珠光海珠新城，买它需要一点想象力！
（踩盘报告系列）
现在中心区的新盘，基本就看后航道那一块，海珠和荔湾的表演了。然而整个后航道，目前城市界面，颇为感人。
可谓卖房需要画饼，买房需要想象。
而论规划，其中沥滘村的旧改，相对大手笔，东西绵延约4公里，2栋超300米的地标建筑引领天际线，据说整个规划设计，是出自国际大师扎哈的手笔。
旧改的确定性，是高的，就是周期不会短，10年起，所以买入这块，还是需要一丢丢想象力来说服自己的。
诺，开发商也是这么认为的！
01 区位
海珠区规划经过调整，拿掉创新湾这个概念，变成了：一区一谷一圈。
分别为琶洲数字经济创新试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。
排头兵琶洲历经多年发展已逐步成型，西区写字楼林立，阿里、腾讯、小米等巨头云集，中区会展四期建设如火如荼，琶洲、金融城这种顶级规划，有个特点是，吸取珠城教训，未规划太多宅地。
琶洲的标杆代表保利天悦是目前海珠区的价格天花板，让大多数人可望而不可及。
而中大创新谷虽有纸面规划，但现状却是华南地区最大的布匹批发市场，后期推进得看康乐、五凤、瑞宝、鹭江的脸色，未来还处于摇篮阶段。
沥滘旧改就是位于中大创新谷内，也属于原来的海珠创新湾核心区，其土地收储旧改拆迁建设在稳步推进，确定性是有的，就是需要时间来蝶变！
沥滘旧改标语
沥滘大沙村
沥滘片区旧改进程
沥滘村有着900多年的历史，一直流传着“未有河南，先有沥滘”这一说法。
在广州城中村改造历程中，沥滘村不仅为海珠区改造面积最大的城中村，同时也是广州中心城区最大的城中村，改造规模为151万平方米，几乎相当于2/3个珠江新城，可谓是旧改的巨无霸。
2001年，经广州市人民政府批准，沥滘村被定为广州市首批进行改造的城中村。
不过由于整个沥滘面积过大，整体方案几经难产。
直至2007年，沥滘村联社与珠光集团签订了沥滘村改造合作意向书，珠光集团开始介入沥滘村的改造工作。到5年后的2012年2月，海珠区宣布沥滘村改造项目正式被珠光集团承接。
时间转到2019年7月，沥滘村旧改启动区的长江百货交易城才开始清场拆迁，平整土地。
同年8月，沥滘联社举行沥滘旧村改造复建房开工启动会，首笔复建安置资金38.4亿元到位。而在2020年6月，沥滘村旧改项目获得5家银行共112亿元支持，为后续推进加注了强心剂。
沥滘片区处于海珠区新城市中轴线南部，东至华南快速路、南至珠江后航道、西至广州大道南、北邻海珠湿地公园，属珠江后航道北岸地区，是目前广州主城区最大的旧改项目，占据城中得天独厚的地理位置。
作为原海珠创新湾规划的核心部分，将融入粤港澳大湾区发展的珠江后航道经济带、创新带和景观带。
改造后将会被打造成为“一江两岸”高端商务、文化展示、科研创新、观光旅游、优质生活的湾区滨水新地标。
02 海珠新城
项目原推广名为沥滘新城，为吸引公众眼球提高知名度，更名为海珠新城，这一招与越秀赤沙TOD改名为琶洲南TOD如出一辙，开发商的惯用伎俩。
现在万科在黄埔不也整了一个黄埔新城嘛，一样的道理！
首推产品
海珠新城将首推14# 的融住地块，该地块位于整个沥滘旧改项目东侧，海珠湿地公园以南、海洲花园以西，南洲路以北，占地面积3.4万㎡，建筑面积约28万㎡，首期组团是位于项目展厅西侧的1、2、3栋。
1栋高39层，两梯四户，2、3栋高32层，三梯六户户型为建筑面积110-230㎡三至五房，偏刚需改善类别，因项目尚未正式开盘，具体户型图还没对外发布，现场销售也不确定具体价格，一言概之，具体产品还是有很多变数的。
交通配套
整个沥滘片区处于旧改阶段，现已开通的地铁站点为广佛线和三号线交汇的沥滘站，距离本项目约1.7km，而远期规划有广佛线东延段站点，距项目地块较近。
户型选择
项目南向户型临近南洲路，未来会被过往车辆噪声干扰，远处视野被越秀天悦江湾遮挡，部分高层景观只能是“一线望江”，而北向户型无遮挡，可全方位尽享海珠湿地公园绿色景观，高层远眺广州塔及珠江新城，户型的选择按实际需求各有取舍。
价格预测
纵观整个沥滘片区在售的二手楼盘只有珠江御景湾和罗马家园（盛景家园），楼龄大多超过十年，二手价格一般5+。
一手楼盘方面，距离项目最近的越秀天悦江湾仍处于在售阶段，主打江景改善户型，均价10+，同期南洲板块的中海三兄弟起步单价7+，通常按照开发商的尿性，首期产品大多采取低价引客，性价比最高，在此预计首开价格会与中海观云府相近，最低上车门槛约为700+。
生活配套
作为一个超大型旧改项目，配套无疑是丰富的，业态多样，有写字楼，有商业等等。
其中，教育方面，幼儿园12所，小学6所，初中3所，完全中学1所，九年一贯制学校1所，高中2所，另外包括现有的中山二院海珠院区在内的2所综合性大型医院。
槽点
沥滘片区处于旧改开发起步阶段，大拆大建的周期会持续数年时间，目前周边城市面貌算不上体面，商业配套贫乏，首期业主入住后难有居住品质可言。
项目的教育配套学校开发周期长，尚未公布合作的教育集团，建议近年内需要学位的客户谨慎入手，内部包含有沥滘村回迁房，入学大多数情况下会与村民子弟一同入读。
然后做合生系成员企业之一，其物业管理水平，也是一个不得不重点考虑的因素。
03 尾声
面对“新城”二字，我们一般会建议，对命名为“XX新城”或“XX城”的楼盘，要提高警惕，因为这往往意味着会是个巨无霸项目，开发周期也会老长老长，尤其当涉及到拆迁旧改的时候。
超长的周期，会给项目带来一定的不确定性，我们说旧改肯定会旧改，这个是确定的，但规划会不会边做边调，这个就只有天知道了。
总之，这个盘，如果想去投资的话，目前建议慎重。
自住，相对主打海珠湿地公园的“湖光悦色”，还是会略胜一筹的。
#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！
