签了认购协议，不想买房了，如何有效要回认购款？

北京的李某经朋友介绍得知河北省涞水县某房地产开发有限公司开发的某楼盘项目正在对外火热低价预售中，李某和家人便前往开发商的售楼处进行详细咨询了解，售楼处的销售员明确告知李某楼盘已取得预售许可证可以放心购买，楼盘已经在建设中，短期内就能交房，不会出现烂尾的情况，预售期过后房屋价格会上涨，现在买是最合适的，机会难得。李某初次购房缺乏经验，加之现场热火朝天的抢购场景感染着每个人，李某轻信了销售员信誓旦旦的承诺。于是，李某于2017年2月23日支付给开发商1万元房款认购了一套商品房。2017年2月27日，李某和开发商签订了《商品房认购协议》并支付给开发商108000元房款。同时，李某按照开发商的指示与北京某文化传媒有限公司签订了《团购推荐单》并向其支付了3万元的团购服务费。次日，李某又支付给开发商14万元房款。至此，李某支付给河北省涞水县某房地产开发有限公司共计258000元购房款及支付给北京某文化传媒有限公司3万元团购费，前述两公司分别向李某出具了有各自公司盖章的收据。

2018年初，河北省涞水县某房地产开发有限公司未向李某交房，李某有些担忧，多次询问销售员开发商楼盘建设进度情况，均被告知正在建设中等收房通知，期间与李某对接的销售员因离职频繁更换，这更加剧了李某的不安。2018年6月份，李某家人来到开发商的售楼处要求去项目现场看看楼盘建设进度，开发商不得不告知李某因预售许可证办理出现了问题，楼盘建设暂时停工。李某担心烂尾要求开发商立即退钱，开发商同意退钱但是要求李某必须把认购协议及收据原件交还经财务审核无误后2个月内退款。李某回京后立即将原件都邮寄给了开发商，但是过了2个月依然未收到分文退款。李某询问未收到退款原因，销售经理告知需要领导签字后财务才能办理退款，但领导一直在外地出差未回。李某只能先将原件取回。没多久，开发商电话通知李某前去办理房屋贷款事宜，李某告知双方在协商退房退款事宜，没有必要再去办理贷款。李某又多次询问销售员退款事宜，销售员总是以各种理由敷衍。2019年，李某因身体及工作等原因未再继续催问销售员。3年的疫情防控，与李某对接的销售员均离职，售楼处的电话无人接听，李某不便出京去河北与开发商沟通退款事宜，这件事就此搁置了。2023年疫情放开后，李某才又通过多种途径与开发商的售楼处现任的销售经理取得联系，销售经理对于退房退款事宜多次打太极。5年的退房退款纠纷始终未解决，李某极其无奈。

李某前来咨询北京市东元律师事务所的合伙人王文静律师，听了李某的陈述，王律师就案件情况做如下分析：

首先，根据《商品房认购协议》和收据证据可以证明李某与河北省涞水县某房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》并支付了258000元购房款，双方之间存在商品房预约合同关系。先从合同效力来看，若开发商在起诉前尚未取得商品房预售许可证，则李某可以开发商未取得预售许可证主张认购协议无效要求开发商退款。但是我方经多种途径了解，现涉案楼盘已取得了合法有效的商品房预售许可证。故，认购协议系李某与开发商的真实意思表示具有法律效力，李某和开发商均应受认购协议的约束。因此，李某现在已不能以开发商未取得预售许可证主张认购协议无效要求开发商退款了。再从认购协议的条款来看，认购协议的约定极其简单，且条款都是有利于开发商的，李某很难从协议内容找到开发商的瑕疵。只能采取最有风险的诉讼策略，以双方已达成解除认购协议的口头约定为由要求开发商退款。因李某前期并未保存相关证据，这种情况下，建议搜集能够证明前述事实存在的证据。具体做法为李某和开发商的销售经理电话联系确认曾经口头达成的解约及退房退款事实并对此进行录音，固定证据。如何进行有效的电话录音也是极其专业的事情，以后专门写文章在谈，在此就不叙述了。

其次，根据《团购推荐单》及收据可以说明李某与北京某文化传媒有限公司存在中介合同关系。李某陈述自己与这家公司签约及付款是开发商要求的，否则不能买房，自己完全不认识这家公司，从始至终也没联系过，自己也不是经这家公司取得的房源信息。双方产生纠纷后，开发商不承认这件事，主张自己没收到这笔款项，要求李某去向收款方主张权益。因此，根据现有证据无法说明开发商指示李某所为。合同具有相对性，李某只能向北京某文化传媒有限公司主张3万元的款项。根据《团购推荐单》的约定，只要李某与开发商签订了认购协议，后续因任何原因解约，李某都无权要求该公司退款。该约定对李某极其不利，以目前的情况来看，李某要求该公司退款的主张在法律上很难被支持。

再次，本案最大的问题是诉讼时效的问题，李某从2019年以后再也没有向开发商主张过权利，待李某想诉讼解决时，已经过去4年了，民事诉讼时效是3年，显然李某起诉已经过了诉讼时效，一旦开发商提出诉讼时效的问题，不排除法院会驳回李某的起诉。为了避免这个问题，建议李某与开发商的销售人员联系进行电话录音来弥补这个缺陷。

后李某接受我方建议，李某与开发商的现任销售经理进行沟通把上述补缺的证据都进行电话录音进行固定。为了能尽可能的帮助李某解决纠纷，虽然李某与开发商和文化传媒公司之间是不同的法律关系，属于两个不同的纠纷，但我方以合同纠纷为由向河北省涞水县人民法院同时起诉了两个公司。具体诉求如下：

1、请求法院判决解除李某与开发商签订的《商品房认购协议》。

2、请求法院判决开发商返还李某已付的258000元。

3、请求法院判决开发商支付李某 258000元的利息损失（注：以258000元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。

4、请求法院判决解除李某与北京文化传媒公司签订的《团购推荐单》。

5、请求法院判决两公司共同返还李某已付的3万元（注：以3万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。

本案起诉到河北省涞水县人民法院，在诉前调解阶段，经三方反复沟通，开发商同意退还李某已付的258000元，北京文化传媒公司不同意调解更不同意退款。出于诉讼成本及风险的考虑，李某同意撤回对北京文化传媒公司的起诉。最终，李某与开发商达成了民事调解，河北省涞水县人民法院为双方出具了民事调解书。一起6年的购房纠纷圆满解决。

在此，也提醒大家几点：1、购买预售的商品房，一定要核对预售许可证原件，如果条件允许建议去相关部门核实真伪，以免遇到以假乱真或者许可证过期亦或超范围预售的情况。2、购房的原件一定要保存好，一旦出现纠纷，协商过程中注意保存沟通往来的证据。如本案，双方在2018年达成解约口头约定应立即进行书面确认。3、若开发商迟迟不退款，别拖延太久，及时诉讼维权，不要像本案拖到开发商取得预售许可证、拖到诉讼时效过了。