昆明这个片区规划居住用地大幅缩减！

10月17日，嵩明县政府网站发布了《嵩明县城西片区控制性详细规划（修改）》批前公示。此次控规调整后，用地范围边界重新做了规划，尤其是二类居住用地占比大幅减少。

调规后居住用地大幅减少

占比仍较高

根据公示，嵩明西片区范围北至小龙高速，南至嵩昆大道，东至盟台西路、秀嵩街、环城西路，西至嵩明服务区，用地面积约3.99平方公里。

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此次控规修改原因一个是因为上位规划发生变化。按嵩明县总体空间规划（2021-2035年）编制工作中上级核定的城镇开发边界，现行控规范围需要作出修改。第二是因为重大交通基础设施影响。现行控规西北方向已建小龙高速对现行控规的影响，需要对控规作出修改。

区位图

可以看到，此次控规调整后，片区重新划定了用地范围边界，许多地块用地性质也发生了不小的改变，尤其是浅黄色二类居住用地的占比大幅减少。

由于嵩明县城西片区现行的上一版本规划中没有提到具体指标，所以无法确定居住用地具体缩减了多少。

改规前后对比图

从此次公示来看，调规后嵩明县城西片区的居住用地面积还有约190.88公顷，占比达到52.33%；公共管理与公共服务设施用地面积为48.89公顷，占比13.4%；商业服务设施用地面积为21.22公顷，占比5.82%；道路与设施用地面积为90.68公顷，占比24.86%；公用设施用地面积为2.04公顷，占比0.56%；绿地与广场用地面积为11.03公顷，占比3.02%。

片区销售进度缓慢

去存压力大

据了解，目前嵩明西片区大部分土地尚未开发，已开发的项目只有嵩秀馨苑、荣深家园等零星几个，目前主要的在开发项目只有华侨城的滇中乐活城。长期以来该片区开发热度不高，主要原因还是位置较偏僻，该片区处于嵩明县城的边缘，距离嵩明房地产开发热度较高的大学城片区也有约10公里的距离。滇中乐活城这个千亩大盘项目，也因为体量大且去化率低、供大于求，导致净增量呈现负增长。

滇中乐活城

克而瑞数据显示，今年上半年在郊县市场中，嵩明片区土地市场成交疲软，今年上半年，只成交了一宗0.63万方商业用地用于加油站建设。整体来看，嵩明片区今年上半年存量43.85万方，去化周期19.5月，从区域销售榜单来看，库存压力大；从榜单来看，中骏云谷小镇以1.48亿元占据榜首，主力成交项目以政策优势带动成交。

公开资料显示，今年1-7月，嵩明的房地产投资断崖式下跌，1-7月的房地产开发投资同比下降61.6%，而且去年全年嵩明县房地产投资就已经比2021年下降了58.8%。

截至2023年9月，嵩明县还有存量住宅项目20宗，用地面积1270亩，其中未动工住宅项目土地面积178.2亩、已动工未竣工住宅项目土地面积1091.85亩。未销售房屋的住宅项目土地面积540.9亩。

郊县市场持续低迷

低总价为去化主力

克而瑞数据显示，9月，嵩明片区销售金额排名第一的为嘉园住宅小区，成交21套，均价5590元/平米；第二为中梁东景轩，成交13套，均价5062元/平米；第三为中骏云谷小镇，成交17套，均价6601元/平米；第四为昆明恒大国际健康城，成交2套，均价10748元/平米；第五为领秀知识城国门，成交4套，均价9639元/平米。值得注意的是，9月成交数据受部分延迟、工抵备案拉动。

整体来看，在目前的市场环境下，昆明郊县市场土地市场持续低迷，新房供应持续回落，低总价为市场主力去化。郊县土地市场持续低迷，量价齐跌，供应减少，整体呈现共归于球趋势，上半年仅土地9宗，纯住宅用地占主导。郊县商品房市场供求价呈下滑趋势，2023年上半年供求价均创新低，且无复苏迹象。

此外，郊县区域内地缘客户占主导，其中安宁成交客户像地州、昆明主城，省外外溢；晋宁以滇池资源又是吸引省外投资客购房；其余区域无政策红利及资源加持，发展潜力欠佳，主力成交客户为区域内客户。

郊县市场置业主力军为95后、80后，占比58%；受到郊县客户居住习惯的及郊县均价低于主城的影响客户成交主力面积段集中于110-130㎡的三房、四房，更注重居住品质。

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来源：都市时报

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