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评估对象基本情况

2020年5月，××银行组包转让2020年度第二季度不良资产债权包，债权包共173户，以其中第7户为例进行分析。我司受××银行委托，对其持有债权的可回收价值进行评估，评估目的为委托方拟处置债权提供价值参考意见。

1. 债权基本情况

截止2020年5月20日××银行对佛山市××有限公司持有的债权资产合计82,502,303.96元，其中本金为26,332,418.80元。保证人有：佛山市××电器公司、佛山市××商贸公司、中山市××电器公司、何××、邓××、何××。债权为最高额抵押，最高额为4300万元。

债权基本情况如下：

2. 评估基本事项

1、分析目的：本次债权价值分析目的是受××银行委托，为××银行拟处置债权提供价值参考意见。

2、分析对象和范围：本次分析对象为××银行所持有债务企业佛山市××公司的债权，纳入本次调查分析范围的是上述债权所涉及的债务企业及其他关联方的经营情况、财务状况、资产状况及企业信用等内容。

分析基准日：2020年5月20日。

4、价值类型：清算价值。

5、分析方法：综合因素分析法。

评估过程

债权价值分析方法

评估人员依据债权人提供的资料了解的情况，对债权资产进行定性分析，对该项债权资产的可回收价值主要采用综合因素分析法进行分析。

综合因素分析法是指在收集债务人相关财务资料和产权资料，通过收集抵押物相应产权资料，结合对债务人和债务责任关联方资产状况、财务状况和经营状况的调查情况及搜集的各种对债权价值进行判断的信息材料对债务人以及特定债权进行综合分析后作出价值判断，以此确定债权潜在价值的一种分析方法。

具体分析过程如下:

1. 根据信贷档案资料确认抵押物，搜集、分析调查资料并查勘现场，经测算分析得出抵押物优先受偿债权价值；

2. 对主债权人偿债能力从本息偿还情况、工商年检情况、经营地址查询情况、财务报告、所属行业、名下有效资产情况、企业性质、企业规模、目前经营状况、历史信用情况、所处地域、资产保全情况等方面进行分析，得出一般受偿债权价值；

3. 对担保人偿债能力（其中个人担保的偿债能力从本息偿还情况、家庭地址查询情况、名下有效资产情况、目前收入状况、历史信用情况、资产保全情况等方面进行分析）从本息偿还情况、工商年检情况、经营地址查询情况、财务报告、所属行业、名下有效资产情况、企业性质、企业规模、目前经营状况、历史信用情况、所处地域、资产保全情况等方面进行分析，得出保证受偿债权价值；

4. 预计债权回收金额=优先受偿债权价值+一般受偿债权价值+保证受偿债权价值+其他受偿价值。

债权价值分析过程

1. 接受委托

本公司评估人员根据本项目的特点与委托人就本次债权分析目的、分析范围以及分析基准日等事项协商一致，接受委托并签订了《委托评估合同》。

2. 制定债权价值分析工作方案

根据对债权情况的初步了解，我们制定了初步债权价值分析方案，与××银行项目人员对本次债权价值分析方案进行详细讨论和适当修改，并形成了一致意见：

a．提出初步债权价值分析计划时间安排；

b．确定债权价值分析项目负责人和债权价值分析人员；

c．确定主要的债权价值分析方法。

3. 实施债权价值分析方案

a．调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案资料；

b．核实工商注册登记状态、资产质押状态、参阅法律意见书对借款人、担保人或有有效资产等；

c．搜集并分析调查资料，搜集当地宏观经济环境和债权交易市场情况，确定影响债权价值的主要因素并进行分析，这些因素包括：债权人及担保单位的名称、借款时间、金额，还款来源、还款情况、逾期时间；债权人、担保单位状况、诉讼情况、法律尽职调查情况及当地市场环境等。综合分析以上影响因素提出分析结果。

债权价值分析测算

  

采用综合因素分析法对快速变现类债权资产截至分析基准日（2020年5月20日）清算价值分析如下：

1.  抵押担保优先偿债资产分析

经过测算，抵押土地的价值为变现率:

由于委估资产需要在短期内快速变现，在实际处置变现过程中，以下因素的存在将导致偿债资产可能贬值：考虑债权资产的有限市场因素、处置时间因素、处置费用因素、买方心理因素、抵押资产个体因素及其他不可预见因素。

房地产变现率的确定过程如下:

a．快速变现因素：由于资产要在有限的时间内处置，处置的时间紧迫，大大短于一般市场交易时间，按市场交易惯例，取加速变现折扣率为5%；

b．市场需求因素：指对该类资产的购买意愿，考虑此项因素，市场需求折扣率取6%；

c．处置费用因素：指对抵质押物变卖过程中发生的评估费、拍卖费、交易税费、执行费、诉讼费等相关税金及费用，处置费用折扣率5%-10%，本次分析根据债权所涉及抵押物特点，取处置费用折扣率5%；

d．买方心理因素：本次处置资产为诉讼资产，买方对其通常具有一种戒备心理，因此对其存在一种非常规价格的预期，买方心理因素折扣率为5%；

e．抵押资产个体因素：指本次处置资产所处区域市场状况、通用性、建筑规模、环境景观、是否交吉、是否存在租约或被占用，抵押资产个体因素折扣率为7%；

f．其它不可预见因素，取2%。

综合以上影响资产变现的因素，待估资产的变现折扣率为30%，变现率为70%。

2. 借款人偿债能力分析无（详细过程：略）

3. 保证人偿债能力分析

无（详细过程：略）

4. 其他受偿价值分析

无（详细过程：略）

5. 扣除资金成本后债权回收金额及回收率

上述债权一般需2年左右才能处置完毕，考虑到本项目为打包转让项目，参考目前资产管理公司年收益率约为10%，按2年计，资金成本系数为1.2。

即：

预计债权回收金额=债权价值÷资金成本系数

=7,089,300.00÷1.2

= 5,907,800.00

债权本息回收率=预计债权回收价值÷本息和

=5,907,800.00÷82,502,303.96

=7.16%

债权本金回收率=预计债权回收价值÷本金

=5,907,800.00÷26,332,418.80

=22.44%

文章来源：国策研究  作者：方坤 黄艺颖 林立洲 /侵删

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