是保护性建筑。由于保护性建筑的存在，原定的建筑开发量无法在这个区域里实现，但是达不到目标容积率，这个地块的投资可能无法平衡，这时就可以通过开发权转移的方式在其他地块进行平衡。再有就是规定保护性建筑不计算容积率。如果批准的容积率是2.0，那么在新建筑里面可以建造2.0的容积率，保护下来这2万平方米是不计容的。如果开发商选择拆掉这2万平方米，容积率就消失了，拆掉的地块也是不允许做建设的。这就极大提高了保护的积极性，加大了不保护的惩罚力度。通过这种强硬的政策进行引导，最终大多开发商都会选择保护。
长白社区228街坊城市更新案例
在长白社区228街坊的城市更新中，228街坊中的“两万户”建筑始建于1952年，当时的居民大部分是当时的工人劳动模范、生产积极分子。如今228街坊是全市目前唯一完整的“两万户”街坊，承载着非常重要的城市记忆。原控详规划确定为商住混合用地，为保留建国初期工人新村的记忆、风貌和格局，经论证，更新方案最终保留12栋两万户建筑，作为一个公共服务设施和社区文化设施。街坊的建筑量调整为原规划的一半，用地性质调整为商务、商业、文化混合用地，原规划剩余的建筑开发量转移至平凉社区。
长白社区228街坊©上海住房城乡建设管理
目前上海还有800多万平方米的里弄建筑。很多传统的里弄建筑被更新成为商业、文化空间，例如新天地、田子坊等，但是800多万平方米的里弄建筑全部采用这种做法也是不现实的。怎么样合理利用好这些建筑，是上海风貌保护工作面临的一个挑战。上海将进一步综合考虑风貌、历史、产权、基础设施、居民结构等因素，选择有代表性的风貌街坊开展有机更新，在改善民生的基础上，打造符合城市发展需求，适应现代生活方式和品质要求的历史风貌街区，寻找“留、改、拆”背景下的风貌保护路径。
3｜有机更新的管理抓手创新
一方面，以契约管理为抓手，创新城市治理机制；充分利用上海“规土合一”的机制优势，坚持规划和土地的“双轮驱动”，通过土地合同的契约管理，实现城市建设过程中的品质把控、进度把控、运营把控。
另一方面，通过强有力的平台公司，采用引逼结合的推进机制促进更新项目的实施。
张江西北片科创社区更新案例
在张江科学城西北片区创新社区的更新案例中，由张江管委会牵头搭建沟通平台，在更新意向方案基础上，统筹35家业主单位更新意愿，通过容积率奖励、平台公司联合开发与产业环保达标准入等引逼机制，推动企业达成转型意愿，实现地区整体功能升级、步行道路与公共服务设施增加、绿地与公共空间品质提升的更新目标。
叁
号召力：城市更新参与方式的转变
规划的号召力，就是整个城市更新参与方式的转变，也就是城市众筹，统筹政府、社会、市民三大主体，引导全社会共建共治共享。
有魅力的城市实际上是集聚了一批有情怀的设计师、艺术家、开发商甚至管理者、市民，是这批人共谋的产物。所以城市管理者应该具有这种眼光胸怀，让这些人在我们的城市当中有所作为，有发展的空间，有施展的余地。
公众参与可以通过赋权街镇来推进实施，因为街镇是跟市民最贴近的。具体做法有：建立健全基层政府、社区居民、在地企业等多元主体共同参与的行动构架；组织编制社区行动蓝图和年度行动计划；推动项目实施，统筹协调空间资源和资金；组织相关部门、企业、居民开展运营维护的一些活动。
参与深度上，不再仅限于规划草案公示，而是贯穿项目规划实施全过程。参与的形式多种多样，包括论坛、沙龙、主题活动、竞赛等。
SEA-Hi!论坛©网络
浦东塘桥微更新案例
在浦东塘桥社区微更新中，设计团队深入调研，与居民访谈，发放问卷，广泛收集居民的意见，融入设计方案。经过社区公众评审形成优胜方案，再以多种形式多次征集居民意见，纳入建设方案。
浦东塘桥社区居民对更新点位设计的投票意见©徐磊青
浦东环世纪公园跑步道改造案例
在浦东做环世纪公园跑步道的改造过程中，志愿者发挥了很大的作用。他们来组织社区参与方案设计，并组织对整个环世纪公园跑步道的运营。
04
关于城市更新的思考与展望
壹
赢与亏：城市更新的资金平衡方案
城市更新的资金平衡直接关系到城市更新的动力机制和实现路径，那么面临的问题就是钱从哪里来。
随着城市更新的不断完善和不断深入，我们总结出以下原则：不以土地为唯一主要的平衡方式；不以房地产作为唯一的资金回笼方式；不以政府之手作为唯一的动力机制，而是转向全社会共同参与；不以单个项目、单幅土地作为赢亏的计算方式，采取跨项目、跨片区、多渠道的资金平衡方式。
贰
大与小：循序渐进，释放城市烟火气
城市更新不同于旧区改造，不完全是旧貌换新颜，需要维护和激发城市的功能，释放城市烟火气，创造城市的趣味性和复杂性。所以在实施更新时要循序渐进，避免求大求快，减少成片成街坊成街区的更新，尽可能减少城市的突变。即使是成片成街坊的更新改造，也要很好地保护历史风貌，维护历史街区的功能。
渐进式的城市更新在保护城市风貌的同时，也提高了城市的辨识度，加深了人们的城市记忆。现在很多二线、三线和四线城市，也建造了很多地标性建筑，让人看完之后感觉似曾相识，但也不知道是在什么地方，甚至感觉到有一些地域的迷失。有一个比较悲观的说法是，城市规划到哪里，人性的空间就消失到哪里。有些城市里崭新的地方十分缺失城市的烟火气、复杂性、丰富性和多样性。
所以我们要杜绝新一轮的宏大叙事，避免采取大尺度、大规划的做法，进一步划小更新单元，尽可能采取“渐进式、少突变、微治理”的方式。例如杨浦区创智农园、长宁区新华路街道生境花园、普陀区苏州河武宁路桥下咖啡屋、长宁区北新泾高架桥下体育空间等案例，利用社区闲置空间、道路交通市政的消极空间等边角地进行微更新，使得城市更新更加贴近人民的需求。
杨浦区创智农园©网络
武宁路桥下咖啡馆©网络
长宁区北新泾高架桥下体育空间©网络
叁
快与慢：精心打磨，确保高质量城市更新
城市更新不能节奏过快，进度过紧，否则也会面临一系列的问题。比如需求跟不上，就会出现不少地没人要；资金跟不上，政府的负债变得越来越大，以至于不堪重负；产业跟不上，商业办公楼宇空置率高；城市烟火气在消失；历史遗迹难以得到保护；新的城市面貌也会越来越粗鄙；城市的功能、丰富性、多样性、复杂性很难得到培育。所以城市更新必须精心打磨，避免急于求快求变求新。
肆
刚与柔：刚柔并济，让城市管理更有温度
城市更新条例等一系列刚性政策推出来以后，还可以有更大胆、更柔性的一些举措，有更多的产权激励、政府鼓励，促进社会、企业、居民多方参与的多元城市更新。
城市的精细化管理，不是管得更细、更严，而是更加精准地让城市里各方的积极性得到充分的释放、充分的调动，让城市管理更有温度，更加人性化，让我们的城市更加具有魅力，更加具有吸引力和活力。好的城市更新是释放出来的，不是严管细控出来的，更不是规划出来的。
