我们在北京买法拍房的亲身经历（二）

发现一篇个人分享的购买北京法拍房的真实经历！里面讲了好多法拍房的知识，都说得很详细。

【挑选法拍房有什么注意事项/技巧?】

1.关注地段、小区、房屋用途：这个是常规要关注的，一般官方平台都显示的是房产证的地址(不显示小区名称，可以在贝壳或者高德搜一搜，有的不太好核实);

2.关注起拍价格、评估价：评估价格只供参考，我们看了很多基本上都不准，我们一般都会在贝壳上面再看看同面积房屋的市场价格，大概了解房子值多少钱；起拍价格一般会比评估价格低很多，这都属于正常;

3.关注房屋有没有租赁：每一个法拍房的拍卖页面都会显示有没有租赁以及租赁期限，如果是有那种长租的(5年、10年或者20年)，建议不要碰，都是之前故意签的，一般很难腾退，法院肯定也不会管；如果是短期租约(比如1-3年的)或者租约快到期的，一般都是正常租赁(比如租给自如)，到期腾退一般不会有问题，但是租赁期内不能强制赶租客，这就要自己考虑清楚了，几年后的事情谁说的准呢，我建议尽快解除租赁从新出租;

4.关注拍卖公告：北京地区法院基本上不负责腾退，这是我亲身经历的有的很明确电话里就说管不了。外地法院管不管就不太清楚了，需要大家自己去了解；我们拍的是第二套，拍的第一套房子已经卖了，这套也是北京法院查封的，目前还没拍过外地法院的;

5.关注有没有欠物业费/采暖费等：一般都会有欠，法院一般不会披露，只能自己去核实，有些高端小区，比如万科物业负责的楼盘，打电话什么也不告诉你，真是气死个人！(我们买第一套的时候是通过法拍公司拍成的，买了没多久就卖了，卖了也算是小赚了一笔，所以我买第二套的时候还是找的他们，相关欠费问不出来的时候我就问他们);

6.关注房屋有没有腾空：一般法院在拍卖页面很少会写腾没腾空，即使法拍公司跟我们说他们能腾退，但是我主要还是选择已经腾空的房子，这种房子后期入住基本不会出现骚扰问题，可以放心拍；但是大部分房子都是没有腾空的，拍成后如果他不配合搬走，你可以立马换锁，然后雇个朋友或者让家里老人跟对方同吃同住，放心,对方报警是没用的，因为这种法拍房警sir都知道，也不要因为你是新房主他就会向着你说话，结果就是两不相帮，只要不打架怎么都行.断水断电，拆电表就不用尝试了，我都尝试过了没啥用，警sir会让你接回去的，如果你不去他们就会联系供电局接回去，实在是气人；

7.关注其他瑕疵：瑕疵这块一定要了解清楚，因为会非常影响后期的房屋价格，法院在拍卖页面很少有说明，都需要自己调查，比如有没有房产证、是不是凶宅、采光有没有遮挡、是不是漏水、房屋有没有和隔壁打通等等(大部分情况是法院自己也不知道)。

【法拍房贷款问题】

1.贷款方式：可以用商业按揭贷款，但是不能用公积金贷款，也不能用组合贷款，可以接力贷。

2.贷款乘数：法拍房贷款可以足额贷款(这点非常重要)，如果是正常的二手房买卖的话，五环地区以内普宅一般最多只能贷大概300万(否则税会很高)，但是法拍房可以足额按照六五成的比例贷款；

3.贷款银行：现在北京很多银行都可以做法拍房贷款了，列如广发，华夏，建设，浦发等，用哪家都一样，我都问了，每家贷款乘数利率年限都一样，唯一不同的是，有的能接受接力贷，有的不行，有的贷款500万以内不需要提供流水，有的必须要，这个需要根据自身条件来选择（为什么我知道的这么多因为这套房子我用的就是接力贷）。

4.贷款利率：与二手房一样，北京目前首套是LPR+55个点。

以下是北京法拍房贷款乘数的要求（法拍公司发给我的）北京都按照这个标准走。

普通住宅标准为：

①建筑面积140㎡（含140㎡）以下；

②容积率1.0以上；

③网签单价：五环内39600/㎡，五—六环31680/㎡，六环外23760/㎡；或网签总价：五环内468万/套，五—六环374.4万/套，六环外280.8/套。

备注：符合以上条件可贷款（首套首贷65%）（二套二贷40%），不符合只能贷款成交价（首套首贷60%）（二套二贷20%）。

5.放款时间：非常快，提交材料后2天左右就可以批款，隔天基本就放款。(因为法院一般要求是15天内要补足尾款，所以法拍房的贷款在银行内部是特殊处理)；

6.贷款担保费：买二手房都不需要贷款担保费，法拍房就不行了，如果选择贷款的话，就必须选一家担保公司进行放款前担保，因为法院要求银行先付款，之后才办理房产证，办完房产证才能给银行做抵押担保，在这中间会有一个空窗期，需要担保公司给银行担保，银行才会放款，贷款的担保费一般是贷款金额的1%，（直接联系银行他们还是会把你的电话提供给担保公司的，我尝试过通过京东、阿里的拍卖页面联系银行，他们给我推荐到了一家担保公司，收费比法拍公司给我的价格还高）。