天河学位房买房记
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时光拨回2019年上半年，如果问我是否要买学位房，那么答案肯定是“不”。那会儿小升初摇号政策还没出台，在广州学位房这一领域知识尽管比较空白，但还是抱着鸵鸟心态或者“多一事不如少一事”心理，不想去折腾。主观觉得目前住的小区对口学校也凑活，小学要靠学而思，把小孩儿培养分数高点，小升初去个好学校应该不难。
后来19年底给老人买房时候，完全没考虑学位。直到2020年5月份以后吧，逐渐注意到到小升初摇号政策的出台，再仔细研究一番，突然有种“恍然大悟”之感，主要感悟如下：
（1）此次出台小升初摇号政策，不仅是一城一地的行为，而是为了教育公平化、均等化，自上而下覆盖全国的统一要求。也意味着大概率此项政策会持续较长一段时间，至少不会朝令夕改。
（2）在小升初摇号的政策主导下，房子买在哪儿，不仅决定了入读的小学，也大概率决定了入读的中学（这里谈的是概率问题，摇号升入意向民办的概率比较小）
（3）未来小升初阶段受摇号政策主导，而初升高阶段中考时还有一项“指标到校”政策（不展开解释，之前一些大V讲过，可以去查）。
尽管这一政策影响巨大，但却被很多人因各种各样原因所忽视，一是因为这个政策虽然出台了几年，但政策在逐年变，起初因为招生比例少、最低分控制线高的原因，对中考影响不大。但今年指标到校比例达到了50%，最低分控制线也将取消。
今年同一个好的高中，通过指标到校录取的分数比通过中考统一排名成绩录取的分数低几十分。（这里是事实但我犯懒了，不确信的可以去核查下）。二是很多人会认为小孩儿还很小，操心多少年后的中考没必要，到时政策怎么变都说不准。
但我认为既然已经有了政策和趋势，肯定要将基于当前政策和对未来政策的判断纳入选房的考虑因子。
（4）指标到校招生时，省市属高中50%招生名额面向各区平均分配（此处平均指按各区户籍考生人数等比例分配，约4%），区属高中50%名额只面向本区户籍考生招生。因此区属高中强的区，对于考生而言升入优质高中的概率会更大。根据某资深学位房大V的分析，升入优质区属高中的概率排名大约为荔湾>天河≥越秀>番禺>......
（5）目前尽管黄埔、南沙等区引入名校的脚步很大，但目前看引入的名校多为九年义务教育内的，不含高中。即使如华附知识城校区也因是省市属高中，将面向全市招生。以5到10年的角度看，外围几区的优质区属高中数量很难有明显突变，而如果考虑到未来黄埔、南沙新涌入的年轻人数量，竞争将更为激烈。
（6）2020年入学的小学生倒推为2014年出生，而2015-2019年出生人口远高于2014之前，2017年出生人口甚至接近于2014年的一倍。如果加上近几年每年几十万广州新增户籍人口中一部分的适龄儿童，那么2023-2025将是近年小学入学人数的最高峰，平均为今年的一倍。
未来几年，近一倍适龄儿童的家长，只要有一部分决定购房学位房，相对目前优质学位房的受追捧程度就会倍增。对于有一定实力的二胎家庭，一套学位壳可以让两个娃都上好学校，性价比高，极具诱惑力。
综上6点，再加上今年疫情大放水的影响，我决定事不宜迟，尽快购置一套学位房。
考虑到囊中羞涩，我将目标缩小到了300万以内的学位壳。
越秀or天河？这里不想再引入哪个更优的口水战，我想说哪个都好，丰俭由人。天河区更便于我跟老婆上班，目前天河四大公校（广州中学、汇景中学、113东方、天河中学）都可以直升（将来即使改为摇号，也会大概率进入目前可以直升的初中），再考虑到未来十年天河CBD不动摇的地位，我很轻易的就锁定了范围：买天河。
买天河主要就是四大组合：①天河北的华阳、龙口西+广州中学②汇景新城的汇景小学+汇景中学③天河公园西的华景、天府路小学+113东方④泛珠江新城的体育东小学+天河中学。
当前还有其他一些学校，多不属于学位壳的热门。组合②太贵，300以下没得选。组合①的华阳300以下基本没有，单价也高，PASS了。所以初步筛选后只剩龙口西、华景、天府路、体育东四个小学对口地段了。
第一站先按肉韩推荐看的天河北龙口西，看了一下午，在天河北那一片冒着酷暑穿梭于各个小区（算不上小区，单体楼吧）看30-40方的学位壳。
龙口西片区可选的学位壳多如牛毛，我觉得这个既是优点也是缺点。优点呢利于买家挑选、各个总价的都有，也是买壳人都会看的区位，缺点呢个人认为会一定程度影响生源和学习环境。
当天下午对看过的所有房子都没啥好感，周边环境无过无失。顺道了解了龙口西这一巨无霸小学的校区分布，基本上一二年级一个校区，三四年级再换一个，五六年级再换一个。
这要是有两个娃相差几岁的，光接送就得跑俩校区。20年龙口西招生计划是23个班，华阳21个班，华康4个班，广州中学招了34个班，目前已经很饱和了，不过根据规划未来广州中学有扩大的空间，总之将来会是超级巨无霸中小学了。
当然“凡事预则立不预则废”，第一站跟第二站之间的一周多时间，我在网上查阅了大量资料，做了很多功课，也咨询了一些教育方面朋友，然后基本就重点考虑组合③了，详细理由后续再总结。
第二站也就是最后一站就去了组合③（要是还有第三站，标题都不好意思写闪电战了嘛）。主要看了天府路小学本部对口的学位壳（300以下只有东方都会广场，300出头有理想青年荟）天府路翠湖校区被我PASS掉了，主要考虑那个校区对口地段内楼盘多是学位壳，小户型面积为主，相比本部生源方面没那么纯粹。其实去看东方都会之前，我已经对其优劣了解的七七八八了，所以实地看更多是验证，因为与心理预期相差不大，看完一周多吧就下定了。
接下来我从学位和楼盘两个方面谈下选择的理由：
学位方面：
（1）天府路+113东方的组合，相对而言名气没那么大。天府路小学作为一个未来得及评上省一级小学的学校，也不在大名鼎鼎的“三华一西（华阳、华景、华附、龙口西）”之列。113东方呢，其高中113中仅为市级示范性高中，拼不过广州中学、天河中学这俩省级高中，自然其初中也受牵连，名气没有那俩中学的初中大。
（2）但抛开名气看实力，作为背靠天河区政府和教育局最近的中小学，两所学校的资源并不弱，在家长中也是有口皆碑，天府路并不比华景小学差多少，而113东方的生源大多数都来源于华景+天府路。两大名校加持下的113东方，历年中考成绩均不落下风，而且受惠于今年小升初摇号政策，留下了更多优质生源，三年后的成绩非常值得期待，反超至四大公校之首也不是没可能。
（3）今年天府路小学本部+翠湖计划招收15个班，华景小学14个班，113东方最终招收了16个班，82%生源来自于华景+天府路，此外主要是暨大附小未选择直升的和华融小学中住宅位于天河区政府周边的那几个盘的。
（4）113东方与天府路小学组成了教育集团，为解决天府路本部校区面积不足问题，天府路小学6年级在113东方校区入读。面对2026可能的入学政策调整，作为集团学校相对还是会有优势。
楼盘方面：理想青年荟跟东方都会广场都是复式住宅产品，层高4.5米。理想是08左右产品，东方是06左右产品，理想相对新一点。理想最便宜的壳在320万左右，本着花小钱办大事的原则，我排除了理想。东方的产品主要是33（北向）、39（北向）、44方（南向），还有个别55+南北向的。接下来谈下优缺点，先说缺点。
缺点：
（1）楼下11号线华景站修建+对面联通大楼建设+中山大道车流，北向噪音较大；
（2）因地铁修建占据了靠中山大道的广场，导致楼下商业店铺客流下降，部分关闭；
（3）物业口碑较差，楼宇维护不佳，KFS违建占据一楼电梯口，导致业主需爬2楼乘电梯或1楼坐到5楼再换乘电梯；
（4）A B两栋楼各22层，各层连通，加起来4梯34户。目前两梯因年久损坏，目前更换中。
（5）N年前在公共区域曾发生坠楼事件（不过这种事只要不在屋内，不怎么影响房价的，比如万科东荟城）
优点：
（1）交通便利，楼下即是BRT站和11号环线华景路站（预计22年底或23年通），几百米远是天河公园地铁站，三地铁交汇（21号线、11号线、13号线二期），可以便捷去往天河、海珠、科学城、黄埔（非常适合夫妻俩一个科学城或海珠上班，一个天河或越秀上班）。
（2）生活便利易出租。楼下有大型华润万家超市，附近有菜场。
（3）环境好。虽然东方都会没小区，但过马路就是超大天河公园（这点对我加分超多，毕竟一旦娃上学了，就意味着6-10年要在学校周边居住生活，有个公园散散步，尤其是给老人提供一个散心交流的环境非常重要）
（4）业委会。这是我下定决心的另一个重要因素。这里虽然物业不行，但经过19-20年筹备，20年5月份终于成立了业委会。在业委会推动下，已经在开展更换电梯、修缮大门、地铁补偿资金接收使用、更换招牌、楼宇吊顶、维护等工作，将来更换物业也未尝不可，算是有否极泰来的机会。
（5）楼下就是天府路小学。15年曾因为将华港花园划分至翠湖校区，闹过业主围攻区政府的事件，最后还是维持原状。东方都会作为紧邻小学的盘，划分出去的概率极低。
（6）未来几年增量适龄儿童有限。因天府路本部对口的楼盘全部都是商品房，学位壳数量有限。龙口西这类学位壳较多、换手较高的学校，其适龄儿童会与户籍人口增长速度相匹配，而天府路本部因多为总价高的楼盘，换手相对较低，适龄儿童增长速度理论上会相对小。当然缺点是天府路面积太小了，可扩张空间几乎没有，需要权衡。
（7）性价比高。以39方北向为例，2017年初价格就已经到了230+，2017下半年到2018上半年，最高涨到了260+。之后就逐步回调，并渐渐稳定到了240左右。目前的价格受限于当前地铁施工、电梯更换、学位淡季还未回到过去3年最高点，但周边东方新世界等盘优质房源已经有了10-15%涨幅，目前出手算是这里最差的面貌，夯实了3年的房价位置，向下有限，向上可期。
综上优缺点，缺点有望改善，优点有望加强，还可以250万以内的总价搞定近40方的复式，出租或者给老人住都合适。所以我在东方都会看完十天左右就签了当时比较合适的一套北向高层。（至于说为啥没考虑华景新城，主要是300万内可以买的楼龄都偏大，出租也没这边好租，就直接PASS了，用球哥话说：就是买个壳而已，不用想太多......）
