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2022，我们同路

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去年以来，楼市楼价大家有目共睹。千言万语抵不住一句话：近半年来买房的都比去年上半年之前少掏了钱，也相对于赚了。

2022，刚需购房者，置业倒计时。

一年之计在于春，一日之计在于晨。各行各业还是对开端报以美好期望的。楼市也不例外，希望快点多点利好。

一直以来，农民的耕作意识，都是简单朴素的。祖祖辈辈靠经验流传的俗话谚语，对于农作还是有益处的。但农民还是低头耕田抬头看大市的。

近年来，尤其是2021年下半年以来，市场上的房价出现一定的下行。有信息显示，去年10月份全国新房价格就创下了自2015年来的新低水平。随后，部分城市为了防止房价进一步下跌，还出台了“限跌”政策限制开发商的降价幅度，例如岳阳、张家口等地。无论如何，房价不再脱缰，对于大部分没有买房的刚需，未必不是一件好事。现在问题是，房价下行，楼市减缓，真的是楼市利好不够？期待楼市利好可以升温？不可否认，楼市出现所谓利好消息，对房价和楼市尤其是楼市的预期心理可以起到了一定的支撑作用。那么，楼市上涨，真的就是利好吗？

△网络图

01

开发商、购房者，都来真的

一位郑州网友要打算购房了。本打算是去年纳入购房计划的，首套房，月供合适的，就入手。由于去年郑州疫情不断，加上年中的水灾影响，购房置业计划落空。至今，这位网友还一直关注楼盘和楼市走向，对于价格那是基本上每天的关注，对照。

功夫不负有心人。虽然去年没有成功置业，但也练成了半个楼市专家，每个区域什么价位楼盘，什么产品户型，有时候比更换的频繁的置业顾问都熟悉。

今年入手的另一个主要原因，就是，之前看过的几个意向楼盘，价格真的下降了不少，户型楼层挑选空间大，还送车位。这些利好，是去年上半年，托关系找优惠都努力争取都不得的。利好是相对的，尤其是对于买卖双方而言，也是多多少少带有一种倾向性的。房价还会不会再次上涨？到底什么才是导致房价再次上涨的原因呢？公开信息显示，日前，山东菏泽将“无房无贷”的购房户首套住房首付比例降至20%，引起热议，有人解读为楼市政策出现实质性松动，此举有望缓解楼市场当前的行情。事实上，其实，在山东菏泽降低首会之前，已有重庆、江西颜等地在年前也将一套房贷的首付比例下调至20%，只不过没有引起广泛关注而已。有没有利于开发商、购房者和中介大众的利好呢？如果有，是什么？

世上没有万能的成功公式，也没有什么万能的成功定律。条条大路通罗马，通往成功的路也有多条，总有一条是属于你的，但到底哪条路，要靠自己去寻找和选择。

不知道具体为啥，有人动不动就把利于开发商或利于购房者或利于某一方面甚至修条路、建个公共厕所这样的信息，都当做楼市利好。首先我们来看，现在楼市出现的利好是什么。

还是央行和银保监会联合发布的关于保障性住房的政策，表明保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，保障性租赁住房的贷款力度要加大。这无疑在商品房市场之外大力发展居住产品和市场。

从增加保障性租赁住房这个事情本身看，对于提供周政策下住房产品和服务方面，尤其是在提供住房量化的问题是，无疑是提供住房供应对稳房价也有一定积极作用。

△网络公开图

而增加保障性租赁住房供应，在资金和信贷等方面以国家层面提出并支持，这也是稳房价的长效机制。政策下住房，可以说，对于新都市市民和特殊人群，在现阶段的住房产品供给市场方面，虽说对房价影响有限，但在市场供应量和产品价格方面也是一项有力的措施。早前的1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，通知的主要提出为促进消费持续恢复，要抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机，适应居民消费习惯变化和提升品质需求，挖掘消费热点和增长。此举，就包含了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。有观点认为，这是国家发改委自1998年以来首次发声支持购房消费并写进到公告当中。官方一直以来都对楼市都是以稳定为主，本次把稳定住房消费修改为促进住房消费，除了支持合理刚需市场消费，也是谋求今年的楼市风向要好于去年。由此，综合多方面的信息来看，2022年官方给住房市场的基调还是一个“稳”字。

△网络公开图

另一方面，央行的降准。2022年1月17日开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%、2.10%，中标利率均下降10个基点。1月20日，2022年首期LPR的报价也出来了，公告显示，一年期为3.70%，对比上个月降了10BP；而5年期以上为4.60%，对比上个月同样降了5BP。有关指出，5年期的LPR对楼市有着很大的刺激作用，下调将会对楼市产生一定的提振作用。LPR的下调，无论是对于已购房，还是准备入手的，都能享受到一定的优惠。

△网络公开图

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，其中提出加强房地产市场调控，毫不动摇坚持房住不炒，保持市场稳定秩序；及推进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举等六项意见。

这，也被视为2022年房地产调控走向的行业定调。

值得一提的是，虽然近期利好频发，但也有业内人士表示，房住不炒依然是楼市工作的主旋律，适当的放松只是为了支持刚需购房。可以预判的是，在2022年在维持稳定的前提下，也将会有更多的利好政策放出并落地执行，利益综合考虑，应该是对于刚需购房者，还是资金和市场困局的开发商房企，还有其间的房产经纪中介行业，都会是一种均衡。楼市，如果有利好，无论是收紧调控还是利好政策，一切都是为了市场的健康稳定。

△网络图

02

刚需买房把握好节点

2021年对于房企还是购房者，都是举步维艰的一年。房住不炒的基调下，受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的爆雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有在下降。刚过去的虎年春节，多地楼市冷热不均。作为一线城市的上海春节楼市新房成交向好。有公开数据显示，对比往年不足2万平方米的成交量，上海新房市场在1月31日-2月6日成交了10.3万平方米，提量较大。针对这一楼市现象，一个相对统一的观点是，春节期间的投放项目多在热点区域，热点板块，还有特殊政策以及产业优势吸引大量人才购买。另一方面，这些项目总价也不高，通常在400万以内，能承受的客群比较多。

看来，楼市的黄金定律还是颠破不变的，那就是地段、地段，还有价格。

比较而言，不少一二线城市新房、二手房成交不太理想，很多售楼处看房人群也不太明显。可以说，虎年春节小长假，全国的成交还是有下滑趋势的。去年以来，多地疫情复来，春节期间返乡置业市场受到影响，特别是一些人口外出地市，返乡置业失去人口红利。事实上，近年来，随着楼市越来越成熟，已经购房者的消费心理趋于理性，在房住不炒和楼价多年平稳的态势下，房地产税也成为了诸多购房者不再盲目出手的一个原因。年后，楼市政策也不同程度出现温和状态。市场也希望节后很短时间内出现回暖。

有观点表示，预计进入3月份后，一二线市场有可能出现小阳春趋势。

值得注意的是，楼市政策的基调下，房住不炒，楼市投资投机的占比越来越少。刚需成为楼市消费市场的主流。

不可否认的是，去年以来，在一些房企暴雷、违约、负债等不利影响下，开发商房企的推盘和交房进展，也影响市场消费的预期和成交。尤其是一些大房企的暴雷，让不少普通购房者对购房置业的选择上发生了动摇。

2022年以来，有关多个城市首付下调20%的消息不断，这对于购房者而言，首付压力或实际减轻。事实上到底如何呢？根据去年以来包括往年楼市情况看，即便没有首付要求，也有股市和项目进行首付分期、变相降低首付的作法，这下，首付降成20%，等于事实上公开可行，但具体到购房者的经济压力而言，意义和效力又将如何呢？首付下降，买房时前期款项压力相对减轻，但贷款总额有没有变化？有没有增加？这个才是问题的关键，如果后期还款压力增大，这样的楼市行为利弊还是要拭目以待的。另一方面，首付少付，贷款额度将无形中增加。虽然银行房贷利率有所回调，但对于总量较大的购房款来说，还是一笔不小的数字。比较下来，增加的按揭贷款本息还是要大于首付减少带来的压力的。有人认为，除了首付比例，银行贷款利率在近期也出现调整。比如，大湾区不少城市的银行在LPR下调的基础上还降低了BP（基点），为刚需购房者带来“双降”。

有观点认为，降低首付比例，只是将眼前的因难推到以后，将当下凑不齐的首付款可以贷款了。

如此，到底对于普通刚需购房者的吸引力究竟有多大呢？这又能不能算不算绝对的利好呢？

△网络公开图

不过，信息显示，去年年底以来，有城市信贷放松及房贷利率回调及放款速度加速情况好转。这应该为市场成交起色提供动力。也就是说，对个人住房贷款而言，利率的确降了，放款速度也加快了。但购房总的经济压力有没有减低或者增加，也很关键。对于开发商而言，开发贷还是信贷还是购房者按揭贷款，由之前的关卡很严轻易不松开口子，到房企可以拿到回款提速，则有利于房企资金方面的困难缓解。

△网络公开图

不过，从多方面情况看，多数政策还是会给楼市和房价带来支撑。另一方面，会不会由此带来房价的上涨的担心，也大不必担心。毕竟，楼市和购房者经历了这么多时间的磨练，市场理性还是要多于感性的。

相信，这些利好，更多的还是为了维持楼市的稳定和健康，平稳发展，都应该遵循楼市的“房住不炒”这个大基调的。

“稳房价，稳地价，稳预期”这是国家进行楼市调控的根本目的。市场利好，无论落实还是执行，或者只是“空中飘来几个字”，都会不同程度刺激和影响一批购房者，成为开发商和房产销售的理由，而归根结底，给房价带来支撑的还是楼市中的刚需购房者，积蓄和汇流、引流并成交的刚需购房者，这才是货真价实的楼市筹码。这也是一场博弈。其中的激烈和利好角逐与成本，不啻于一场大规模商战。

希望这是一场全面利好的楼市战争。