你真的需要提前还房贷嘛？一篇文章带你搞懂》》》

首先我们要搞清楚一些基础知识，以武汉为例当前普遍房贷利率是3.9% 10-30年任选，公积金贷款是3.1%。

是否要提早还清房贷一直是广大业主热议的话题。事实上，这个答案并不能一味地用“是”或“否”来回答。看完你就知道自己需不需要提前还款了，或者还有其它折中方案。

在以下情况下，我们建议您提早偿还您的房贷。

需要提早还贷的情况

1.过高的房贷利率

如果你的房贷利率非常高，远高于当前市场平均水平（5%以上），那么这是一个值得考虑的情况。在这种情况下，如果您有足够的储蓄来提前偿还房贷，会更加划算，因为长期支付高额利息会使您最终支付的成本更高.

2.用来长租，不打算卖且现金流充足

将购房变成投资

在购买房产时，一些人可能并没有完全把房产看作自己的住宅，他们也并不打算在短时间内变卖房产，相反，他们希望租出去获取租金收益。在这种情况下，提前还贷可以减少您的每月还款压力，并增加您的现金流量。此外，提前偿还房贷还可降低风险和波动性。

3.没有其它投资标，钱在手上跑不赢房贷利率

如果你除了国债和银行存款外没有其它理财项目，并且理财收益跑不赢你的当前房贷利率，那这种情况尽快的还完房贷是比较合适的，不需要一次性还完，每次都换选择缩短还款时间更加省钱。

4：正在交公积金马上商转公了

如果公积金快够基数，转成公积金慢慢还也是非常不错的。计算公会可以关注公众号回复公式，这边告诉你。

不需要提早还贷的情况

1：已经用到了公积金进行了贷款，或者组合贷中大头是公积金的

结合这几年的数据，每年的通胀利率大概是7%，也就是你的钱购买力每年减少7%，那么通过房贷可以帮你抵抗部分通胀压力，因为你是用未来不值钱的钱买了当下值钱的地产。

2：有自己的理财配置

如果你的每年理财回报率平均能高于房贷利率，那么这笔钱用来投资是更加合适的，并且宏观看下来利率是逐年降低的，你将会同时享受到降息和抵抗通胀的优势，用这些钱来博取更多的收益。

3：现金流紧张，近期有其它重大开支的

如果你的手上的存款还了房贷就会变得捉襟见肘，那就没必要为所谓的无债一身轻去提前还款，在不确定的环境下，现金流可以让你有更多的选择和试错成本。

4：准备短期内卖房子的

因为现在大部分城市都开通了带押过户，不需要结清尾款就可以过户，所以钱留在自己手上最少是可以享受2%年化以上的安全利息的。

折中方案和套利机会

如果你房贷很高但又没办法一次性还完有两种方案可以选择

方案一：部分还款  选择减少月供可以让你现金流不至于太紧缩，手上的余钱也足以面对各种不确定情况。同时也减少了未来需要支付的利息。

方案二：转房贷  通过选择长年限低利率的贷款来置换房贷，比如20年的3.9等额本息，10年期气球贷等，都可以做到省利息的情况。

套利机会：

如果你的房子还涨价了，或者说首付付的很多现在需要再拿一笔钱用，也可以通过房贷置换的方式把贷款金额变大，利率降低。

 

举一个例子，张三之前贷款100利率是5.88，30年等额本息还款。   算下来每月的月供是5918.57， 总利息1130685.2

如果选择置换房贷同时多拿20w，利率变成3.9,20年等额本息。     算下来每月的月供是7208.69，   总利息530085.6

可以看到利率降下来了，不仅多拿了20w出来用，月供相差并不大，总利息还少了一半，这就是低利率的优势。

目前的安全年化是3%，所以再次提醒，有公积金的小伙伴千万不要提前还款了，这完全就是国家送给你的免息贷款钱，随便花的！