企业合同项目如何开展尽职调查？
作者：高云
《民法典》是国家根本大法，当中的合同编又构建了一个全新的法律体系，作为企业经营管理者，应当以什么眼光和角度来切入看待呢？
在企业中启动一个合同项目，必然要做的一件事情就是尽职调查，这项工作的目标要达到查清标的真实情况，排查法律风险，为设计模式奠定基础。
目录
1.审查交易主体
2.审查双方意思表示
3.不违法和不违反公序良俗
4.核查现场
5.核查12类登记情况
1. 审查交易主体
重点：主体分3类，关注民法总则自身还有物权编的矛盾（个体工商户属于自然人一种、个人独资企业、合伙企业均属于非法人组织）
第二条 民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。
第五十四条 自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。
第一百零二条 非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。
第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。
2.审查双方意思表示
重点关注公司章程、公司决议、授权委托书、表见代理等书面文件体现出来的真实意思表示。
3.不违法和不违公序良俗
重点：小心区分效力性规定和管理性规定以及判断公序良俗
总结：判断合同效力的三要件
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
4.核查现场
对初次合作客户最好是进行实地调查。通过电话、电子邮件等非现场方式进行了解到的情况，很难反映交易相对方的客观情况。只有进行实地考察才能感知更多的内容。比如说相对方的管理是否完善秩序井然，不到现场是无法得知的。而且通过实地调查，可以利用交谈的便利，了解很多无法通过其他途径了解得到的信息。
5.核查12类登记情况
（1）不动产登记
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）动产登记
第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）机动车转移登记
第一千二百一十条 当事人之间已经以买卖或者其他方式转让并交付机动车但是未办理登记，发生交通事故造成损害，属于该机动车一方责任的，由受让人承担赔偿责任。
（4）建设用地使用权登记
第三百四十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
（5）抵押登记
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百零三条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
（6）质押登记
第四百四十四条 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。
（7）土地承包经营权登记
第三百三十三条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
第三百三十五条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（8）居住权登记
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
（9）地役权登记
第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（10）买卖合同中的所有权保留登记
第六百四十一条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
（11）租赁合同中的出租人所有权登记
第七百四十五条 出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
（12）保理合同中为保障应收账款优先权的登记
第七百六十八条 应收账款债权人就同一应收账款订立多个保理合同，致使多个保理人主张权利的，已经登记的先于未登记的取得应收账款；均已经登记的，按照登记时间的先后顺序取得应收账款；均未登记的，由最先到达应收账款债务人的转让通知中载明的保理人取得应收账款；既未登记也未通知的，按照保理融资款或者服务报酬的比例取得应收账款。
（13）法人实际情况与登记情况不一致的后果
第六十五条 法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人。
注：因篇幅所限，本文节选自高云《民法典时代企业合同实务如何应对和改变》课程文字稿，部分内容有删减。
高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》等12本法律实务畅销作品。
