集美买家请注意！

集美区每年都在变化，变得越来越好，越来越全面，这里的购房逻辑变化也快，大家一定要及时迭代思维。因为近期有不少对集美区的提问，我就重新整理了资料，根据政府规划和未来产业的升迁，对集美各大板块未来房产价值，做个测评，仅做交流使用。

根据政府规划，集美区可以划分为5大板块：集美新城核心、后溪片区、老集美片区（集美文教片区+集美东部新城）、杏林片区（杏林片区+马銮湾新城集美片区）、灌口片区。

大家认可的集美第一片区，是集美新城核心区，以集美湖两侧的居住区+商业区+行政服务区向外辐射，再加上软三成功的发展，奠定了目前集美新城核心区的房产价值，现在新房/二手房的均价在4-5万/平左右，板块内还因为离商业服务+地铁远近、学校划片的不同，定价略有不同，这里不做展开说明。

既然核心区已经发展成熟，自然就需要向外发展，找到集美的第二增长点。集美快速发展的板块还有“集美东部新城”和“马銮湾新城集美片区”，很多人会用“政府投入大量大小”来看未来板块价值，这个理论没有错，但如果要从这两个板块中找出更有潜力的板块，很多人就迷茫了。

不要慌，我来告诉大家怎么找到更有潜力的板块，同样在集美工作和生活，未来哪里的房子更能保值增值。

我用 “人口流入+产教结合+政府投入”的逻辑，以集美大学城为中心，向两大产业园（软三和科学城）辐射。软三已经吸纳了足够的人才和住房市场，目前房屋定价已到一定的临界值（临界值，指在集美核心区的相同预算，可以买岛内带学区至少两房的房产），这就让买家很难继续上车，犹豫不决就干脆租房等待。

这个时候抛开集美第一核心区，我们用未来5-10年眼光，“集美东部新城”会逐渐成为集美区的第二片区，超过“马銮湾新城集美片区”以及其他建成区。集美买家请注意：“集美东部新城”只有合适的定价（3万+且不超过4万/平），才值得上车，如果还是按照与集美新城核心区一样的4万+/平单价来定价，那永远是选择第一不选第二。

另外，其他非上升片区的置换人群和投资人群，对于手上房产价值，也需要重新评估。2023年“集美东部新城”还没有地块出让（目前公布的出让计划是这样），不要等待新房开始供应，买家选择变多的时候，才慢悠悠的出手，永远要在“晴天修屋顶”。

现在在售的集美区新房，买家有打算入手的，也可以根据这个逻辑，结合自己的需求，看看是不是着急买房，不着急就等待，看懂逻辑不焦虑。