手把手教你法拍房该如何调查才能万无一失——华成法拍网

【手把手教你法拍房该如何调查才能万无一失？】——华成法拍网

上一篇写到《购买法拍房需要找法拍中介吗？》中强调了尽职调查的重要性，本篇分享一下实际案例来具体说明：

1. 拍卖基本信息：抢先一步掌握

在开始尽职调查前，了解拍卖的基本信息至关重要。起拍价、保证金、起拍时间、执行法院，以及涉及的案件和拍卖理由，这些细节都会对你的购房决策产生影响。特别要留意涉及刑事案件的房产，了解案件处理状态，避免日后的麻烦。

2. 房产基本信息：尽在掌握之中

房产的基本信息是不可忽视的重要因素。了解房产的类型，是住宅、别墅还是商住，这将决定贷款成数的高低。同时，了解房产所在的区域和具体地址，以及所属小区的名称和情况。还要留意房产所在楼层和建筑年代，这会影响贷款年限。此外，了解小区的交通、学区和商业配套情况也是重要的考量因素。

3. 房产价值信息：把握市场趋势

要做出明智的购房决策，把握房产的价值至关重要。通过调查同户型房屋的市场交易情况，查询近期同类型房屋的成交数据，你可以判断出房屋的市场价格。最好能找到同一小区内相同户型、朝向和面积的房屋成交数据，这样能更准确地预测房产价格的趋势。

4. 房产风险信息：守住购房的安全

购房风险是我们绝不能忽视的。在尽调过程中，特别要关注以下风险：

- 未知费用：确认房产是否有拖欠的物业费、水电费等费用。

- 资料完整性：避免隐藏的巨额税费，确保所有资料齐全。

- 多次抵押和查封：了解房产是否存在多次抵押和查封的情况。

5. 交易费用信息：合理预算

在进行法拍房交易时，准确预估交易费用是必要的。包括税费的测算、相关欠费以及办理费用的预估。由于法拍房的查封时间较长，期间物业费用通常由竞买人承担，因此需要查询房屋所欠物业费、水电费等费用，并做好预算。

6. 办理相关信息：时间计划与材料准备

在购买法拍房时，良好的时间计划和准备充分的材料至关重要。尤其对于需要办理贷款的购房者而言，因为法拍房缴纳尾款的时间相对较短，所以在短时间内完成贷款审批和放款十分重要。制定合理的时间计划，提前准备相关材料清单，将为办理过程带来事半功倍的效果。（这里要注意市面上一般法拍房贷款都是1.5%的担保费，我这属于一手准入方1%即可）

7. 产权人信息：了解房产的权属关系

在调查产权人信息时，需要确定是否存在共有产权人。如果存在共有产权，你可能只能购买房产的部分产权，这将对未来的转售或入住产生重大影响。特别是对于年长的产权人，还需要调查房产是否是他们的唯一住房，这将影响后续的清理工作。

8. 房屋情况：详细了解房屋的基本信息

调查房屋情况包括确定产权是否清晰、土地宗地号、房屋取得方式（重要提示：确保是通过出让方式取得，如果是划拨方式，需要补缴土地出让金）、使用权限时间、房屋面积、竣工日期、房屋类型、楼层总数、具体楼层和门牌号码、楼梯/电梯数量以及装修情况。

9. 房屋拍卖原因：了解涉及的案件情况

调查房屋拍卖原因涉及案件类型、案件号以及常见的债务纠纷或金融借贷纠纷。需要查明债权人是谁、贷款金额以及查封原因，还要注意是否存在多次查封或公安查封的情况。遇到刑事案件或公安查封的情况，应该避免购买。

10. 抵押情况：了解抵押权人和抵押金额

需要查明抵押权人、抵押金额以及是否存在优先购买权人等信息。

11 户口情况：确认相关手续

法院不负责户口清理，但是法拍房的户口不需要上一户同意，可以强制迁出，但需要自行前往派出所办理相关手续。

12. 居住情况：确认是否有人占用

重要的是要确定房屋是否有人占用，这对于后续的入住和清理工作非常重要。需要注意是否存在租约，租约的有效性以及租期的长短。如果租期较短，可以考虑接受，但需要留意可能会以较低的价格成交。我们也遇到过一些情况，本来没有租约，但在竞拍成功后突然出现了租约的情况（这可能是预谋行为），这种情况需要花费时间、精力和金钱来解决。

13. 房屋目前费用：了解相关费用情况

根据法院的规定，物业费和水电费等费用由买方承担，因此需要详细了解房屋目前是否存在欠费情况。我们曾经遇到过物业费欠费非常严重的情况，这些费用都需要计算在购房成本中。

以上是关于如何调查法拍房的一些建议，希望能帮助你在购买法拍房时做出明智的决策。请记住，尽职调查是非常重要的，可以帮助你避免潜在的风险和问题。