财务盘面稳健,招商蛇口被多家券商维持“买入”评级

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

3月22日，资本市场整体表现平淡，地产股却一片飘“红”。当日收盘，房地产服务涨3.9%、房地产开发涨2.91%，另有十余家地产股涨停。

头部房企招商蛇口（001979.SZ）就是在这样一个特殊的日子里，召开了2021年度的线上业绩说明会。

坚持综合发展，经营业绩稳中有进

过去一年，招商蛇口共实现了3268.34亿元的签约销售额，同比增加17.73%，销售排名也进一步提升到了行业第7位。其中，在深圳、上海、苏州、南京等7个城市，招商蛇口皆录得了销售规模当地前三的好成绩。在另外的16个城市，招商蛇口则录得了销售规模当地前十的好成绩。

营收和利润方面，据招商蛇口披露，该公司2021年的总营业收入为1606.43亿元，同比上涨23.93%；归属于上市公司股东的净利润为103.72亿元，基本每股收益为1.16元。在利润分配方面，招商蛇口也持续保持稳定，本年度向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），现金分红总额占归母净利润的40%，与去年持平。

投资布局方面，2021年的招商蛇口持续围绕区域聚焦、城市深耕，在高能级核心城市优先布局。去年全年，招商蛇口共获取了113宗土地，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。在公司所划定的“强心30城”，招商蛇口的权益地价投入占总投资额的比重则达到了90%。

在产城联动和收并购方面，招商蛇口也有斩获。2021年，招商蛇口产城联动共获取项目9宗，足迹涉及雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，新增补充土储215万平方米。此外，其还落地了12宗单项目收并购，补充项目资源106万平方米，斩获了14个旧改项目排他资格，预估补充土储510万平方米，补充货值超1200亿元。

作为招商蛇口旗下的轻资产运营服务平台，招商积余也收获了较好的业绩增长。截至2021年末，招商积余的物业在管项目已达到了1717个，管理面积也达到2.81亿平方米，同比增长47%。营收和归母净利润方面，招商积余各分别录得105.91亿元和5.13亿元的好成绩，同比上涨22.42%和17.25%。

众所周知，在房地产运营逻辑逐渐改变的当下，房企过往“高周转”、“高杠杆”运营的方式难以为继。因此，不少此类房企先后在去年出现了债务违约问题，深陷债务泥潭。据焦点研究院统计，目前A股64家已披露业绩预告的房企中，有27家处于亏损状态，占比42.2%。甚至，不少昔日头部房企已因种种原因，宣布推迟年报发布事宜。对比行业，则可窥见招商蛇口能够保持各项财务指标稳健增长的优异之处和不易之处。

极度自律的财务管控，资本市场信用良好

有评论指出，招商蛇口2021年的表现恰是房地产行业整体转向的一个缩影。过去，地产人总认为，高杠杆、高周转才是发展的硬道理，但招商蛇口用实际行动告诉了资本市场和投资者，只有在财务上极度自律的企业，才能获得穿越周期、持续向上的可能和机会。

梳理可知，招商蛇口一直以“洁癖般自律”进行财务管控。2021年，在持续维持“三道红线”全“绿档”的基础上，招商蛇口的融资成本进一步低至4.48%，并获得了天风证券、平安证券等多家券商的“买入”评级。

比如，浙商证券就曾指出，招商蛇口的销售业绩稳步提升，持续深耕核心城市，拓储方式十分多元，持有型物业更是多点开花，朝向“双百”目标迈进。融资渠道畅通之外，招商蛇口还保持了低融资成本，高质量发展可期。

另有多家券商也认为，招商蛇口销售优势突出，财务盘面稳健，信用优势明显，具备长期竞争力，未来前景值得看好。

经营业绩稳健叠加较高的企业信用影响，使得招商蛇口一直备受资本市场认可。去年下半年至今，地产股不断出现大幅震荡，但招商蛇口一直颇为稳健，并被投资者视为了“抗风险能力强”的标的之一。同时，其上市以来累计326亿元的分红金额也赢得了不少投资者的信赖。

业绩会中，招商蛇口管理层表示，公司未来会尽量保持分红政策的稳定性，也希望更多看重长期价值的投资者成为招商蛇口的股东。

此外，招商蛇口还会秉承央企的自律推进收并购。管理层称，对于招商蛇口而言，拿地或者并购都是一回事。原则很简单，同样一笔钱如何投资对股东的回报率高就去哪里做。收并购的项目风险更多，招商蛇口对这方面的风险控制也会更高一些。选择收并购项目时，主要看资产质量的风险是否可控，对应的价格是否合理。

“有些项目外人看起来挺好，一尽调则问题很多，我们还是顺应行业形式，谨慎推进。目前正与多家房企接触，有进展会即时通报”，管理层称。

坚定“三个转变”，走稳“品质年”

过去一年，招商蛇口之所以能保持各项业务的稳健发展，离不开公司对既有业务模式和商业逻辑的重新梳理。这一年，招商蛇口在坚持133341战略的基础上，将坚定“三个转变”进一步落实到了长期战略中来。

具体来看，围绕“三个转变”思路，招商蛇口一面通过管控模式、组织架构、权责体系、内部协同等持续优化和创新组织管理模式。另一面，则在结合业务需求与管理痛点，围绕投资管理、运营管理和营销管理全面数据化开展工作。

开发业务方面，招商蛇口主要做了三点。其一，深化投辅地图应用，推进投资管理提效；其二，实现全周期运营管理及监控分析线上化，以科技创新提升操盘能力；其三，优化线上营销平台，通过数字化营销手段，赋能营销管理、提升客户体验感。

持有业务方面，招商蛇口则搭建起了数字化持有物业经营分析体系，实现了经营数据可视化，实时掌握了经营现状，同时洞察出了新的经营发力点。智慧空间联动也在稳步推进，生态创新以会员为中心，通过招商荟平台打通各业态全渠道数据信息，实现了一体化服务和客户一致性体验。

招商积余也在坚定“12347”战略方向的同时，确定了赶超进位的战略目标，以品质提升、品牌建设为抓手，大力推动“大物业+大资管”生态圈建设、积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式、顺利推进融合融效工作。

管理层认为，“三个转变是招商蛇口以及母公司招商局多年实践经验的总结，同时展望未来提出的策略”。那么，何为“三个转变”？

第一个转变是“从开发为主向开发经营并重的转变”。遵循这一思路，招商蛇口未来将围绕持有物业百亿收入的长期目标，以集中商业为重点，修炼公司的经营和服务能力，打造标杆产品和品牌。

第二个转变是“从重资产为主向轻重结合的转变”。去年，招商蛇口形成了蛇口产园REIT和招商局商业房托境内外双平台，成功覆盖至产园、商业等多业态，有效助力公司持有业务的发展。同时，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

管理层认为，上述“投、融、建、管、退”全价值链中，“管”是公司相对薄弱的环节，而“管”就是轻资产管理。未来，招商蛇口会分类施策，将公司“三个一”的工程理念向轻资产业务延伸。

第三个转变是“从同质化竞争向差异化发展的转变”。未来，招商蛇口将重点研究如何打造地产科技和科技地产的特色，提升科技集成能力，在赋能主业的同时，探索第二增长曲线。

在房地产运营逻辑已发生根本转变的当下，招商蛇口也在寻找新的发展路径，并将2022年定义为了公司的“品质年”。“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新发展形势下，转变发展观念，全面提升发展质量，实现内生增长。

站在“品质年”的新起点，招商蛇口会力争实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米的目标。

分析人士认为，虽然地产行业的高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间仍在，能够与时俱进、根据市场转变自身经营策略，且财务杠杆稳健的房企，将获得下一阶段的良好发展，而招商蛇口恰是其中典型房企。