穆迪出手！千亿国资地产黑马，突遭评级展望下调

9月22日，国际评级机构穆迪公告，将越秀地产的展望调整为负面；维持Baa3评级。越秀地产是房地产行业中地方优质国企的代表，且2023年以来一直保持了不错的销售业绩，但在行业整体的“深秋”中，“优等生”也一样感到阵阵寒意。

在公告中，穆迪确认越秀地产股份有限公司(简称“越秀地产”)的“Baa3”发行人评级及其中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”高级无抵押评级，并将越秀地产及其全资融资工具卓裕控股有限公司（简称“卓裕控股”)的评级展望由稳定下调为负面。

在穆迪的信用评级中，Baa级为中级，反映保证程度一般，利息支付和本金安全现在有保证，但在相当长远的一些时间内具有不可靠性，缺乏优良的投资品质。

Baa又分为三个等级。目前，头部房企中，万科、华润置地、深业集团为Baa1级，保利发展、中国海外宏洋为Baa2级，越秀地产为Baa3级。

虽然穆迪维持了越秀地产的信用评级，但却下调了其展望。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“负面展望反映出越秀地产在未来12至18个月能否实现稳定的经营业绩以及支持其当前评级的信用指标的不确定性，而中国的房地产市场复苏前景不确定，反映在穆迪对该行业的负面展望中。”

数据上看，越秀地产今年的经营状况相当不错，甚至可以说增长凶猛。

越秀地产半年报数据显示，越秀地产实现累计合同销售额836.3亿元，同比上升约71%；实现营业收入约为人民币321.0亿元，同比上升2.6%；权益持有人应占盈利21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%。几乎所有数据都保持了正向增长。

再看现金流，截至2023年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币492.5亿元，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

当时，穆迪给出的信用评级为Baa3，展望稳定。

7月，越秀地产实现合同销售金额约为84.73亿元，同比上升约42.4%，实现合同销售面积约为21.02万平方米，同比下降约2.4%。

8月，越秀地产实现合同销售金额约为98.58亿元，同比上升约21.3%；实现合同销售面积约为32.82万平方米，同比上升约14.5%。

综合2023年前8个月数据，越秀地产合同销售额飙升62%，至1020亿元人民币，达到全年目标1320亿元人民币的77%。

但是事实上从6月单月合同销售金额不增反降1.3%开始，越秀地产合同销售额的增速相比上半年整体在大幅下滑。

而越秀地产在三季度遭遇到的急转直下，也是国内整个地产行业市场状况的反映。从6月份开始，上半年整体保持增长的万科、保利发展、中海地产等头部房地产企业均开启负增长，至8月份，越秀地产已经成为头部房企中唯一保持正增长的企业。

穆迪对越秀地产评级展望的下调更多着眼于对其未来一年至一年半销售势头的疑虑。穆迪预测，鉴于越秀地产拥有良好的土地储备，并专注于高线城市，未来12至18个月，越秀地产的合同销售额将温和增长。

目前，越秀地产的大本营广州已经率先落地“认房不认贷”、放松限购、调整住房销售增值税年限等一系列房地产需求端刺激措施，但政策效果还有待观察。

此前的9月14日，穆迪将中国房地产行业的评级展望从「稳定」下调至「负面」，理由是虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售。穆迪预计未来6至12个月，中国房地产合同销售额下跌约5%，政府促进房地产购买措施的影响可能短暂且不均衡。

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